Đã tìm hiểu về các khoản vay CRE gần đây và nhận ra rằng nhiều chủ doanh nghiệp thực sự không hiểu rõ cách chúng hoạt động. Để tôi giải thích những gì tôi đã học được.

Vì vậy, về cơ bản, khoản vay CRE được thiết kế cho các bất động sản dùng trong kinh doanh—nghĩ đến các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, kho hàng, loại hình như vậy. Bạn có thể sử dụng nó để mua bất động sản mới, sửa chữa các bất động sản hiện có, hoặc tái cấp vốn nợ trên thứ gì đó bạn đã sở hữu. Hầu hết các nhà cho vay muốn doanh nghiệp của bạn chiếm ít nhất 51% diện tích của tòa nhà.

Cơ chế hoạt động khá đơn giản nếu bạn đã từng xử lý các khoản vay thế chấp trước đây. Sự khác biệt chính là thay vì có quyền thế chấp trên bất động sản dân cư, nhà cho vay đặt quyền đòi nợ trên bất động sản thương mại của bạn như một tài sản thế chấp. Khi bạn trả hết khoản vay CRE, quyền đòi nợ đó sẽ biến mất.

Có nhiều loại hình của các khoản vay này. Bạn có các khoản vay vĩnh viễn, về cơ bản là các khoản vay thế chấp chính với thời hạn ít nhất 5 năm. Sau đó là các khoản vay SBA—chương trình 7(a) và 504. Các khoản vay tiền cứng (hard money loans) tồn tại dành cho những người không đủ điều kiện vay vốn truyền thống, mặc dù đi kèm chi phí cao hơn. Các khoản vay cầu nối (bridge loans) hoạt động như các giải pháp ngắn hạn khi bạn cần dòng tiền để cải thiện bất động sản hoặc hướng tới các khoản vay dài hạn hơn.

Bây giờ đây là phần thú vị—chi phí. Lãi suất của các khoản vay CRE thường cao hơn khoảng 0,5% đến 1% so với các khoản vay thế chấp dân cư. Bạn có thể thấy lãi suất từ 3% đến 20% tùy thuộc vào loại khoản vay và hồ sơ tài chính của bạn. Chi phí đóng khoản vay thường chiếm từ 3% đến 5% số tiền bạn vay. Nếu bạn chọn vay qua SBA, thêm phí bảo đảm tối đa 3,75% nữa vào đó.

Việc được chấp thuận vay CRE đòi hỏi nhiều thủ tục hơn so với vay thế chấp dân cư. Bạn cần cung cấp tài liệu chi tiết—tài sản, nợ, thu nhập, lịch sử tín dụng, mọi thứ. Các nhà cho vay ở đây nghiêm ngặt hơn, và họ xem xét các yếu tố khác nhau.

Phần điều kiện vay cũng khác biệt. Điểm tín dụng cá nhân của bạn quan trọng, nhưng điểm tín dụng doanh nghiệp cũng vậy. SBA sử dụng dịch vụ chấm điểm tín dụng doanh nghiệp nhỏ FICO để xét duyệt các khoản vay 7(a) và yêu cầu điểm tối thiểu là 140. Thường thì điểm doanh nghiệp trong khoảng 200 trở lên được coi là ổn định.

Các nhà cho vay cũng quan tâm đến tỷ lệ vay trên giá trị (LTV). Với khoản vay CRE, họ thường giới hạn tối đa ở mức 75% đến 80% LTV, nghĩa là bạn có thể cần đặt cọc từ 20% đến 25% hoặc nhiều hơn. So sánh với các khoản vay thế chấp dân cư, nơi đôi khi có thể vay 100% LTV.

Một yếu tố quan trọng khác là tỷ lệ dịch vụ nợ (DSCR). Thay vì xem xét nợ trên thu nhập cá nhân như với vay dân cư, các nhà cho vay kiểm tra khả năng của doanh nghiệp bạn trong việc xử lý nợ dựa trên dòng tiền. Trung bình, DSCR của các khoản vay CRE được chấp thuận là 1,25 vào năm 2019, theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia. Điều đó có nghĩa là nếu bạn vay 100.000 đô la, thu nhập ròng hàng năm của bạn nên khoảng 125.000 đô la.

Một điều khiến nhiều người bất ngờ là bảo đảm cá nhân. Dù bất động sản là tài sản thế chấp, bạn vẫn có thể chịu trách nhiệm cá nhân nếu doanh nghiệp không đủ khả năng bù đắp chênh lệch giữa giá bán của bất động sản và số nợ bạn còn phải trả.

Tóm lại: khoản vay CRE có thể phù hợp cho các chủ doanh nghiệp cần tài trợ bất động sản, nhưng không đơn giản. Hãy so sánh nhiều nhà cho vay, xem xét các lựa chọn của bạn, và đảm bảo các con số thực sự phù hợp với tình hình của bạn. Các chi tiết quan trọng hơn nhiều so với vay thế chấp dân cư.