Спільне право власності подружжя: модель спільної оренди

Чому структура володіння нерухомістю важлива для одружених пар

Коли одружені пари інвестують у нерухомість разом, спосіб оформлення прав на неї визначає їхні права, захисти та те, що станеться, якщо один із подружжя помре. Власність на праві спільної власності усього майна (tenancy by the entirety) є однією з найзахищеніших структур володіння, доступних одруженим парам у Сполучених Штатах.

Зараз 25 штатів США та Вашингтон, округ Колумбія, визнають цю модель володіння, хоча не всі штати трактують її однаково. Важливо розуміти, чи дозволяє ваш штат таку угоду і як вона працює, перед покупкою нерухомості.

Як працює власність на праві спільної власності усього майна: основи

У структурі власності на праві спільної власності усього майна кожен із подружжя володіє 100% правом на нерухомість одночасно. Це принципово відрізняється від інших моделей співвласності, оскільки:

Обидві сторони володіють усім майном, а не лише частиною. Жоден із подружжя не володіє 50% будинку окремо. Замість цього кожен має повне право власності під час шлюбу, що створює кілька юридичних переваг.

Потрібне єдине рішення. Будь-яка важлива дія — продаж будинку, отримання іпотеки або передача прав — вимагає згоди обох подружжя. Одна особа не може самостійно приймати рішення щодо нерухомості.

Автоматичне успадкування при смерті. Коли один із подружжя помирає, виживший автоматично отримує повне право власності через право на виживання (right of survivorship), обходячи процес probate повністю.

Основні захисти: що дає власність на праві спільної власності усього майна

Захист від кредиторів

Якщо один із подружжя стикається з позовом або має особистий борг, кредитори зазвичай не можуть примусити продаж нерухомості для погашення цього боргу. У кредитора немає претензій до майна, яке належить у спільній власності усього майна, якщо борг виник лише у одного з подружжя. Цей захист передбачає, що борг належить лише одному із подружжя, а не обом.

Спрощений переказ активів

Право на виживання автоматично передає нерухомість вижившому подружжю без необхідності проходження probate. Це економить час, юридичні витрати і зберігає приватність передачі майна. Спадкоємці померлого не можуть пред’являти претензії до майна.

Запобігання одностороннім діям

Одна особа не може таємно передати свою частку третій стороні, накласти обтяження або продати нерухомість без знання та згоди іншого подружжя. Це взаємний захист, що запобігає несподіванкам і захищає інтереси обох сторін.

Вимоги до правової реєстрації та правила формування

Щоб створити власність на праві спільної власності усього майна, подружжя повинні одночасно виконати всі умови:

• Обидві сторони повинні бути юридично одружені або зареєстровані як партнерські стосунки (у штатах, що визнають це для цілей TBE)
• Правовий документ (титульний акт) має містити обидва імена рівноправно
• Обидва особи повинні отримати нерухомість одночасно через одну й ту саму операцію
• Жодна сторона не може мати переважних прав або окремих інтересів у майні
• Обидва подружжя повинні мати рівний контроль і рівні права на проживання та використання майна

Якщо будь-яка умова не виконується під час покупки, створити власність на праві спільної власності усього майна не вдасться.

Як припиняється власність на праві спільної власності усього майна

Власність на праві спільної власності усього майна припиняється лише за певних обставин:

Взаємна згода: Обидва подружжя можуть добровільно погодитися припинити цю угоду і перейти до іншої форми володіння.

Продаж нерухомості: Коли пара продає нерухомість, власність на праві спільної власності усього майна автоматично припиняється.

Розлучення або анулювання шлюбу: Розірвання шлюбу негайно анулює угоду про власність на праві спільної власності усього майна. Майно зазвичай переходить у режим спільної власності (tenancy in common), даючи кожному колишньому подружжю неподільний інтерес.

Смерть одного із подружжя: Виживший автоматично стає єдиним власником. Спадкоємці померлого не мають претензій або інтересів у майні.

Смерть обох подружжя: Коли помирають обидва, майно переходить через probate відповідно до їхніх заповітів або законів штату про спадщину.

Переваги та обмеження цієї моделі володіння

Переваги власності на праві спільної власності усього майна

Автоматичне право на виживання усуває складність і витрати probate для вижившого подружжя. Спадкоємці померлого не можуть оскаржувати передачу або пред’являти претензії до майна. Захист активів застосовується, якщо борг належить лише одному із подружжя. Вимога взаємної згоди запобігає одностороннім рішенням, що шкодять інтересам іншої сторони.

Недоліки та обмеження

Ця структура володіння недоступна у половині штатів США, що обмежує її застосовність географічно. Деякі штати обмежують власність на праві спільної власності усього майна лише нерухомістю або житловими будинками, виключаючи інші активи. Якщо обидва подружжя мають спільний борг, кредитори можуть примусити продаж майна. Вимога взаємної згоди означає, що обидва мають погодитися на будь-які дії, що може спричинити блокування у разі розбіжностей. Після смерті вижившого probate стає неминучим.

Крім того, застарілі закони деяких штатів використовують застарілу формулювання “чоловік і дружина”. Одностатеві подружжя повинні проконсультуватися з юристом, щоб переконатися у правильності юридичних документів у своєму штаті.

У яких штатах визнається власність на праві спільної власності усього майна

Станом на 2022 рік, такі юрисдикції дозволяють власність на праві спільної власності усього майна (хоча правила, що стосуються окремих штатів, різняться):

Аляска, Арканзас, Делавер, округ Колумбія, Флорида, Гаваї, Іллінойс, Індіана, Кентуккі, Меріленд, Массачусетс, Мічиган, Міссісіпі, Міссурі, Нью-Джерсі, Нью-Йорк, Північна Кароліна, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильванія, Род-Айленд, Теннессі, Вермонт, Вірджинія та Вайомінг.

Пари в інших штатах повинні розглянути альтернативні структури володіння, такі як спільна власність (joint tenancy) або спільна власність усього майна (tenancy in common), щоб досягти подібних захистів.