A verdadeira jogada de infraestrutura por trás do crescimento explosivo da IA: por que os REITs de centros de dados importam mais do que você pensa

O Boom da IA Tem Dois Vencedores Muito Diferentes

Todos falam da Nvidia (NASDAQ: NVDA) quando se trata de inteligência artificial. As ações do fabricante de chips dispararam mais de 23.000% na última década, tornando-se o símbolo da revolução da IA. Mas aqui está o que os investidores frequentemente deixam passar: os computadores que operam com os chips da Nvidia precisam existir fisicamente em algum lugar. Precisam de um teto, energia confiável, sistemas de refrigeração e manutenção constante. Esse “algum lugar” é onde entra a Digital Realty (NYSE: DLR)—e por que investidores de renda com visão de futuro devem entender o que são fundos de investimento em imóveis digitais e seu papel nesse ciclo de infraestrutura.

Entendendo o que é Imóveis Digitais na Era da IA

Quando as pessoas perguntam “o que são imóveis digitais”, na verdade estão perguntando sobre a espinha dorsal pouco glamorosa, mas essencial, da tecnologia: os data centers. Estes não são edifícios de escritórios sofisticados. São instalações especializadas projetadas desde o início para abrigar servidores, equipamentos de rede e a infraestrutura que alimenta tudo, desde computação em nuvem até inteligência artificial.

A Digital Realty opera mais de 300 desses data centers espalhados por locais estratégicos ao redor do mundo—América do Norte, América do Sul, Europa, Ásia e Oriente Médio. A empresa atende a mais de 5.000 clientes. Mas a verdadeira vantagem não é apenas o tamanho; é a redundância e a diversificação geográfica. Quando uma região enfrenta flutuações de demanda, outras assumem o peso.

Atualmente, a Digital Realty possui aproximadamente 2,8 gigawatts de capacidade operacional em seu portfólio. Mas aqui está a parte convincente: a empresa possui terras suficientes para potencialmente expandir essa capacidade para 4,3 gigawatts. Isso significa espaço para um crescimento massivo sem precisar adquirir novas propriedades ou navegar por negociações imobiliárias complexas.

Por que a Valorização da Nvidia Conta Apenas Metade da História

A Nvidia tem uma relação preço/lucro de 53 vezes—ou seja, os investidores já precificaram um crescimento futuro extraordinário. Há uma margem mínima para erro. Se a demanda por chips de IA moderar-se (o que a história sugere que acontecerá eventualmente), o mercado pode considerar até um desempenho sólido como decepcionante. Correções de ações durante mudanças de sentimento podem ser brutais, independentemente dos fundamentos subjacentes.

A expansão da infraestrutura de IA não durará para sempre. Cada ciclo tecnológico passa por excesso de construção. O boom da internet no final dos anos 1990 é o exemplo perfeito: uma expansão massiva de capacidade levou a anos de excesso de oferta e compressão de margens para os fabricantes de equipamentos. Mas aqui está a ironia—essa infraestrutura excessiva, uma vez estabilizada, tornou-se incrivelmente valiosa para as empresas que precisavam usá-la.

O mesmo padrão provavelmente está se desenrolando com a IA. A Nvidia se beneficia do aumento inicial na demanda por chips. Mas, uma vez que o mercado fique saturado com infraestrutura de IA, a demanda vai desacelerar. Quando isso acontecer, os acionistas da Nvidia podem enfrentar uma decepção significativa.

A Vantagem Contraintuitiva de Possuir Data Centers

É aqui que o modelo de negócio da Digital Realty diverge significativamente do da Nvidia. Se a demanda por chips de IA despencar, a receita da Nvidia sofrerá um impacto direto. Ponto final. Mas cada data center que a Digital Realty construiu continuará existindo. Cada edifício, cada sistema de energia, cada torre de refrigeração permanecerá funcional.

Na verdade, o excesso de infraestrutura—embora doloroso para os fabricantes de chips—poderia beneficiar um proprietário diversificado de data centers. Quando a capacidade excedente surge, as taxas de aluguel geralmente caem, mas a utilização e a aquisição de inquilinos muitas vezes aceleram. Empresas que buscam infraestrutura de ponta a custos razoáveis irão procurar operadores com capacidade disponível. A Digital Realty estaria perfeitamente posicionada como locadora, oferecendo imóveis de primeira linha a taxas atraentes.

A História de Renda e a Realidade da Valorização

Atualmente, a Digital Realty oferece um rendimento de dividendos em torno de 2,9%. Isso está significativamente abaixo da média do setor de REITs, que é aproximadamente 3,9%. Wall Street já reconheceu a oportunidade à frente, por isso o rendimento foi comprimido. Os investidores estão elevando o preço das ações na expectativa de contínuos ventos favoráveis para a infraestrutura de IA.

Portanto, a Digital Realty não é uma ação de valor nas condições atuais. Mas, para investidores que buscam exposição à infraestrutura de IA enquanto mantêm um fluxo de renda relevante, ela apresenta um perfil de risco-retorno razoável. Você paga um prêmio pelo potencial de crescimento, mas também recebe dividendos enquanto espera.

O Contexto Mais Amplo: Lições Históricas Importam

Os dados mostram previsões passadas que se concretizaram de forma lucrativa. Quando a Netflix entrou nas listas de recomendações de analistas em dezembro de 2004, um investimento de 1.000 dólares teria crescido para aproximadamente 595.194 dólares. Quando a Nvidia apareceu na mesma lista em abril de 2005, 1.000 dólares investidos na recomendação teriam atingido cerca de 1.153.334 dólares.

O histórico do Stock Advisor mostra um retorno médio de 1.036%—superando substancialmente os 191% do S&P 500 em períodos comparáveis. Essas não são apostas aleatórias; baseiam-se em análises sistemáticas de vantagens competitivas e posicionamento de mercado.

A Digital Realty oferece algo diferente do típico investimento em IA: ela não aposta na valorização contínua de uma única tecnologia, mas sim na necessidade estrutural de infraestrutura, independentemente de como o mercado de IA evolua. Essa distinção é importante ao construir uma carteira diversificada.

O boom da IA eventualmente moderará. Mas os edifícios que abrigam a inteligência artificial? Eles não vão a lugar algum.