As ações do grupo Kaisa Group na bolsa de Hong Kong dispararam, prevendo lucros de pelo menos 50 bilhões de yuans em 2025! Quatro construtoras imobiliárias enfrentando dificuldades concentram-se em "reverter prejuízos"

Jornalista do Daily Economic News｜Chen Ronghao    Editor do Daily Economic News｜Chen Kemin Wei Guanhong

25 de março, a construtora listada em Hong Kong, Kaisa Group (HK01638, preço das ações 0,098 HKD, valor de mercado de 942 milhões de HKD), apresentou um desempenho forte após um longo período, com uma alta de até 60% durante o dia, fechando com um aumento de 27,27% no mesmo dia.

Na noite de 24 de março, a Kaisa divulgou um anúncio afirmando que espera que, até 2025, o lucro atribuível aos proprietários da empresa seja de pelo menos 50 bilhões de yuans, revertendo prejuízos de 28,5 bilhões de yuans no mesmo período de 2024.

É importante notar que, recentemente, CIFI Holdings, China Oceanwide e Country Garden divulgaram previsões de resultados para 2025, anunciando que alcançarão lucros através de reestruturações de dívida. O repórter do Daily Economic News (doravante referido como “jornalista do Daily”) compilou que as quatro empresas — Kaisa, CIFI, China Oceanwide e Country Garden — revelaram intervalos de lucro contábil total que variam de 740 bilhões a 787 bilhões de yuans.

Quatro construtoras enfrentando dificuldades concentram-se na “reversão de prejuízos”

A previsão de lucro de pelo menos 50 bilhões de yuans da Kaisa marcou o início da “onda de reestruturação para reverter prejuízos” das construtoras em dificuldades.

O jornalista do Daily analisou os dados das quatro empresas que já divulgaram previsões de reversão de prejuízos e constatou que essa performance apresenta características evidentes de “grande escala, concentração temporal e caminho uniforme”: as reestruturações dessas quatro empresas resultaram em lucros contábeis superiores a 740 bilhões de yuans, tornando-se o maior destaque do relatório anual do setor imobiliário em 2025.

Ao revisar o anúncio divulgado pela Kaisa, o jornalista descobriu que a reestruturação de sua dívida no exterior envolveu aproximadamente 13,372 bilhões de dólares, com emissão de novos títulos e bonds conversíveis obrigatórios, resultando em uma redução de dívida de cerca de 8,6 bilhões de dólares. O prazo médio de extensão da dívida foi de 5 anos, sem pressão rígida de pagamento principal até o final de 2027, e as taxas de juros dos novos títulos caíram para entre 5% e 6,25%. Essa grande receita não monetária gerada pela reestruturação sustentou uma previsão de lucro de pelo menos 50 bilhões de yuans para 2025.

Na realidade, a Kaisa não é a primeira construtora a reverter prejuízos por meio de reestruturação de dívida neste ano. O jornalista do Daily notou que, nas previsões de resultados de 2025 divulgadas por essas empresas, CIFI, China Oceanwide e Country Garden também se juntaram ao grupo de empresas que esperam reverter prejuízos.

Na noite de 23 de março, a Country Garden divulgou uma previsão de lucro, estimando um lucro líquido de 1 a 2,2 bilhões de yuans em 2025, principalmente devido aos ganhos não monetários de reestruturações de dívida; na noite de 20 de março, a China Oceanwide anunciou uma previsão de resultados para 2025, estimando um lucro atribuível aos proprietários de 6 a 7,5 bilhões de yuans, principalmente devido aos ganhos não monetários obtidos com reestruturações de dívidas domésticas e internacionais; na noite de 16 de março, a CIFI divulgou um anúncio prevendo um lucro líquido dos acionistas de 17 a 19 bilhões de yuans em 2025, com a principal razão para a reversão de prejuízos sendo a reestruturação de dívida no exterior concluída no final de 2024, que gerou uma receita única de aproximadamente 40 bilhões de yuans.

Vale destacar que essas reestruturações de dívida dessas quatro empresas concentram-se principalmente na segunda metade de 2025. Ao analisar a situação de reestruturação dessas construtoras em 2025, verifica-se que o acordo de reestruturação de dívida no exterior da Kaisa foi aprovado em setembro de 2025; as reestruturações de CIFI e Country Garden entraram em vigor entre 29 e 30 de dezembro de 2025; a reestruturação de dívida no exterior da China Oceanwide foi efetivada em 27 de março de 2025, enquanto o plano de reestruturação de dívida doméstica foi aprovado em 26 de novembro de 2025.

Especialistas: atualmente, apenas “lucros contábeis”

Alguns especialistas do setor afirmam que esse tipo de “reversão de prejuízos” é mais uma melhoria na demonstração financeira e não significa uma melhora substancial na situação operacional da empresa.

“Essa reversão de prejuízos por parte de algumas construtoras através de reestruturações de dívida reflete principalmente ajustes financeiros, não uma melhora operacional real. Essa melhora temporária na demonstração de resultados pode aliviar a pressão de deslistagem e impulsionar o mercado a curto prazo, mas, após excluir os ganhos de reestruturação, as quatro empresas ainda apresentam prejuízos em suas atividades principais, indicando que suas capacidades de desenvolvimento imobiliário, vendas e geração de fluxo de caixa ainda não se recuperaram”, explicou o pesquisador do Banco de Comércio de Suzhou, Fu Yifu, ao jornalista em 25 de março.

O vice-presidente da Aliança de Capital de Empresas Chinesas, Bo Wenxi, também explicou a lógica contábil por trás dessa “reversão coletiva de prejuízos”: “De acordo com as normas contábeis, quando uma construtora e seus credores chegam a um acordo de reestruturação de dívida, a diferença entre o principal, juros perdoados ou a dívida adiada e o valor contábil deve ser reconhecida de uma só vez na demonstração de resultados do período. Tomando a Kaisa como exemplo, quase todo o lucro de 50 bilhões de yuans veio de perdão de dívida, e não de receitas de vendas ou valorização de ativos.”

Segundo a Norma de Contabilidade Empresarial nº 12 — Reestruturação de Dívida, reestruturação de dívida refere-se a uma transação na qual, sem alterar as partes envolvidas, credores e devedores chegam a um novo acordo sobre o prazo, valor ou modo de pagamento da dívida, por meio de acordo ou decisão judicial. Para reestruturações que envolvem alterações de outros termos, o devedor deve reconhecer um novo passivo financeiro com base nos novos termos, e a diferença entre o valor contábil da dívida reestruturada e o valor justo do novo passivo é reconhecida como receita de investimento ou outras receitas, refletindo-se no lucro líquido do período.

Bo Wenxi destacou que essa “riqueza fictícia” possui uma clara natureza não monetária e é insustentável. Trata-se de uma receita pontual que não se repetirá no próximo ano. Se a atenção excessiva a essa “reversão coletiva de prejuízos” levar o mercado a pensar que o setor está totalmente recuperado, isso pode ser enganoso. Na prática, indicadores essenciais como margem de lucro bruta, fluxo de caixa, qualidade do estoque de terras ainda precisam ser avaliados individualmente.

“Somente reestruturações financeiras não resolvem os problemas; as empresas precisam alcançar melhorias substanciais na operação, gestão e estratégia”, afirmou Fu Yifu. Para que as construtoras realmente saiam da crise, é necessário que haja uma recuperação nas vendas para gerar fluxo de caixa positivo, otimização de ativos de baixa eficiência, estabelecimento de um sistema financeiro saudável que controle o endividamento e uma transformação de negócios alinhada ao novo modelo de desenvolvimento.

Bo Wenxi acrescentou que, atualmente, as construtoras em dificuldades enfrentam uma crise de confiança dos compradores, com velocidade de vendas inferior à de construtoras saudáveis. Somente quando os canais de financiamento forem efetivamente restabelecidos, a margem de lucro bruta subir para acima de 15% e o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) se tornar positivo, é que se poderá considerar que a situação operacional foi resolvida. Geralmente, esse processo leva de 2 a 3 anos para se concretizar.

Jornalista|Chen Ronghao

Editor|Chen Kemin Wei Guanhong Du Hengfeng