佳兆业 prevê lucro de pelo menos 50 bilhões de yuans em 2025!
Após a aceleração da reestruturação da dívida, essas incorporadoras com problemas concentram-se em "voltar ao lucro"

Cada dia, repórter | Chen Ronghao Cada dia, editor | Wei Guanhong

Em 25 de março, a construtora listada em Hong Kong, Kaisa Group (HK01638, preço das ações 0,098 dólares de Hong Kong, valor de mercado 942 milhões de dólares de Hong Kong), apresentou um desempenho forte há muito esperado, com uma alta de até 60% durante o dia, encerrando com um aumento de 27,27% no fechamento.

E na noite de 24 de março, a Kaisa divulgou um aviso de resultados, afirmando que espera que o lucro atribuível aos acionistas da empresa seja de pelo menos 50 bilhões de yuans em 2025, revertendo prejuízos em 2024 (quando o prejuízo foi de 28,5 bilhões de yuans).

Vale notar que, recentemente, CIFI Holdings, China Oceanwide, Country Garden anunciaram previsões de resultados para 2025, indicando que irão alcançar lucros através de reestruturações de dívidas. O repórter do “Diário Econômico” (doravante referido como repórter do Cada dia) analisou que, até agora, as quatro empresas — Kaisa, CIFI Holdings, China Oceanwide e Country Garden — divulgaram lucros contábeis que totalizam entre 740 bilhões e 787 bilhões de yuans.

A previsão de lucro de pelo menos 50 bilhões de yuans da Kaisa marcou o início da “onda de reestruturação e reversão de prejuízos” entre as construtoras em dificuldades.

O repórter do Cada dia analisou os dados das quatro construtoras que já divulgaram previsões de reversão de prejuízos, constatando que essa performance de empresas em dificuldades apresenta claramente as características de “grande escala, concentração de tempo e caminho uniforme”. Os lucros contábeis gerados por essas reestruturações ultrapassaram 740 bilhões de yuans, tornando-se o maior destaque do relatório anual do setor imobiliário em 2025.

Ao revisar o aviso divulgado pela Kaisa, o repórter descobriu que a reestruturação da dívida externa da Kaisa atingiu aproximadamente 13,372 bilhões de dólares, por meio da emissão de novos títulos e de bonds conversíveis obrigatórios, resultando em uma redução de dívida de cerca de 8,6 bilhões de dólares. O prazo médio de prorrogação da dívida é de 5 anos, sem pressão rígida de pagamento até o final de 2027, e as taxas de juros dos novos títulos caíram para entre 5% e 6,25%. Essa grande receita não monetária gerada pela reestruturação sustentou uma previsão de lucro de pelo menos 50 bilhões de yuans para 2025.

Na verdade, a Kaisa não é a primeira construtora a alcançar reversão de prejuízos por meio de reestruturação de dívidas neste ano. O repórter notou que, nas previsões de resultados de 2025 divulgadas por outras construtoras, CIFI Holdings, China Oceanwide e Country Garden também se juntaram ao grupo de empresas que revertiram prejuízos.

Na noite de 23 de março, a Country Garden divulgou uma previsão de lucro, estimando um lucro líquido de 1 a 2,2 bilhões de yuans em 2025, principalmente devido aos ganhos não monetários de reestruturações de dívidas; na noite de 20 de março, a China Oceanwide divulgou uma previsão de resultados para 2025, estimando um lucro atribuível aos acionistas de 6 a 7,5 bilhões de yuans, principalmente devido aos ganhos não monetários obtidos com reestruturações de dívidas internas e externas; na noite de 16 de março, a CIFI Holdings anunciou que espera um lucro líquido atribuível aos acionistas de 17 a 19 bilhões de yuans em 2025, sendo que a reversão do prejuízo se deve principalmente à conclusão de uma reestruturação de dívida externa no final de 2024, que gerou um ganho pontual de cerca de 40 bilhões de yuans.

É importante destacar que essas reestruturações de dívidas dessas quatro empresas estão concentradas na segunda metade de 2025. Analisando a situação de reestruturação dessas empresas em dificuldades, verifica-se que o acordo de reestruturação da dívida externa da Kaisa foi aprovado em setembro de 2025; as reestruturações de CIFI e Country Garden entraram em vigor entre 29 e 30 de dezembro de 2025; a reestruturação da dívida externa da China Oceanwide foi concluída em 27 de março de 2025, enquanto o plano de reestruturação de dívidas internas foi aprovado em 26 de novembro de 2025.

Alguns especialistas do setor afirmam que esse “reversão de prejuízos” é mais uma melhoria na demonstração financeira e não significa uma melhora substancial na situação operacional da empresa.

“Essa reversão de prejuízos por parte de algumas construtoras em dificuldades por meio de reestruturações de dívidas reflete principalmente ajustes financeiros, não uma melhora na gestão operacional. Essa melhora temporária pode aliviar a pressão de deslistagem e impulsionar o mercado, mas, excluindo os ganhos de reestruturação, as principais atividades dessas empresas — desenvolvimento imobiliário, vendas e geração de fluxo de caixa — ainda estão em prejuízo, indicando que sua capacidade central de desenvolvimento imobiliário ainda não se recuperou”, explicou o pesquisador contratado do Banco de Sichuan, Fu Yifu, ao repórter em 25 de março.

O vice-presidente da Aliança de Capital de Empresas Chinesas, Bo Wenxi, também revelou a lógica contábil por trás dessa “reversão coletiva de prejuízos”: “De acordo com as normas contábeis, quando uma construtora alcança um acordo de reestruturação de dívida com o credor, a diferença entre o principal, juros perdoados ou a postergação do pagamento da dívida e o valor contábil deve ser reconhecida de uma só vez na demonstração de resultados do período. Tomando a Kaisa como exemplo, quase todo o lucro de 50 bilhões de yuans vem da redução de dívida, e não de receitas de vendas ou valorização de ativos.”

De acordo com a Norma de Contabilidade Empresarial nº 12 — Reestruturação de Dívidas, reestruturação de dívidas refere-se a uma transação na qual, sem alterar as partes envolvidas, credor e devedor, um novo acordo é feito sobre o prazo, valor ou modo de pagamento da dívida, por meio de acordo entre credor e devedor ou decisão judicial. Para reestruturações que envolvem alterações de outras cláusulas, o devedor deve reconhecer o novo passivo financeiro de acordo com as novas condições, e a diferença entre o valor contábil da dívida reestruturada e o valor justo do novo passivo é reconhecida como receita de investimento ou outras receitas, refletindo-se no lucro líquido do período.

Bo Wenxi apontou que essa “riqueza fictícia” tem uma natureza claramente não monetária e insustentável. Trata-se de ganhos pontuais que não existirão no ano seguinte. Se a atenção excessiva a essa “reversão coletiva de prejuízos” levar o mercado a pensar que o setor está totalmente recuperado, será um equívoco. Na realidade, indicadores centrais como margem de lucro bruta, fluxo de caixa, qualidade do estoque de terras ainda precisam ser avaliados individualmente.

“Somente reestruturações financeiras não resolvem os problemas; as empresas precisam alcançar melhorias substanciais na operação, gestão e estratégia”, afirmou Fu Yifu. Para que as construtoras realmente saiam da crise, é necessário que haja uma recuperação nas vendas para gerar fluxo de caixa positivo, a disposição de ativos de baixa eficiência para otimizar a estrutura, a construção de um sistema financeiro saudável que controle o endividamento e a transformação dos negócios para se adaptar ao novo modelo de desenvolvimento.

Bo Wenxi acrescentou que, atualmente, as construtoras em dificuldades enfrentam uma crise de confiança dos compradores, com uma velocidade de vendas inferior à de empresas saudáveis. Somente quando os canais de financiamento forem substancialmente restabelecidos, a margem de lucro bruta subir para acima de 15% e o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) se tornar positivo, será possível considerar que a operação saiu da crise. Isso geralmente requer um período de recuperação de 2 a 3 anos.

Imagem de capa: fonte: acervo de mídia do Cada dia