Ваш повний посібник з перевірки обтяжень на нерухомості

Перед тим, як зважитися на купівлю будинку або передати нерухомість близькій людині, існує важливий крок, який багато хто ігнорує: перевірка відсутності юридичних претензій щодо майна. Зісковзування з лінії — юридичне право, яке хтось має на вашу нерухомість — може зірвати угоду, завадити отримати повну суму від продажу або ускладнити планування спадщини. Розуміння того, як перевірити наявність обтяжень і що робити у разі їх виявлення, є необхідним для захисту ваших фінансових інтересів.

Чому варто перевіряти наявність обтяжень перед важливими рішеннями щодо нерухомості

Більшість покупців проводять пошук титулу, щоб переконатися, що об’єкт купівлі не має несподіваних обтяжень. Якщо обтяження виявляються під час оформлення угоди, процес може зупинитися або вся угода може зірватися. Аналогічно, якщо ви плануєте передати майно члену родини, проведення належної перевірки допомагає уникнути передачі складних фінансових зобов’язань.

Ризики значні. Невирішене обтяження означає, що його власник має право на гроші перед вами при продажу або рефінансуванні. У серйозних випадках, тримач обтяження може примусити до продажу вашої нерухомості, що може призвести до іпотеки або втрати майна. Тому виявлення обтяжень на ранніх етапах є не просто рекомендацією — це критично важливо.

Розуміння обтяжень нерухомості: основи

Обтяження нерухомості — це в основному юридичне право, яке закріплюється за вашим майном. На відміну від простого боргу, обтяження дає кредитору конкретні юридичні права, безпосередньо пов’язані з вашою нерухомістю. Виявити обтяження можна через різні публічні записи, і воно залишається у титулі до його офіційного погашення або зняття.

Обтяження бувають різних видів: від іпотечних (які ви свідомо берете для купівлі або рефінансування) до несподіваних, таких як податкові претензії або претензії підрядників. Важливо розуміти різницю між типами обтяжень, оскільки деякі мають пріоритетне право (сплачуються першими), інші — підпорядковані (сплачуються після старших обтяжень).

Три основні способи перевірки наявності обтяжень на вашу нерухомість

Спосіб 1: Безпосередній пошук у державних реєстрах

Ви можете досліджувати обтяження безпосередньо через реєстраційний офіс вашого району, оцінювача або місцевий суд. Цей підхід найкращий, коли ви вже знаєте, який тип обтяження шукаєте. Більшість районів тепер пропонують онлайн-бази даних, хоча деякі можуть вимагати особистого візиту або поштового запиту. Хоч цей спосіб і недорогий, він вимагає часу і зусиль — і завжди існує ризик пропустити щось.

Спосіб 2: Перевірка кредитних звітів

Деякі обтяження, особливо ті, що стосуються аліментів, податків або судових рішень, можуть з’явитися у ваших кредитних звітах. Оскільки кредитні бюро повідомляють про обтяження як про публічні записи, перевірка кредитних звітів є безкоштовною і досить швидкою. Цей спосіб добре підходить для виявлення судових рішень або податкових обтяжень, але може пропустити інші типи обтяжень, що не пов’язані з кредитною історією.

Спосіб 3: Найм професіонала для пошуку титулу

Компанії, що займаються пошуком титулу, проводять комплексні дослідження історії власності вашої нерухомості та будь-яких обтяжень. Хоч цей варіант і найдорожчий, він зазвичай найретельніший і найменш затратний за часом. Ви уникаєте клопоту з навігацією по державних сайтах, телефонними дзвінками або ризиком пропустити щось важливе. Професійний пошук титулу виявляє не лише обтяження, а й будь-які інші проблеми з титулом вашої нерухомості.

Дев’ять поширених типів обтяжень, які можуть накладатися на вашу нерухомість

Розуміння, які обтяження можуть застосовуватися у вашій ситуації, допомагає знати, що шукати:

Іпотека або довірча застава: Якщо ви позичали гроші під заставу вашого будинку — для купівлі, рефінансування або отримання еквітету — іпотечне обтяження забезпечує цей борг. Деякі штати називають це довірчою угодою.

Обтяження податковими платежами: Місцева податкова служба може накласти обтяження, якщо ви не сплачуєте податки на нерухомість. Це одне з найпоширеніших обтяжень, з якими стикаються власники.

Федеральне податкове обтяження: IRS накладає обтяження на майно, коли у платника серйозні заборгованості з податків за кілька років або значні несплачені суми.

Обтяження штату: Державні органи можуть накладати обтяження за несплачені податки або інші зобов’язання на рівні штату.

Обтяження Medicaid: Штати можуть накладати обтяження на нерухомість померлих для відшкодування витрат на медичну допомогу, надану за їхнього життя.

Обтяження за рішенням суду: Судові обтяження накладаються, коли хтось програє судовий процес — наприклад, за несплачену зарплату, порушення контракту або невиконання умов розлучення.

Обтяження за аліментами: Це спеціальний вид судового обтяження, який може бути поданий, коли інші способи стягнення, наприклад, утримання з зарплати або арешт податкових повернень, виявилися недостатні.

Обтяження механіка або підрядника: Якщо ви не оплатили роботи підрядника, електрика, сантехніка або інших фахівців, вони можуть накласти це обтяження для забезпечення оплати.

Обтяження ТСЖ: Члени товариства співвласників житла, які не сплачують внески, можуть опинитися під обтяженням їхньої нерухомості.

Обтяження також ранжуються за пріоритетом — “старші”, “молодші”, “перші” або “підпорядковані” — що визначає порядок сплати під час продажу або іпотеки.

Вирішення обтяжень: доступні вам варіанти

Якщо ви виявили обтяження на вашій нерухомості, у вас є кілька шляхів:

Сплатити його: Якщо обтяження дійсне і у вас є кошти, сплата боргу знімає обтяження.

Оспорити його дійсність: Ви можете подати позов до суду, щоб суд визнав обтяження недійсним, якщо вважаєте, що його неправомірно наклали.

Надати підтвердження оплати: Іноді обтяження залишається у записах навіть після погашення. Надання документа про зняття обтяження може вирішити проблему.

Звернутися з претензією щодо страхування титулу: Власники, які купили страхування титулу, можуть подати претензію у випадках, що підпадають під покриття, щоб їхній страховик вирішив проблему з обтяженням.

Дозволити йому минути: Деякі обтяження мають строк давності і зникають, якщо кредитор не поновлює їх. Однак не слід пасивно чекати.

Розуміти довгострокові наслідки: Деякі обтяження, наприклад іпотека, можуть призвести до foreclosure, якщо зобов’язання не виконуються, тоді як інші можуть залишатися безстроково, доки ви не продасте, рефінансуєте або не врегулюєте їх при смерті.

Термін вирішення сильно залежить від типу обтяження та обраного вами способу. Проактивність у виявленні та вирішенні обтяжень захищає вашу власність і вашу здатність передавати або використовувати її у майбутньому.