Imposto sobre imóveis, possibilidade de reforma centrada na residência real… previsão de mudanças no mercado

Com a discussão sobre a reforma na dedução especial de imposto sobre ganhos de transferência de propriedades de uma única casa, voltada para os titulares de habitações únicas, que se espalhou rapidamente antes das eleições locais de junho, o mercado está atento à possibilidade de mudança do padrão de tributação imobiliária de “período de posse” para “residência efetiva”.

O sistema de dedução especial de posse prolongada foi inicialmente introduzido para aliviar a carga fiscal dos requerentes reais. Este sistema foi anunciado em 1988 e entrou em vigor a partir de 1 de janeiro de 1989, com o objetivo de reduzir a carga tributária na venda de uma habitação de longa duração por parte de titulares de uma única casa, deduzindo parte do lucro de transferência. O contexto de sua introdução foi: a tributação de ganhos acumulados de longo prazo de uma só vez poderia resultar em uma carga excessiva, e era necessário reduzir a chamada “congelamento de imóveis”, fenômeno causado pela impossibilidade de vender propriedades devido à carga fiscal elevada. Atualmente, quando um titular de uma única casa vende uma propriedade que possui há mais de 3 anos e nela reside há mais de 2 anos, pode deduzir 40% com base no período de posse e 40% com base no período de residência, totalizando uma dedução máxima de 80%.

Este sistema foi amplamente expandido durante o governo de Lee Myung-bak em 2009, em resposta à crise financeira global e à recessão no mercado imobiliário. Naquela época, se o titular de uma única casa mantivesse a propriedade por 10 anos, poderia desfrutar de uma dedução de até 80%. Posteriormente, o governo de Moon Jae-in, a partir de 2020, reforçou os requisitos de residência efetiva, formando a estrutura atual. Apesar de parecerem iguais, os titulares de uma única casa enfrentam diferenças significativas na carga fiscal entre residir efetivamente e apenas possuir a propriedade. Por exemplo, uma casa comprada por 7 bilhões de won há 10 anos, vendida por 15 bilhões de won após 10 anos de residência efetiva, gera um imposto de transferência de aproximadamente 3,48 milhões de won; mas, se apenas a possuir pelo mesmo período sem residir nela, aplica-se uma dedução comum, elevando o imposto para 31,33 milhões de won. No caso de uma casa comprada por 2 bilhões de won e vendida por 4 bilhões de won, com residência efetiva, o imposto é de 95,06 milhões de won, enquanto sem residência sobe para 48,063 milhões de won, uma diferença ainda maior.

Apesar disso, políticos e alguns grupos civis acreditam que o sistema de dedução atual oferece benefícios excessivos aos proprietários de imóveis de alto valor. Críticas apontam que a política fiscal incentiva o fenômeno de “seleção de imóveis de alta qualidade”, especialmente em Gangnam e às margens do rio Han, onde os ativos deixam de ser dispersos em várias propriedades e se concentram em apartamentos de alto valor em áreas privilegiadas. O presidente Yoon Suk-yeol também mencionou várias vezes, na plataforma X, a questão dos benefícios fiscais para titulares de uma única casa que não residem nela, e, em 18 de abril, afirmou que uma redução significativa do imposto de transferência apenas por possuir a propriedade por longo tempo viola a justiça e o senso comum, demonstrando disposição para ajustar o sistema. Recentemente, inclusive, 10 deputados do partido progressista, incluindo o deputado Yoon Jong-yil, apresentaram um projeto de lei para abolir a dedução especial de posse prolongada para titulares de uma única casa, e o debate está se expandindo para a fase de legislação formal.

No entanto, o mercado e a academia preferem focar na possibilidade de “reestruturação centrada na residência” ao invés de uma abolição total. Pois, se a isenção de posse prolongada for completamente eliminada, isso pode enfraquecer o princípio de proteção aos requerentes reais e, ao invés disso, estimular compras e vendas de curto prazo ou levar ao congelamento de transações. O governo ainda não divulgou detalhes, mas discute-se que possa aumentar a carga tributária sobre titulares de uma única casa que não residem nela, enquanto estabelece exceções para casos de motivos inevitáveis, como estudo ou trabalho, que exijam residência temporária. O ministro do Território, Transporte e Habitação, Kim Hyun-deok, afirmou em uma entrevista de rádio no mês passado, dia 12, que começará a ajustar as reformas fiscais relacionadas a imóveis de alto valor e não residenciais, incluindo a tributação de propriedades de valor excessivo, e aprimorar o sistema tributário imobiliário como um todo. O Ministério do Planejamento e Finanças, após a política de 15 de outubro do ano passado, está conduzindo projetos de pesquisa e grupos de trabalho interdepartamentais que abrangem impostos de posse e transferência, com observadores acreditando que as propostas concretas poderão ser apresentadas na reforma tributária de 2027, prevista para julho deste ano.

O problema reside no impacto que a reforma tributária pode ter no mercado. Há preocupações de que apenas sinalizar o aumento de impostos possa levar a um aumento temporário na venda de imóveis antes da reforma, mas que, após o aumento real de impostos, a demanda por melhorias possa diminuir, resultando em menos transações e menor liquidez. Especialmente para proprietários que alugam suas próprias casas, vivem em imóveis sujeitos a impostos completos, ou que, devido a altos impostos de transferência, impostos de aquisição, comissões de corretagem e custos de mudança, estão gradualmente elevando seu padrão de residência, o peso da carga fiscal pode aumentar. Também há opiniões de que o aumento da tributação sobre imóveis não residenciais pode reduzir o número de imóveis sujeitos a impostos completos e elevar os aluguéis mensais. Essa tendência indica que a política tributária imobiliária está passando de uma questão puramente fiscal para uma fase que exige coordenação com o mercado de transações, aluguel e políticas de oferta. Como o mercado reagirá no futuro, pode depender de se o governo conseguirá implementar políticas de expansão de oferta habitacional de forma precisa, ao mesmo tempo em que reforça a tributação.