如何使用毛收入倍數來評估出租物業

在評估出租物業時，投資者需要可靠的指標來判斷物業的價格是否與其盈利潛力相符。毛收入倍數（Gross Income Multiplier）是一個簡單明瞭的工具，讓你能快速判斷一個物業是否提供具有競爭力的回報率，與其購買價格相較。

理解核心概念

毛收入倍數本質上是一個比率，將物業的購買價格與其每年產生的收入相比較。將價格除以收入，投資者就能得到一個數字，代表每一美元收入需要支付多少倍的價格。

這樣想：較低的倍數通常意味著你為每一美元的收入支付較少；相反，較高的倍數則暗示較高的估值——在熱點市場中可能仍然合理，但需要謹慎分析。

兩種類型的倍數：你需要哪一種？

毛收入倍數 (GIM)：全面方法

毛收入倍數考慮所有收入來源，包括：

• 租金收入
• 停車費
• 洗衣機收入
• 儲藏空間租金
• 其他附加收入

計算公式：
毛收入倍數 = 物業購買價格 ÷ 年總毛收入

實例說明： 假設你看上一棟20單位的公寓，價格為$2 百萬。該建築的年總收入（租金加其他收入）為$400,000(。GIM為5，表示該物業的價格是其年收入的五倍。

GIM最適用於多戶住宅和商業物業，因為額外收入對回報率有實質影響。

) 毛租金倍數 ###GRM(：簡化替代方案

毛租金倍數僅專注於租金收入，忽略其他收入來源。這個指標更適合單戶住宅或以租金為主要收入的住宅物業。

計算公式：
毛租金倍數 = 物業購買價格 ÷ 年租金總額

實例說明： 一個住宅出租物業價格為$400,000，年租金收入為$50,000。GRM為8，表示該物業的價格是其年租金的八倍。

比較GIM與GRM：何時使用哪一個？

這兩個倍數的選擇取決於你的物業類型和投資策略。

選擇GIM時：

• 評估商業物業或公寓大樓
• 多個收入來源顯著影響總收入
• 需要全面了解盈利潛力
• 比較具有多樣收入模型的類似物業

選擇GRM時：

• 分析單戶出租房
• 租金收入是主要收入來源
• 快速比較類似住宅出租物業
• 投資篩選過程中追求簡便與快速

重要限制與注意事項

雖然這些倍數能簡化物業比較，但也存在明顯盲點：

未考慮營運費用：
GIM與GRM都未包含房產稅、維修費、保險、空置率或管理費。看似吸引的倍數可能掩蓋了高額的持續支出，侵蝕盈利。

忽略市場動態：
這些指標未反映地點品質、社區趨勢或經濟預測。在升值市場中，高倍數可能表現優於低倍數的衰退區域。

收入波動未反映：
若物業有季節性收入變動或租戶流動風險，靜態的倍數無法捕捉這些不穩定性。

如何有效運用這些指標

1. 先用作篩選工具。 計算倍數，快速淘汰過高的物業。

2. 只與類似物業比較。 只在相同市場和資產類別中進行比較。

3. 結合其他分析。 在篩選出有潛力的物業後，進一步進行資本化率（cap rate）、現金流預測和市場調研。

4. 考慮當地市場情況。 高需求區域若租金成長預期良好，較高倍數可能合理。

5. 進行壓力測試。 假設租金下降10%、空置率上升，這些變化如何影響你的投資判斷？

總結

毛收入倍數與毛租金倍數是評估出租物業投資的有用起點。它們能快速比較購買價格與收入產生能力，幫助你篩選值得深入調查的物業。然而，將這些倍數作為單一決策工具存在風險。聰明的投資者會結合詳細的費用分析、市場研究和專業建議，形成完整的投資判斷。理解這些指標的優缺點，能幫助你在出租物業市場做出更明智的決策。