全税诈骗特别法修正案通过，但在实际损失恢复方面存在局限

尽管国会通过了支持全租房诈骗受害者的特别法修正案，但评价认为，在恢复受害的实际水平以及降低全租制度本身的结构性风险方面，这仍然不够。

为解决全租房诈骗及“空壳全租”问题的市民社会对策委员会，28日在首尔钟路区的参与连带举行座谈会，探讨了于23日通过国会的《全租房诈骗受害者支援及住房稳定特别法》修正案的意义与局限。此次修正案的内容包括：在拍卖或公开拍卖结束后，国家提供资金支持，确保返还给受害者的金额至少达到保证金的三分之一。考虑到此前在拍卖及公开拍卖程序中，有许多受害者几乎未能收回保证金，评价认为，此次将最低限度的恢复机制制度化具有意义。

不过，与会者认为，此次修正案与受害者一直要求的所谓“先救济、后追偿”的方式相去甚远。也就是说，其结构并非政府先行充分补偿受害金额，之后再向责任主体追偿费用，而是停留在拍卖及公开拍卖后对一定水平进行补充的方式。有接连指出，保证金保障水平也低于受害者的要求，因此在实际重建生活方面可能存在局限。这意味着，虽然法律修正拓宽了受害救济的框架，但能否带来切实感受到的恢复，则是另一个问题。

座谈会上还反复强调，全租房诈骗已超越个别犯罪范畴，源于制度上的脆弱性。与会者分析称，随着低息全租贷款和全租担保制度长期扩大，形成了租户依赖金融而非自有资本来承担高额保证金的固化结构，其结果是衡量房价与全租保证金比率的“全租价率”过高。他们解释说，这创造了一种即使房价稍有波动也难以全额返还保证金的“空壳全租”容易增加的环境，全租房诈骗的风险也趁此空隙增大。同时，与会者也提出了对现行制度下未能得到充分保护的盲区（如外国租户或联排住宅的共同担保住房）进行补充的必要性。

世宗大学房地产学系教授林在满指出，保证金未返还问题的根本原因是“空壳全租”，并主张需要实行将全租价率控制在某一水平以下的监管。例如，当全租价率过高时，通过限制全租贷款额度等方式，提前降低风险。这与“仅在损害发生后提供支持的事后对策，其局限性显而易见”的问题意识相契合。归根结底，此次法律修正可被视为拓宽受害救济范围的进展，但也表明，如果不对全租市场的高风险结构进行后续的附加制度整改，类似问题有可能重演。