Taxas de Hipoteca em Outubro de 2020: Compreendendo as Suas Opções de Empréstimo em Níveis Históricos Baixos

Na primavera de 2020, o panorama das taxas de hipoteca apresentava-se notavelmente favorável para compradores de imóveis e refinanciadores. Com as taxas fixas de 30 anos e 20 anos situadas confortavelmente abaixo de 3%, e a opção de 15 anos a menos de 2,5%, os mutuários tinham acesso a algumas das taxas de empréstimo mais competitivas dos últimos anos. Naquele momento, o panorama das taxas de hipoteca revelava o seguinte:

Comparando as Suas Opções Principais: Compreender os Compromissos das Taxas de Hipoteca

Ao avaliar as taxas de hipoteca entre diferentes produtos de empréstimo, a questão fundamental não é apenas qual número é mais baixo — mas qual estrutura de pagamento se alinha à sua situação financeira. Em outubro de 2020, os dados destacaram diferenças importantes entre hipotecas de taxa fixa e produtos de taxa ajustável.

A hipoteca fixa de 30 anos, com taxa de 2,899%, representava o ponto de entrada mais acessível. Para cada €100.000 emprestados, o pagamento principal e de juros seria de €416,44 por mês. Embora isso distribua suas obrigações ao longo do período mais longo, também significava menor pressão mensal sobre o seu fluxo de caixa.

Passando para uma hipoteca de 20 anos a 2,731%, houve uma mudança significativa. Seu pagamento mensal subiria para €541,48 por €100.000 — um aumento de €125,04. No entanto, esse pagamento aparentemente mais elevado trazia uma recompensa substancial: ao longo do empréstimo, você economizaria €19.967,23 em juros totais em comparação com a opção de 30 anos sobre o mesmo montante principal.

As taxas de hipoteca de 15 anos, a 2,379%, intensificaram esse padrão. Os pagamentos mensais subiram para €660,97 por €100.000 (um aumento de €244,53 em relação à opção de 30 anos), mas as economias de juros cresceram para impressionantes €30.946,74 ao longo de todo o período de pagamento. A verdade matemática: pagar mais rápido significava custos de empréstimo significativamente menores, mesmo que suas obrigações mensais imediatas aumentassem.

A Alternativa de Taxa Ajustável: Por que as ARMs 5/1 Exigiam Cuidados Cuidadosos

Em outubro de 2020, as taxas das ARMs 5/1 estavam em 3,389% — notavelmente mais altas do que qualquer uma das opções de taxa fixa disponíveis. Com essa estrutura de produto, você teria uma taxa fixa por cinco anos, após os quais sua taxa de juros ajustaria anualmente com base nas condições de mercado. Embora uma ARM possa reduzir seu peso inicial de pagamento, ela introduz incerteza no seu planejamento financeiro de longo prazo.

A principal compreensão: como as hipotecas de taxa fixa estavam precificadas de forma tão competitiva na época — bem abaixo da taxa da ARM — escolher um produto ajustável exigia uma razão convincente. Descontos na taxa eram geralmente o que justificava assumir o risco da ARM; em outubro de 2020, essa vantagem simplesmente não existia.

Fixando a Taxa com Estratégia: Timing na Decisão

Ao considerar se deve bloquear suas taxas de hipoteca em um momento específico, você está essencialmente apostando na direção das taxas de juros a curto prazo. Um bloqueio de taxa garante a sua taxa aprovada por um período definido (normalmente 30 dias, às vezes até 60 dias) mediante uma taxa de bloqueio. Essa proteção é importante se as taxas subirem entre a aprovação e o fechamento; sua taxa bloqueada permanece como sua reserva.

Para mutuários que planejam fechar em até 30 dias, bloquear naquelas taxas de outubro de 2020 fazia todo sentido, dado o quão historicamente baixas elas eram. A taxa paga por essa proteção oferecia valor real.

Mas, para transações com fechamento mais distante — 45 ou 60 dias — uma estratégia de bloqueio flutuante merecia consideração. Sim, você pagaria uma taxa mais alta pelo opção de flutuação, mas ganharia a possibilidade de reduzir a taxa se as taxas caíssem antes do fechamento. Como as taxas de hipoteca carregam uma incerteza genuína, essa flexibilidade poderia, em última análise, economizar dinheiro:

• Fechar em 7 dias? Bloqueie sua taxa
• Fechar em 15 dias? Bloqueie sua taxa
• Fechar em 30 dias? Bloqueie sua taxa
• Fechar em 45 dias? Considere um bloqueio flutuante
• Fechar em 60 dias? Considere um bloqueio flutuante

O próximo passo prático envolvia pesquisar várias instituições financeiras. Cada uma define seus próprios preços, taxas e condições de bloqueio, o que significa que sua taxa e custos podem variar significativamente dependendo do credor escolhido. Além disso, revisar seu relatório de crédito antes de aplicar garantiu que não houvessem erros inflacionando sua taxa aprovada — uma verificação de qualidade fundamental antes de se comprometer com suas taxas de hipoteca.

Tomando Sua Decisão Final

O ambiente de outubro de 2020 demonstrou por que pesquisar taxas de hipoteca e fazer um planejamento estratégico de timing são importantes. Mesmo pequenas diferenças de taxa (a diferença de 0,52% entre as taxas de 30 e 15 anos) acumulam-se em dezenas de milhares de euros ao longo da vida do seu empréstimo. Compreender como os pagamentos mensais, os custos totais de juros e o timing do bloqueio de taxa estão interligados capacitou os mutuários a alinhar sua estratégia de empréstimo às suas prioridades financeiras reais, em vez de simplesmente perseguir o menor valor anunciado de taxa de hipoteca.