Quanto do seu rendimento bruto deve destinar-se à hipoteca: uma análise detalhada

Quando estás a sonhar com a casa dos teus sonhos, uma questão mantém-te acordado à noite: quanto do teu rendimento bruto deves destinar às prestações do empréstimo hipotecário? A resposta não é tão simples como um único número—os credores, os consultores financeiros e a tua própria situação desempenham todos um papel. Mas aqui está a questão: conhecer os diferentes modelos pode ajudar-te a perceber o que realmente funciona para o teu bolso.

O Problema: Porque Isto Importa Mais do que Pensas

A maioria dos compradores de primeira viagem acaba por se sobrecarregar ou por jogar demasiado seguro. Ou são aprovados para um montante de empréstimo e compram uma casa nesse valor, ou hesitam e perdem oportunidades. A realidade? O limite de aprovação do teu credor e o que deverias realmente gastar são duas coisas diferentes. É aqui que entender as proporções entre rendimento e hipoteca faz toda a diferença.

Os Principais Modelos que os Credores Utilizam

Os teus rendimentos não servem apenas para obter aprovação—servem para manteres a saúde financeira. Aqui estão os quadros de referência que os credores e profissionais financeiros usam:

A Regra dos 28%: O Começo Conservador

Esta é a abordagem mais direta: não deixes que o teu pagamento mensal da hipoteca ultrapasse 28% do teu rendimento bruto mensal. Isto inclui principal, juros, impostos sobre a propriedade e seguro do proprietário.

Pensa assim—se estás a receber 7.000€ brutos por mês, estás a olhar para um máximo de cerca de 1.960€ para custos relacionados com a hipoteca. É limpo, é simples e dá-te bastante margem de manobra.

O Quadro 28/36: Equilibrando Todas as Tuas Dívidas

Este modelo baseia-se na regra dos 28%, mas acrescenta outra camada. Enquanto a tua hipoteca ocupa 28% do rendimento bruto, a tua dívida total—incluindo cartões de crédito, empréstimos de carro, utilidades e outras obrigações—não deve exceder 36%.

Usando o mesmo rendimento de 7.000€ mensais: estás limitado a 1.960€ para a casa e a 2.520€ no total para tudo. Isso deixa-te cerca de $560 para cobrir outras dívidas mensais além da hipoteca. Obriga-te a pensar na imagem completa do que deves.

O Modelo 35/45: Flexibilidade para Situações Variadas

Algumas pessoas preferem trabalhar com números diferentes. Esta abordagem diz que a tua dívida total (incluindo hipoteca) não deve ultrapassar 35% do teu rendimento bruto. Ou, alternativamente, que não mais de 45% do teu salário líquido deve ir para a dívida mensal total.

Com 7.000€ brutos, isso dá-te um máximo de 2.450€ para toda a dívida. Mas se o teu salário líquido após impostos for 6.000€, então 45% disso dá-te 2.700€. Estás a trabalhar com uma faixa—de 2.450€ a 2.700€—que pode parecer menos restritiva.

O Modelo 25% Pós-Impostos: A Restrição Mais Apertada

Este usa o teu rendimento líquido (salário líquido após impostos) em vez do bruto. A regra: mantém o pagamento da hipoteca a 25% desse valor.

É a abordagem mais conservadora. Se estás a receber 6.000€ líquidos por mês, a tua hipoteca não deve ultrapassar 1.500€. Por que escolher isto? Se já estás a lidar com dívidas significativas, como empréstimos estudantis ou pagamentos de carro, este método evita que te sobrecarregues.

O Que Precisamente Precisas de Calcular para Encontrar o Teu Número

A situação de cada pessoa é diferente, por isso vamos falar do que realmente importa:

Os teus rendimentos reais vêm dos teus recibos—tanto bruto como líquido. Se o teu rendimento não for constante, consulta as tuas últimas declarações de IRS para teres uma imagem realista.

As tuas dívidas existentes são tudo o que deves: cartões de crédito, empréstimos estudantis, pagamentos de carro, empréstimos pessoais. Isto não é o mesmo que despesas diárias como supermercado. Dívida é o que comprometes-te a pagar mensalmente.

O teu valor de entrada afeta diretamente o teu pagamento mensal. Uma entrada de 20% pode eliminar o seguro de hipoteca privado (PMI), embora não seja obrigatório. Quanto maior a entrada, menor será a tua obrigação mensal.

A tua pontuação de crédito determina a taxa de juro. Melhor crédito geralmente significa taxas mais baixas, o que resulta em pagamentos mensais menores. Vale a pena prestar atenção a isso antes de te candidatares.

Como os Credores Decidem o que Podes Achar que Te Podes Permitir

Aqui está o que acontece por trás das cenas: os credores calculam a tua proporção de dívida para rendimento (DTI). Somam todos os teus pagamentos mensais de dívida e dividem pelo teu rendimento bruto mensal.

Vamos supor que o teu rendimento mensal seja 7.000€, o pagamento do carro seja 400€, os empréstimos estudantis sejam 200€, o mínimo do cartão de crédito seja 500€, e estás a testar uma hipoteca potencial de 1.700€. Isso dá um total de 2.800€. O teu DTI? 40% ($2.800 ÷ $7.000).

Geralmente, os credores preferem ver um DTI entre 36% e 43%. Quanto mais baixo, mais forte parece a tua candidatura. Diferentes credores têm níveis de conforto diferentes, por isso, pesquisar e comparar faz toda a diferença.

Formas Práticas de Reduzir o Teu Pagamento Mensal

Se os números não estiverem a funcionar como queres, tens opções:

Procura uma casa com preço mais baixo. Só porque te aprovam para 500.000€ não quer dizer que tens de gastar esse valor todo. Uma casa a 450.000€ alivia bastante a pressão no teu orçamento mensal.

Poupa mais para a entrada. Cada ponto percentual a mais reduz o valor que estás a financiar. Passar de 10% para 20% de entrada pode poupar-te centenas de euros por mês.

Melhora a tua taxa de juro. Isto depende do teu crédito e do teu DTI. Paga as dívidas existentes—especialmente cartões de crédito—e observa ambos melhorarem. Um perfil de crédito melhor = taxas melhores = pagamentos menores.

Os Custos Ocultos de Que Ninguém Fala Até Ser Tarde Demais

O pagamento da hipoteca é apenas uma parte. Orçamento para:

• Manutenção e reparações: Telhados falham, canos vazam, sistemas avariam-se. Reserva dinheiro regularmente.
• Jardim e paisagismo: Seja contratando alguém ou fazendo tu mesmo, isto custa dinheiro.
• Melhorias na casa: Sistemas desatualizados, acessórios gastos, melhorias estéticas—a inspeção dir-te-á o que precisa de atenção.

Estes custos não são opcionais. Fazem parte da propriedade de uma casa, e muitas vezes são a fonte de stress financeiro após a compra.

A Conclusão

O teu rendimento bruto determina absolutamente quanto deves gastar na casa, mas também a tua dívida, pontuação de crédito e entrada. A regra dos 28% dá-te um ponto de partida sólido, o modelo 28/36 mantém-te equilibrado, a abordagem 35/45 oferece flexibilidade, e o método de 25% pós-impostos mantém-te mais seguro se já estiveres sobrecarregado de dívidas. Escolhe o quadro que corresponde à tua situação financeira real—não apenas o que te aprova, mas o que te mantém confortável durante os próximos 15 a 30 anos de pagamentos.