Perspectiva del informe anual｜Después de sobrevivir, ¿podrá Tao Tianhai hacer que China Jinmao “viva bien”?

¿Preguntar a la IA · ¿Cómo puede el plan estratégico de Tao Tianhai resolver las preocupaciones latentes de los proyectos en cartera?

Recientemente, China Jinmao publicó su informe anual de 2025, que también es el primer informe anual desde que Tao Tianhai asumió como presidente del consejo. En 2025, durante todo el año, China Jinmao firmó ventas por 1.25B de yuanes, un 16% más interanual; su puesto en la industria subió al 8º lugar, alcanzando un máximo histórico; y la utilidad atribuible a los accionistas (incluyendo el impacto de valor razonable de las propiedades de inversión) fue de 113.5B de yuanes, un 18% más interanual.

En la conferencia de presentación de resultados, Tao Tianhai señaló que la empresa ya había logrado la misión por etapas de “sobrevivir”, y que avanzaba hacia el objetivo de “vivir bien”. Sin embargo, frente a problemas “B” como no distribuir dividendos, que las cargas de la cartera existente sigan siendo pesadas y que la velocidad de desarrollo de la segunda curva sea lenta, si China Jinmao realmente puede “vivir bien” todavía requiere la prueba del tiempo y del mercado.

Fuente de datos: Informes anuales de China Jinmao de 2021 a 2025. Periodista de XinJingBao KeKe Finance, Yuan Xiuli. Diagramación

“Sobrevivir” depende de “tres cosas que funcionan”

El 11 de marzo del año pasado, después de que el anterior presidente, Zhang Zenggen, se jubilara por edad, Tao Tianhai asumió el cargo de presidente del consejo y, hasta la fecha, ha desempeñado sus funciones durante un año. Según el informe anual de 2025, el importe de ventas contratadas de China Jinmao fue de 59.37B de yuanes, un 16% más interanual; el puesto en la industria subió al 8º lugar, alcanzando un máximo histórico; además, la empresa logró ingresos de 1.25B de yuanes, con un aumento del 1% interanual, y la utilidad atribuible a los accionistas (incluyendo el impacto de valor razonable de las propiedades de inversión) fue de 20B de yuanes, un 18% más interanual.

Gráfico / Captura de pantalla del informe anual de China Jinmao

En la reunión de explicación de resultados, Tao Tianhai afirmó que el objetivo por etapas de “sobrevivir” se ha logrado, y que la empresa ha verificado “tres cosas que funcionan”: salir del “mercado independiente” impulsado por productos, lograr la iteración y mejora del poder organizativo mediante la gestión exitosa de proyectos, y lograr un “renovado” mediante optimizar el incremento y reactivar la cartera existente.

Tao Tianhai también mencionó que, en el contexto de los ajustes profundos de la industria en 2025, China Jinmao fue la primera en detener la caída y estabilizarse. “Detrás de esto está nuestro compromiso con crear marcas mediante inversión, crear marcas mediante productos y crear marcas mediante operaciones. Los nuevos proyectos lograron un ‘hecho uno por uno’; durante todo el año se abrieron por primera vez 34 proyectos, y todos lograron el efecto de proyectos de referencia.”

El crecimiento de China Jinmao en 2025 se debe, en primer lugar, a su fortaleza en productos y a la estrategia de enfocarse en ciudades con alto potencial de energía. Las cuatro líneas de productos “Jin Yu Man Tang” lanzadas en 2024 se implementaron plenamente en 2025, incluyendo 6 proyectos Jinmao Fu, 7 proyectos de la serie Pu (Yu), 5 proyectos de la serie Man y 8 proyectos de la serie Tang, convirtiéndose en un punto de apoyo importante para el desempeño de las ventas. Entre ellos, Xi’an Jinmao Pu Yi Dong Fang obtuvo el título de líder de ventas anual local.

Con la liberación de la demanda de productos orientados a mejoras, la estructura de ventas de China Jinmao se ha concentrado en ciudades con alto potencial y proyectos de alta calidad. En 2025, la proporción de ventas contratadas en ciudades de primera y segunda línea alcanzó el 96%; y las dos grandes regiones de el Norte de China y el Este de China aumentaron su proporción de ventas contratadas a 73%. Las ventas contratadas de Jinmao en Beijing y Shanghái superaron los 10B de yuanes cada una, en Xi’an superaron los 100 mil millones de yuanes y, en múltiples ciudades clave como Zhengzhou, Tianjin y Xiong’an, se mantuvo un desempeño por encima del mercado. Debido a la ubicación de productos en ciudades núcleo, el precio unitario de las ventas contratadas de vivienda de la empresa en 2025 se elevó a aproximadamente 2.7 yuanes por metro cuadrado, con un aumento significativo del 24% interanual.

Al mismo tiempo, China Jinmao aceleró la desinversión de proyectos. El periodo promedio de primera apertura de los nuevos proyectos se redujo a 5.2 meses, y bajo la estrategia operativa de “apertura rápida, retorno rápido y liquidación rápida”, la velocidad de recuperación del flujo de caja de las operaciones se acortó a 10.4 meses, logrando un retorno rápido de fondos y su reinversión.

La administración señaló que, durante el periodo del informe, la empresa mantuvo la prioridad de hacer que el incremento sea de mejor calidad. Desde 2024, acumuló la adquisición de 43 proyectos, todos con enfoque en ciudades núcleo y sectores núcleo, con un margen medio de utilidad neta de ventas superior al 10%. Al mismo tiempo, impulsó activamente la reactivación de la cartera existente: en 2025 completó la liquidación de 47 proyectos; con una estrategia mejorada, múltiples medidas y coordinación, logró que 15 transacciones de terrenos y 26 activos de gran escala se reactivaran y pasaran a ejecución.

En el ámbito financiero, se manifestó aún más la ventaja de financiación derivada del trasfondo de una empresa estatal central. En 2025, el costo promedio de la financiación adicional de China Jinmao bajó a 2.75%; el costo de financiación en el mercado abierto durante todo el año se redujo a 2.3%; y las líneas de crédito bancarias disponibles que no se han utilizado superan los 27k de yuanes.

El peso de la “segunda curva” y las preocupaciones sobre el inventario

Sin embargo, los problemas potenciales tampoco deben ignorarse. Aunque la utilidad atribuible a los accionistas de China Jinmao en 2025 aumentó 18% interanual, la utilidad neta después de deducir las pérdidas por valor razonable de las propiedades de inversión fue de 70B de yuanes, solo con un aumento del 2% frente al año anterior; por lo tanto, la empresa anunció que no distribuirá dividendos finales. Además, las ganancias básicas por acción disminuyeron 16% interanual hasta 4.38 fen, y la calidad de las ganancias merece cuestionamiento.

Fuente de datos: Informes anuales de China Jinmao de 2021 a 2025. Periodista de XinJingBao KeKe Finance, Yuan Xiuli. Diagramación

Aunque el margen bruto total del desarrollo inmobiliario mejoró del 11% al 13%, esta mejora se sustentó en la contribución de proyectos nuevos adquiridos con margen neto superior al 10%, mientras que la capacidad de generar ganancias de los proyectos de inventario existentes de la empresa sigue siendo débil. Este es también el “efecto secundario” dejado por la expansión agresiva del pasado. Esos proyectos de terrenos de alto precio planificados en ciudades de tercera y cuarta línea, así como en ciudades débiles de segunda línea, aún siguen siendo una preocupación latente.

Gráfico / Captura de pantalla del informe anual de China Jinmao

De hecho, el mercado ha estado observando la capacidad de China Jinmao para limpiar el inventario existente. Aunque la administración enfatizó que reactivan la cartera existente activamente mediante mecanismos como recompra de reservas y canjes, el tamaño del inventario sigue siendo considerable. Esto significa que, si el mercado continúa débil en el futuro, estos inventarios enfrentarán mayores presiones por deterioro.

En la actualidad, el desarrollo de propiedades sigue siendo el “lastre” del desempeño de Jinmao. En 2025, este negocio logró ingresos de 1.36B de yuanes, representando cuatro quintas partes de los ingresos totales. Para la “segunda curva de crecimiento” en la que China Jinmao ha depositado grandes expectativas, todavía no se ha formado una fuerza de apoyo capaz de competir en igualdad con el negocio de desarrollo de propiedades.

Entre ellos, Jinmao Services tuvo ingresos totales de 49.48B de yuanes en 2025, un 24% más interanual, pero solo representa el 6% de los ingresos totales; los ingresos por inversión inmobiliaria fueron de 3.67B de yuanes, un 1% menos interanual, y representan el 3% del total de ingresos; los ingresos de hoteles fueron 1.67B de yuanes, un 5% menos interanual, y representan el 3% del total de ingresos. No solo la escala total contribuye de manera limitada a los ingresos totales, sino que la “segunda curva” de China Jinmao actualmente todavía muestra una motivación de crecimiento relativamente delgada.

En 2026, “la acción general en el mercado de tierras será más activa; bajo el tono general de ser activos pero no agresivos, manteniendo el ritmo de la industria, optimizaremos la estrategia de inversión de manera oportuna, profundizaremos en ciudades núcleo, captaremos algunas oportunidades de ventanas de alta calidad y seguiremos construyendo productos de referencia en la industria.” La administración señaló que espera que en 2026 el ranking de la industria y la escala de ventas de China Jinmao mantengan una tendencia general de estabilidad con mejoras; “aunque el mercado todavía está construyendo una base, siguen existiendo oportunidades estructurales, especialmente para compañías con excelentes capacidades de producto, donde las oportunidades son mayores que los desafíos.”

No hay duda de que el desempeño de Jinmao en 2025 tiene aspectos destacables: creció la escala de ventas, mejoró el puesto en la industria y disminuyeron los costos de financiación. Pero desde otro ángulo, este informe financiero también revela aspectos “B” como una debilidad en la calidad de las ganancias, cargas pesadas de la cartera existente y una “segunda curva” insuficiente. Solo cuando estas preocupaciones latentes se disipen gradualmente, el crecimiento de Jinmao podrá considerarse realmente de alta calidad y será posible lograr el objetivo de “vivir bien”.

Periodista de XinJingBao KeKe Finance, Yuan Xiuli

Editor: Yang Juanjuan

Corrector: Liu Baoqing