深圳南山華潤万象天地複合体。図源：企業公式サイト本記者 張蓓 黄指南 深圳報道2025年は「十四五」最終年として、不動産業界は依然として深刻な調整とモデル再構築の重要な段階にあり、華潤置地は年間総売上高2814.4億元を達成し、前年比0.9％増加、常態的な事業のコア純利益比率は初めて51.8％に上昇し、多元的な事業路線への戦略的飛躍を完了した。同社の控股子会社である華潤万象生活は、売上高180.2億元、コア純利益39.5億元を実現し、前年比でそれぞれ5.1％と13.7％増加、3年連続でコア純利益の100％配分を達成。3月30日、華潤置地（01109.HK）、華潤万象生活（01209.HK）は2025年度の業績説明会を開催した。華潤置地の董事会主席李欣は、総裁の徐荣、最高財務責任者の赵伟などのコア経営陣、及び華潤万象生活の執行董事兼総裁喻霖康らとともに出席し、業績の詳細と「十五五」戦略計画について解説した。業界の発展論理が規模拡大から質と効率の向上へと転換する背景の中、両社は「開発、運営、サービス」の三つの成長曲線の協調により、周期的な変動の中でも経営の確実性を示し、業界の変革における観察可能なモデルを提供している。**収益構造の歴史的飛躍**2025年、中国の不動産業界は深刻な調整とモデル再構築の重要な節目を迎え、年間新築商品住宅販売額は8.39兆元に落ち込み、業界の発展論理は徹底的に増分規模拡大からストックの質と効率の向上へと変化し、不動産企業は業績と収益の二重の試練に直面している。こうした業界全体の圧力の中、華潤置地は注目に値する成績を示した。コア純利益は大環境の影響で前年比で圧迫されたものの、収益構造は根本的に変化し、経常事業の利益寄与比率は50％を突破、開発販売と運営サービスの両輪による新たな発展段階に正式に突入した。記者の観察によると、この質的変化の背景には、華潤置地が長年にわたり深耕してきた戦略的配置が実を結び始めたことがある。財務報告の核心データによると、2025年の常態的事業収入は合計432.8億元、前年比3.7％増、総売上高に占める比率は15.4％に上昇した。さらに、コア純利益は116.5億元、前年比13.1％増、コア純利益に占める比率は前年より11.2ポイント増の51.8％に達した。この数字は、今回の財務報告の核心的なポイントであるだけでなく、華潤置地が単一の開発販売から総合運営への転換に成功した証左でもある。李欣董事会主席は2025年度の業績発表会で次のように述べた。「華潤置地は過去の三高（高成長、高負債、高コスト）の旧発展モデルから完全に脱却し、新たに三つの成長曲線を高効率で協調・補完させ、全産業チェーンのエコシステムを高品質に発展させる新モデルを構築した。」業界の深刻な調整期にあっても、華潤置地の基盤は依然として堅固だ。第一の成長曲線である開発販売型事業は、2025年に契約販売額は2336億元を達成し、業界トップ3に位置する。業界全体の決算毛利率の低下の影響を受けつつも、決算毛利率は15.5％を記録した。李欣はこの基盤の位置付けについて、「開発販売型事業は会社の収益の基本盤であり、収入とキャッシュフローの主要な貢献者だ。今後は単一の販売時代から脱却し、質と効率の向上を軸に利益を確保していく」と明言した。第二の成長曲線である経営性不動産の賃貸事業は、華潤置地の周期を乗り越える中核エンジンとなる。2025年、この事業は254.4億元の売上を実現し、前年比9.2％増、毛利率は前年より1.8ポイント上昇し71.8％となった。特に自社保有のショッピングセンターは、売上高が22.4％増の零售額2660億元を記録し、全国の小売零售の3.7％を上回る好調を示した。全体の営業利益率も63.1％に上昇した。2025年末時点で、華潤置地のショッピングセンターの80％が地元の零售額トップ3に入り、54のショッピングセンターは地元一位の座を占めている。賃貸率は97％と高水準を維持。最高財務責任者の赵伟は業績説明会で次のように述べた。「2025年の経営性不動産の賃貸事業は、コア純利益に対して99億元の貢献を果たし、開発販売事業と合わせて二百億超の利益を形成している。二つの曲線と三つの事業が合わさり、コア純利益に対する比率は52％に達した。」第三の成長曲線である軽資産の管理・料金収入事業は、強力な成長潜力を示し、新たな業績の牽引役となる。2025年、この事業は178.3億元の売上を達成し、華潤万象生活の年間コア純利益は13.7％増、文化・スポーツ産業の運営収入は53.5％増と大幅に拡大し、資産運用や都市建設管理などの分野も着実に拡大している。その中で、文化・スポーツ産業は北上・上海・広州・深センの一線都市を全てカバーし、管理する会場面積は全国トップとなった。賃貸住宅事業は中央企業第一位を維持し、市場化された賃貸住宅REITsの初の発行にも成功した。李欣はこの曲線の高速成長について、「第二、第三の曲線の年平均成長率は10％超、利益の年平均成長率は20％超を見込む。これにより、華潤置地の業界周期を乗り越えるための中核的支柱となる」と述べた。財務の堅実性は常に華潤置地のコア優位性であり、長期展望の根拠でもある。2025年末時点で、総借入金は2814.7億元、現金及び銀行預金は1169.9億元、純有息負債比率は39.2％と低水準を維持。加重平均の借入コストは前年より39ベーシスポイント低下し2.72％となり、業界内でも低水準を保つ。赵伟はこの堅実さを、「過去5年間、利益の出る収益とキャッシュフローのある利益を堅持し、総カバー率は40％台を維持、短期負債比率は2倍超、負債の平均年数は6年以上と、景気循環を乗り切るための重要な要素だ」と説明した。今後の三つの成長曲線の展望について、李欣は次のように明確に示した。「開発販売事業の‘十五五’末の売上規模は2000億～2500億元を維持し、経営性不動産の賃貸事業の売上比率は約15％、利益比率は約50％に近づく見込み。軽資産の管理・料金収入事業は年平均成長率10％超を目指し、総売上規模は約200億元を目標とする。」地域の住宅開発業者から全国的な都市投資・開発・運営事業者へと変貌を遂げた華潤置地は、業界の調整期においても逆転を果たした。「十四五」期間中、華潤置地は累計で1.2兆元超の売上高、2000億元超の純利益、1300億元超のコア利益を達成し、業界順位は第八位からトップ3に躍進した。新たな不動産業界の発展モデルの構築が加速する中、華潤置地は三つの成長曲線の協調により収益構造の質的変化を実現し、その変化は業界の新たな発展段階においても十分な底力を持つことを証明している。**増収増利**華潤置地の成長構造再構築の背景の中、子会社の華潤万象生活の業績は、別の「軽やか」な拡大論理を示している。2025年の財務報告によると、華潤万象生活は、売上高180.2億元、前年比5.1％増、株主に帰属するコア純利益39.5億元、前年比13.7％増を達成し、売上の伸びに対して純利益の伸びは8.6ポイント高く、収益の弾力性と堅牢性を示している。同時に、全体の毛利率は前年より2.5ポイント上昇し35.5％となり、経営性純キャッシュフローはコア純利益の103.3％をカバーし、収益の質も引き続き向上している。「‘十四五’は万象生活の上場後最初の五ヵ年計画であり、業界の急激な変化やトップ企業との競争激化といった厳しい課題に直面しつつも、会社は2+1の事業を全面的に高品質に推進し、各種の主要経営指標は継続的に改善、過去最高を更新し、市場価値とPERも業界トップを維持している。総合的な業績も大きく上回っている」と喻霖康総裁は2025年の業績説明会で述べた。彼は、「‘十四五’の目標を優れた業績で見事に達成した。商業運営と物业管理の二大主軸による‘双輪駆動’の格局こそが、業界のサイクルを乗り越えるための核心的支えだ」と強調した。華潤万象生活の収益の核心をなす商業軸は、最も爆発的な成長エンジンとなっている。2025年、このセクターは69.1億元の収入を達成し、前年比10.1％増、総収入に占める比率は38.3％に上昇。毛利率も2.9ポイント増の63.1％となった。報告期間中、135の運営中のショッピングセンターは、合計2660億元の零售額を実現し、前年比23.7％増。オーナーが創出した賃料収入は16.9％増の307億元、運営利益率も0.6ポイント上昇し65.7％となり、オーナーと運営側の双方にとってウィンウィンの関係を築いている。規模拡大の面では、華潤万象生活は優良な第三者のショッピングセンターを12件新規契約し、年末時点で管理するショッピングセンターは207座に増加。第三者のショッピングセンターの税引前利益寄与比率は前年より4.3ポイント上昇し25.3％となり、市場化された外部拡大事業の収益寄与も引き続き拡大している。消費の多様化とストック競争の激化という業界の構造変化に直面し、華潤万象生活は、超高級、都市旗艦、クオリティライフ、最先端イノベーションの四つのセクター体系を再構築し、異なるポジションのプロジェクトのバランスの取れた成長を実現、業界サイクルの変動を平準化している。「多セクター展開こそ、我々が経済サイクルの変動を乗り越えるための核心的な底力だ」と喻霖康は業績説明会で明言した。「我々は単に高級や超高級だけでプロジェクトを区分しているのではなく、各プロジェクトのポジションと段階に応じて最適な管理方法を選択している。」彼の見解では、多セクターの展開こそが経済サイクルの変動に対抗するための最も重要な能力であり、異なるセクターの製品は経済の異なる局面で異なるパフォーマンスを示す。喻霖康は、「現時点で、我々と全面的に競合できる企業は存在しない。これにより、万象生活の全体的な耐サイクル能力は非常に高い」と述べた。華潤万象生活副総裁の王磊は、業界の競争激化の背景について、「商業不動産は‘不動産化’からの脱却を進めており、商業も本来の姿に回帰しつつある」と指摘。「商業の本質は顧客中心であり、全チェーンのサービス能力、特にきめ細やかな運営能力を構築することだ。今後はブランド、運営、資本、エコシステムの優位性を活かし、業界の資源統合を加速させ、集中度を高めていくのが客観的な法則だ」と述べた。もし商業軸が華潤万象生活の成長エンジンなら、物业軸はその周期を乗り越える安定した基盤となる。深刻な調整期の不動産業界の背景の中、2025年の同社物业部門の収入は108.5億元、前年比1.1％増を達成し、規模の基本盤を堅持した。報告期間中、物业管理の在管建築面積は4.26億平方メートル、前年比3.2％増。特に、コミュニティ空間の基盤物业サービスは、収入が前年比7.5％増の71.71億元、毛利率は1.2ポイント上昇し15.2％となり、規模と収益の両面で安定を保った。付加価値サービスの収入の一時的な減少について、財務報告はこれを不動産開発市場の調整や、収益性の低い事業の売却、コア事業のプラットフォーム化推進によるものと明示し、高品質な発展の過程での積極的な最適化と位置付けている。ストック事業が堅調に推移する一方、都市空間事業は物业管理部門の主要な成長エンジンとなった。2025年、このセクターの収入は前年比12.0％増の20.4億元に達した。二大主軸のほか、同社のエコシステム事業は2025年に爆発的な成長を迎え、年間収入は2.7億元、前年比72.2％増となった。これは新たな業績の補完となるとともに、「2+1」事業モデルのエコロジーの閉環化を加速させる。「商管、物业管理、大会员の一体化した‘2+1’モデルは、我々の長期的な成長の核心的手段だ」と喻霖康は「十五五」期間の戦略方向を明示した。「2026年は‘十五五’のスタートイヤーであり、中国経済の持続的な回復とともに、消費市場の潜在力が加速し、物业サービスが都市空間運営に全面的に融合する重要な時期を迎える。戦略的チャンスを掴み、運営効率化、科技の活用、エコシステムの協調を推進し、コア競争力を強化し、‘十五五’の良いスタートを切る」と述べた。【編集：張蓓 編集長：張豫寧】
収益構造に質的変化が訪れる、華潤置地：過去の三高旧発展モデルから脱却
深圳南山華潤万象天地複合体。図源：企業公式サイト
本記者 張蓓 黄指南 深圳報道
2025年は「十四五」最終年として、不動産業界は依然として深刻な調整とモデル再構築の重要な段階にあり、華潤置地は年間総売上高2814.4億元を達成し、前年比0.9％増加、常態的な事業のコア純利益比率は初めて51.8％に上昇し、多元的な事業路線への戦略的飛躍を完了した。同社の控股子会社である華潤万象生活は、売上高180.2億元、コア純利益39.5億元を実現し、前年比でそれぞれ5.1％と13.7％増加、3年連続でコア純利益の100％配分を達成。
3月30日、華潤置地（01109.HK）、華潤万象生活（01209.HK）は2025年度の業績説明会を開催した。華潤置地の董事会主席李欣は、総裁の徐荣、最高財務責任者の赵伟などのコア経営陣、及び華潤万象生活の執行董事兼総裁喻霖康らとともに出席し、業績の詳細と「十五五」戦略計画について解説した。
業界の発展論理が規模拡大から質と効率の向上へと転換する背景の中、両社は「開発、運営、サービス」の三つの成長曲線の協調により、周期的な変動の中でも経営の確実性を示し、業界の変革における観察可能なモデルを提供している。
収益構造の歴史的飛躍
2025年、中国の不動産業界は深刻な調整とモデル再構築の重要な節目を迎え、年間新築商品住宅販売額は8.39兆元に落ち込み、業界の発展論理は徹底的に増分規模拡大からストックの質と効率の向上へと変化し、不動産企業は業績と収益の二重の試練に直面している。
こうした業界全体の圧力の中、華潤置地は注目に値する成績を示した。コア純利益は大環境の影響で前年比で圧迫されたものの、収益構造は根本的に変化し、経常事業の利益寄与比率は50％を突破、開発販売と運営サービスの両輪による新たな発展段階に正式に突入した。
記者の観察によると、この質的変化の背景には、華潤置地が長年にわたり深耕してきた戦略的配置が実を結び始めたことがある。財務報告の核心データによると、2025年の常態的事業収入は合計432.8億元、前年比3.7％増、総売上高に占める比率は15.4％に上昇した。さらに、コア純利益は116.5億元、前年比13.1％増、コア純利益に占める比率は前年より11.2ポイント増の51.8％に達した。
この数字は、今回の財務報告の核心的なポイントであるだけでなく、華潤置地が単一の開発販売から総合運営への転換に成功した証左でもある。李欣董事会主席は2025年度の業績発表会で次のように述べた。「華潤置地は過去の三高（高成長、高負債、高コスト）の旧発展モデルから完全に脱却し、新たに三つの成長曲線を高効率で協調・補完させ、全産業チェーンのエコシステムを高品質に発展させる新モデルを構築した。」
業界の深刻な調整期にあっても、華潤置地の基盤は依然として堅固だ。第一の成長曲線である開発販売型事業は、2025年に契約販売額は2336億元を達成し、業界トップ3に位置する。業界全体の決算毛利率の低下の影響を受けつつも、決算毛利率は15.5％を記録した。
李欣はこの基盤の位置付けについて、「開発販売型事業は会社の収益の基本盤であり、収入とキャッシュフローの主要な貢献者だ。今後は単一の販売時代から脱却し、質と効率の向上を軸に利益を確保していく」と明言した。
第二の成長曲線である経営性不動産の賃貸事業は、華潤置地の周期を乗り越える中核エンジンとなる。2025年、この事業は254.4億元の売上を実現し、前年比9.2％増、毛利率は前年より1.8ポイント上昇し71.8％となった。特に自社保有のショッピングセンターは、売上高が22.4％増の零售額2660億元を記録し、全国の小売零售の3.7％を上回る好調を示した。全体の営業利益率も63.1％に上昇した。
2025年末時点で、華潤置地のショッピングセンターの80％が地元の零售額トップ3に入り、54のショッピングセンターは地元一位の座を占めている。賃貸率は97％と高水準を維持。
最高財務責任者の赵伟は業績説明会で次のように述べた。「2025年の経営性不動産の賃貸事業は、コア純利益に対して99億元の貢献を果たし、開発販売事業と合わせて二百億超の利益を形成している。二つの曲線と三つの事業が合わさり、コア純利益に対する比率は52％に達した。」
第三の成長曲線である軽資産の管理・料金収入事業は、強力な成長潜力を示し、新たな業績の牽引役となる。
2025年、この事業は178.3億元の売上を達成し、華潤万象生活の年間コア純利益は13.7％増、文化・スポーツ産業の運営収入は53.5％増と大幅に拡大し、資産運用や都市建設管理などの分野も着実に拡大している。
その中で、文化・スポーツ産業は北上・上海・広州・深センの一線都市を全てカバーし、管理する会場面積は全国トップとなった。賃貸住宅事業は中央企業第一位を維持し、市場化された賃貸住宅REITsの初の発行にも成功した。
李欣はこの曲線の高速成長について、「第二、第三の曲線の年平均成長率は10％超、利益の年平均成長率は20％超を見込む。これにより、華潤置地の業界周期を乗り越えるための中核的支柱となる」と述べた。
財務の堅実性は常に華潤置地のコア優位性であり、長期展望の根拠でもある。2025年末時点で、総借入金は2814.7億元、現金及び銀行預金は1169.9億元、純有息負債比率は39.2％と低水準を維持。加重平均の借入コストは前年より39ベーシスポイント低下し2.72％となり、業界内でも低水準を保つ。
赵伟はこの堅実さを、「過去5年間、利益の出る収益とキャッシュフローのある利益を堅持し、総カバー率は40％台を維持、短期負債比率は2倍超、負債の平均年数は6年以上と、景気循環を乗り切るための重要な要素だ」と説明した。
今後の三つの成長曲線の展望について、李欣は次のように明確に示した。「開発販売事業の‘十五五’末の売上規模は2000億～2500億元を維持し、経営性不動産の賃貸事業の売上比率は約15％、利益比率は約50％に近づく見込み。軽資産の管理・料金収入事業は年平均成長率10％超を目指し、総売上規模は約200億元を目標とする。」
地域の住宅開発業者から全国的な都市投資・開発・運営事業者へと変貌を遂げた華潤置地は、業界の調整期においても逆転を果たした。
「十四五」期間中、華潤置地は累計で1.2兆元超の売上高、2000億元超の純利益、1300億元超のコア利益を達成し、業界順位は第八位からトップ3に躍進した。
新たな不動産業界の発展モデルの構築が加速する中、華潤置地は三つの成長曲線の協調により収益構造の質的変化を実現し、その変化は業界の新たな発展段階においても十分な底力を持つことを証明している。
増収増利
華潤置地の成長構造再構築の背景の中、子会社の華潤万象生活の業績は、別の「軽やか」な拡大論理を示している。
2025年の財務報告によると、華潤万象生活は、売上高180.2億元、前年比5.1％増、株主に帰属するコア純利益39.5億元、前年比13.7％増を達成し、売上の伸びに対して純利益の伸びは8.6ポイント高く、収益の弾力性と堅牢性を示している。
同時に、全体の毛利率は前年より2.5ポイント上昇し35.5％となり、経営性純キャッシュフローはコア純利益の103.3％をカバーし、収益の質も引き続き向上している。
「‘十四五’は万象生活の上場後最初の五ヵ年計画であり、業界の急激な変化やトップ企業との競争激化といった厳しい課題に直面しつつも、会社は2+1の事業を全面的に高品質に推進し、各種の主要経営指標は継続的に改善、過去最高を更新し、市場価値とPERも業界トップを維持している。総合的な業績も大きく上回っている」と喻霖康総裁は2025年の業績説明会で述べた。彼は、「‘十四五’の目標を優れた業績で見事に達成した。商業運営と物业管理の二大主軸による‘双輪駆動’の格局こそが、業界のサイクルを乗り越えるための核心的支えだ」と強調した。
華潤万象生活の収益の核心をなす商業軸は、最も爆発的な成長エンジンとなっている。2025年、このセクターは69.1億元の収入を達成し、前年比10.1％増、総収入に占める比率は38.3％に上昇。毛利率も2.9ポイント増の63.1％となった。
報告期間中、135の運営中のショッピングセンターは、合計2660億元の零售額を実現し、前年比23.7％増。オーナーが創出した賃料収入は16.9％増の307億元、運営利益率も0.6ポイント上昇し65.7％となり、オーナーと運営側の双方にとってウィンウィンの関係を築いている。
規模拡大の面では、華潤万象生活は優良な第三者のショッピングセンターを12件新規契約し、年末時点で管理するショッピングセンターは207座に増加。第三者のショッピングセンターの税引前利益寄与比率は前年より4.3ポイント上昇し25.3％となり、市場化された外部拡大事業の収益寄与も引き続き拡大している。
消費の多様化とストック競争の激化という業界の構造変化に直面し、華潤万象生活は、超高級、都市旗艦、クオリティライフ、最先端イノベーションの四つのセクター体系を再構築し、異なるポジションのプロジェクトのバランスの取れた成長を実現、業界サイクルの変動を平準化している。
「多セクター展開こそ、我々が経済サイクルの変動を乗り越えるための核心的な底力だ」と喻霖康は業績説明会で明言した。「我々は単に高級や超高級だけでプロジェクトを区分しているのではなく、各プロジェクトのポジションと段階に応じて最適な管理方法を選択している。」
彼の見解では、多セクターの展開こそが経済サイクルの変動に対抗するための最も重要な能力であり、異なるセクターの製品は経済の異なる局面で異なるパフォーマンスを示す。喻霖康は、「現時点で、我々と全面的に競合できる企業は存在しない。これにより、万象生活の全体的な耐サイクル能力は非常に高い」と述べた。
華潤万象生活副総裁の王磊は、業界の競争激化の背景について、「商業不動産は‘不動産化’からの脱却を進めており、商業も本来の姿に回帰しつつある」と指摘。「商業の本質は顧客中心であり、全チェーンのサービス能力、特にきめ細やかな運営能力を構築することだ。今後はブランド、運営、資本、エコシステムの優位性を活かし、業界の資源統合を加速させ、集中度を高めていくのが客観的な法則だ」と述べた。
もし商業軸が華潤万象生活の成長エンジンなら、物业軸はその周期を乗り越える安定した基盤となる。深刻な調整期の不動産業界の背景の中、2025年の同社物业部門の収入は108.5億元、前年比1.1％増を達成し、規模の基本盤を堅持した。
報告期間中、物业管理の在管建築面積は4.26億平方メートル、前年比3.2％増。特に、コミュニティ空間の基盤物业サービスは、収入が前年比7.5％増の71.71億元、毛利率は1.2ポイント上昇し15.2％となり、規模と収益の両面で安定を保った。
付加価値サービスの収入の一時的な減少について、財務報告はこれを不動産開発市場の調整や、収益性の低い事業の売却、コア事業のプラットフォーム化推進によるものと明示し、高品質な発展の過程での積極的な最適化と位置付けている。
ストック事業が堅調に推移する一方、都市空間事業は物业管理部門の主要な成長エンジンとなった。2025年、このセクターの収入は前年比12.0％増の20.4億元に達した。
二大主軸のほか、同社のエコシステム事業は2025年に爆発的な成長を迎え、年間収入は2.7億元、前年比72.2％増となった。これは新たな業績の補完となるとともに、「2+1」事業モデルのエコロジーの閉環化を加速させる。
「商管、物业管理、大会员の一体化した‘2+1’モデルは、我々の長期的な成長の核心的手段だ」と喻霖康は「十五五」期間の戦略方向を明示した。「2026年は‘十五五’のスタートイヤーであり、中国経済の持続的な回復とともに、消費市場の潜在力が加速し、物业サービスが都市空間運営に全面的に融合する重要な時期を迎える。戦略的チャンスを掴み、運営効率化、科技の活用、エコシステムの協調を推進し、コア競争力を強化し、‘十五五’の良いスタートを切る」と述べた。
【編集：張蓓 編集長：張豫寧】