AI驱动增长与稳定收入：DLR与O之间的真实投资对比

在2025年通过REITs评估投资房地产机会时，市场呈现出两种根本不同的观点。Digital Realty Trust (DLR) 已成为以增长为导向的代表，利用爆炸性的AI基础设施需求，而Realty Income (O) 继续其作为防御性、收益生成基石的传统角色。这种分歧反映了房地产行业内资本配置的更广泛转变——从传统的租赁模式转向数字化转型基础设施。

AI工作负载正在重塑数据中心经济学

Digital Realty的结构性利好远超表面技术趋势。自2023年中以来，该公司季度预订量中超过一半来自AI相关部署。这标志着客户获取模式的重大转变。这些工作负载需要专业基础设施：高密度供电、先进的冷却系统和超低延迟连接。Digital Realty在多个地区拥有300多个数据中心的现有平台，提供了捕捉这一长期机遇的规模和运营专业能力。

2025年第三季度的业绩强调了这一势头。收入同比增长10%，每股运营资金（FFO）增长13%，这一指标远超同行。更具说明性的是，互联预订达到历史新高，表明客户粘性持续增强并愿意扩大部署。全球积压订单现已超过(百万，为未来提供了远超典型季度指引的可见性。

Digital Realty的5吉瓦开发管线使公司能够应对主要数据中心枢纽的电力紧张。这种稀缺性赋予了显著的定价能力。随着企业将计算工作负载从本地基础设施迁移到混合云和AI环境，公司设施日益成为关键基础设施——这一地位带来了多年合同收入和客户留存。

Realty Income的稳定性在增长驱动市场中存在局限

Realty Income的堡垒式特性依然完好。其资产组合涵盖15,500多个物业，涉及多个行业，保持近98-99%的入住率。租户基础包括抗衰退类别：杂货店、便利店、美元商店和药店。这一多元化引擎推动了连续133次分红增长，成为收益型投资者尊重的业绩记录。

第三季度展现了Realty Income的典型执行：稳健的收入增长、欧洲的精选资产调整以及纪律性资本部署。公司的预测分析和严格的承销持续支撑其作为长期复合增长者的价值主张。

然而，Realty Income的增长上限反映了结构性逆风。私募资本的竞争使收购差价变得不那么具有吸引力。依赖零售的租户面临电子商务冲击和贸易相关的不确定性。虽然资产组合的多元化提供了下行保护，但也限制了其在高增长垂直行业的敞口。作为可靠收益生成者的身份必然限制了其上行潜力。

估值修正显示不同的动能

市场的共识预期揭示了优先级的转变。Realty Income的估值动态较为温和：2025年的销售预计增长8.26%，每股FFO仅增长1.67%。虽然过去60天内2026年的FFO预估略有上调，但整体修正趋势表现出谨慎。

Digital Realty则讲述了不同的故事。2025年的销售预计增长8.98%，每股FFO预计增长9.54%，显示出更强劲的轨迹。更重要的是，过去60天内，2025年和2026年的每股FFO预估都呈上升趋势，反映分析师对公司持续预订动能和将积压转化为收益的信心。

估值快照：两者均接近历史均衡点

今年迄今的表现差异显著。Realty Income股价上涨6.1%，而Digital Realty下跌10%。两者都落后于标普500指数18.6%的涨幅，但原因不同——一个面临周期性逆风，另一个尽管基本面强劲，却受到估值压缩的影响。

在未来12个月的市盈率（FFO倍数）方面，Realty Income的估值为12.84X，低于其三年中位数。Digital Realty的估值为20.26X，略低于其三年平均的20.88X。尽管技术上已超卖，但两只股票的价值评分均为D，表明单靠估值压缩可能不足以推动短期再评级，除非盈利加速。

数字基础设施优于防御性零售房地产的理由

在评估哪种投资房地产观点能带来更优的长期回报时，越来越多的证据倾向于数字基础设施。Realty Income多年来的稳定表现提供了无与伦比的下行保护，但这种稳定性也伴随着增长的权衡。Digital Realty在AI普及、云计算加速和超大规模数据中心资本支出方面的敞口，代表了比传统净租赁房地产更具韧性的结构性增长动力。

创纪录的预订量、加速的FFO增长、积极的估值修正趋势以及多年的开发可见性，使Digital Realty成为优先追求资本升值投资者的更具吸引力的选择。Realty Income仍是纯粹收益投资者的优选，但其有限的增长潜力意味着在数字化转型和AI基础设施投资的长周期中可能表现不佳。

Digital Realty的Zacks评级为)3 $850 Hold#2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #——这一评级反映了分析师对其在当前市场环境中相对吸引力的共识。

**注意：**FFO (Funds From Operations)代表评估REIT业绩和股息支付能力持续性的主要盈利指标。