Compreender REIT: a ferramenta de investimento que deve conhecer

Se estiver à procura de uma forma de investir em ativos imobiliários sem precisar de um grande capital, os fundos de investimento imobiliário ou REITs são uma opção que não deve ser ignorada. Desde 2018, os REITs tornaram-se uma ferramenta de investimento que atrai continuamente o interesse dos investidores tailandeses. Mas por que alguns REITs oferecem retornos excelentes enquanto outros podem decepcionar? A resposta está nos detalhes do funcionamento e nos fatores que influenciam o seu valor.

O que são os REITs: definição e princípios de funcionamento

REIT ou Real Estate Investment Trust (Fundo de Investimento Imobiliário) — antes de tudo, é importante entender que um REIT é um fundo de ativos gerido por uma equipe especializada, que capta recursos de investidores através da venda de unidades de participação. Esses fundos utilizam esse capital para administrar diversos ativos imobiliários, como casas, terrenos, armazéns, hotéis, centros comerciais ou até redes de comunicação.

A receita obtida com aluguéis ou pela gestão desses ativos é distribuída aos detentores de unidades na forma de dividendos, o que explica por que os REITs frequentemente oferecem retornos constantes e com alta estabilidade.

Por que é necessário ter REITs?

Para proprietários de ativos que geram renda: os REITs oferecem uma oportunidade de captar grandes quantidades de capital sem precisar vender o ativo. Esse capital pode ser utilizado para desenvolver novos projetos.

Para investidores comuns: os REITs abrem as portas do mercado imobiliário para o público geral, permitindo investir com menos dinheiro do que seria necessário em investimentos diretos, além de contar com gestores especializados na administração dos ativos.

REIT vs Fundo de Propriedades: quais as diferenças?

Os REITs e os Fundos de Propriedades podem parecer semelhantes, mas há diferenças importantes:

Regulamentação e gestão: Os Fundos de Propriedades são fundos comuns de investimento, enquanto os REITs são regulados pela สสว. (Autoridade de Supervisão de Serviços Financeiros) e precisam de aprovação da ตลท. (Bolsa de Valores da Tailândia).

Flexibilidade de investimento: Os Fundos de Propriedades limitam-se a investimentos aprovados e não podem investir no exterior. Os REITs, por outro lado, são mais flexíveis e podem investir até 10% de seus ativos em ativos estrangeiros.

Oferta e gestão: Os Fundos de Propriedades são vendidos de forma semelhante a fundos comuns, enquanto os REITs são oferecidos e negociados como ações de empresas listadas, com requisitos de dispersão de acionistas e assembleias anuais de detentores de unidades.

Por esses motivos, a Tailândia decidiu que novos Fundos de Propriedades não podem ser mais oferecidos, sendo todos convertidos ou estruturados como REITs.

Quais tipos de REITs existem?

Classificação de acordo com o tipo de propriedade

REIT de propriedade plena (Freehold): O fundo é proprietário direto do imóvel, recebendo renda de aluguéis. O valor das unidades aumenta conforme o valor do ativo.

REIT de direito de uso (Leasehold): O fundo possui apenas o direito de uso do imóvel, não a propriedade. O valor das unidades diminui ao longo do tempo e desaparece ao término do contrato de arrendamento.

Classificação de acordo com o tipo de investimento

Investimento direto: O REIT possui e administra ativos diretamente.

Investimento indireto: O REIT detém ações de outras empresas que investem em imóveis.

Classificação por setor de atuação

Existem diversos tipos de REITs em operação:

• Retail REIT: administra receitas de shoppings, centros comerciais e outlets.
• Residential REIT: obtém renda de hotéis, condomínios e apartamentos.
• Healthcare REIT: gere hospitais, centros de saúde e residências para idosos.
• Office REIT: arrecada renda com aluguel de escritórios.
• Infrastructure REIT: obtém receita de redes de comunicação e dutos de energia.

Cada tipo possui mecanismos de distribuição de dividendos e fatores de risco distintos.

O que faz o valor do REIT variar?

O valor do REIT provém de duas fontes principais:

Primeira fonte: o valor do próprio ativo imobiliário, influenciado por fatores econômicos, desenvolvimento industrial, melhorias na infraestrutura local e o tipo de propriedade (Freehold vs Leasehold).

Segunda fonte: fluxo de caixa futuro, que depende do cenário econômico, confiança do mercado e estabilidade política. Por exemplo, se o setor de negócios estiver em alta, um REIT de escritórios (Office REIT) terá maior receita e, consequentemente, maiores dividendos. Em tempos de crise ou mudanças econômicas, a receita pode diminuir.

Pontos fortes e fracos na escolha de REITs

Pontos fortes

• Alta liquidez: podem ser comprados e vendidos facilmente no mercado SET, como ações.
• Diversificação de risco: ampliam as opções de investimento na carteira.
• Transparência: são registrados, oferecem prospectos e são supervisionados por órgãos reguladores.
• Renda constante: distribuem dividendos de forma regular.

Pontos fracos

• Impostos: dividendos de REITs estão sujeitos a uma retenção de 10% ou são considerados na declaração anual de impostos.
• Sensibilidade às taxas de juros: quando as taxas aumentam, os REITs tendem a perder valor, pois o capital migra para ativos com retorno mais alto.

Exemplos de REITs disponíveis na Tailândia

CPN Retail Growth (CPNREIT): REIT de arrendamento que administra vários shoppings do grupo Central, edifícios de escritórios e o hotel Hilton Pattaya, com dividend yield de 8,35% ao ano, baseado no preço de 9,85 THB.

Impact (IMPACT): REIT de propriedade plena que possui quatro edifícios e centros de convenções em Impact Muang Thong Thani, com dividend yield de 4,69% ao ano, baseado no preço de 12,80 THB.

WHA Premium Growth (WHART): REIT de propriedade plena e arrendamento que administra armazéns de armazenamento, com dividend yield de 7,63% ao ano, baseado no preço de 9,50 THB.

JASIF (JASIF): Fundo de infraestrutura com propriedade de 1.680.500 km de fibras ópticas, obtém receita de aluguel para TTTBB, com dividend yield de 13,73% ao ano, baseado no preço de 6,70 THB.

Resumo: quando o REIT é uma boa opção?

Os REITs são ferramentas adequadas para quem busca renda passiva, preferindo uma alternativa aos depósitos a prazo e interessado em ativos imobiliários, mas sem capital suficiente ou tempo para gerenciar os ativos por conta própria.

Antes de investir, é importante entender que os REITs são sensíveis às mudanças nas taxas de juros, envolvem custos fiscais e apresentam riscos dependendo do tipo de ativo que possuem.

Por isso, escolha um REIT que esteja alinhado com seus objetivos e sua tolerância ao risco, para que o retorno seja compatível com suas expectativas.