Vừa mới xem qua một số con số thú vị về khả năng chi trả nhà ở. Vì vậy, nếu bạn kiếm 70 nghìn đô mỗi năm hoặc thậm chí 75 nghìn đô như ví dụ mà hầu hết mọi người thường trích dẫn, có lẽ bạn đang tự hỏi liệu việc sở hữu nhà vẫn còn khả thi hay không. Tiết lộ: có thể là có.

Hãy để tôi phân tích theo cách các ngân hàng thực sự nghĩ về điều đó. Họ không nhìn vào lương hàng năm của bạn như một số tiền duy nhất — họ chia nó cho 12 tháng. Số 70-75 nghìn đô đó trở thành khoảng 5.800-6.250 đô mỗi tháng. Điều này quan trọng vì các nhà cho vay thường muốn chi phí nhà của bạn chiếm khoảng 25-30% thu nhập hàng tháng. Tính toán ra, bạn sẽ phải trả khoảng 1.450-1.875 đô mỗi tháng cho vay thế chấp, thuế, bảo hiểm và phí dịch vụ tổng cộng.

Đây là phần thực sự quan trọng. Với lãi suất vay thế chấp quanh mức 6.5-7%, một người kiếm $70k có thể thực tế nhắm tới các căn nhà trong khoảng 150 nghìn đô đến $225k . Một số môi giới sẽ nói rằng bạn có thể đủ điều kiện vay từ 225 nghìn đến 275 nghìn đô, và về mặt kỹ thuật họ không sai. Nhưng vấn đề là — chỉ vì ngân hàng chấp thuận bạn không có nghĩa là bạn nên vay tối đa. Một chuyên gia bất động sản tôi tìm thấy thực sự cảnh báo rằng các nhà cho vay thường chấp thuận các khoản vay vượt quá khả năng chi trả của bạn rất nhiều. Chiến lược thông minh là giữ mức vay phù hợp với cảm giác thoải mái của bạn, chứ không phải theo thuật toán của ngân hàng nghĩ bạn có thể xử lý.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập mới là điều thực sự quan trọng ở đây. Các ngân hàng xem xét mọi thứ — không chỉ khoản vay thế chấp mà còn cả tiền trả xe, vay sinh viên, thẻ tín dụng, tất cả. Mức tối đa họ thường cho phép là khoảng 45% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế. Với mức lương 70-75 nghìn đô, điều đó tương đương khoảng 2.800 đô mỗi tháng cho tất cả các khoản nợ cộng lại.

Một điều mọi người thường quên: thuế tài sản và bảo hiểm không được tính vào khoản thanh toán vay thế chấp của bạn. Bạn cần dự trù cho những khoản đó riêng biệt. Hầu hết các chuyên gia đề xuất thêm khoảng 1% giá trị mua nhà hàng năm cho thuế tài sản, cộng thêm khoảng 125-150 đô mỗi tháng cho bảo hiểm chủ nhà. Điều đó cộng dồn nhanh chóng.

Tuy nhiên, vị trí địa lý thay đổi mọi thứ. Giá trung bình của nhà ở Mỹ hiện khoảng 339 nghìn đô, điều này hoàn toàn ngoài khả năng với mức thu nhập này ở các thị trường đắt đỏ. Nhưng ở những nơi như Pittsburgh, Rochester, Little Rock hoặc Memphis, bạn vẫn có thể tìm được những căn nhà tốt dưới 250 nghìn đô. Một số thành phố thực sự phù hợp nếu bạn sẵn lòng mở rộng tầm mắt ra ngoài các điểm nóng ven biển.

Kết luận: nếu bạn kiếm 70 nghìn đô mỗi năm, hãy nhắm vào khoảng 150-225 nghìn đô và đừng để ngân hàng thuyết phục bạn vay nhiều hơn. Cũng có các chương trình hỗ trợ trả góp ban đầu và các ưu đãi thuế tùy theo nơi bạn sinh sống. Chìa khóa là suy nghĩ theo tháng, chứ không phải theo năm, và nhớ rằng khả năng chi trả không chỉ dựa vào những gì ngân hàng chấp thuận — mà còn dựa vào những gì thực sự phù hợp với cuộc sống của bạn.