Temasek et les banques nationales s'associent : le géant mondial de l'hôtellerie en déclin

Récemment, 7 hôtels sous l’égide de R&F Properties, dont le Ritz-Carlton Chengdu et le Hilton Dalian, ont été mis en ligne sur des plateformes de ventes judiciaires, avec un montant total de mise à prix cumulé de 3,28 milliards.

Ce grand événement de cession d’actifs, lancé par des capitaux étrangers comme Temasek et par plus d’une dizaine de banques nationales, est déjà arrivé à son apogée.

Les flux de trésorerie sont à sec, le président du conseil est empêché de quitter le pays, la solvabilité de R&F Properties s’est totalement effondrée, et en plus, les exigences des autorités de régulation demandent aux banques d’accélérer la cession des créances immobilières douteuses. Les hôtels acquis par R&F Properties il y a dix ans auprès de Wanda n’en restent désormais presque plus.

865M : le Ritz-Carlton en tête

40 milliards d’actifs à vendre

En tant que premier Ritz-Carlton dans le sud-ouest, l’hôtel accueillera une cession judiciaire le 7 avril, avec une mise à prix de 865 millions de yuans.

Le principal créancier de cet hôtel est la Banque de Chine de Chine? (招商银行广州分行), et en plus, s’y ajoutent des droits liés à des obligations offshore détenues par des fonds sous Temasek.

Les créances de la Banque de Chine de Chine? proviennent principalement de deux volets : d’abord, lorsque R&F Properties, en 2017, a acquis 77 hôtels de Wanda pour 53.3k de yuans, une partie des fonds a été obtenue via un prêt syndiqué mené par la Banque de Chine de Chine? (招商银行广州分行). Parmi les actifs inclus dans la liste des garanties de ce prêt, le Ritz-Carlton Chengdu figure comme l’un des actifs clés : le capital de la dette s’élève à environ 580 millions de yuans, échéance en 2027, mais en raison du défaut de paiement généralisé de R&F, ce prêt a été placé en procédure de cession des créances douteuses en avance.

Ensuite, il y a les retards de prêts à caractère opérationnel ultérieurs. En 2019-2021, pour soutenir l’exploitation de l’hôtel, R&F a contracté trois nouveaux prêts opérationnels auprès de la Banque de Chine de Chine?, au moyen du droit à la perception des revenus de l’hôtel Ritz-Carlton Chengdu et d’une seconde hypothèque sur des biens immobiliers : le capital total s’élève à 120 millions de yuans, et tous sont en retard au cours de la première moitié de 2024.

Quant à Temasek, bien qu’elle ne soit pas le créancier hypothécaire direct de cet hôtel, du fait que les 68 hôtels de R&F (y compris le Ritz-Carlton Chengdu) ont été placés sous séquestre/administration par des administrateurs nommés par la Haute Cour de Hong Kong en 2024, le fonds Seatown, détenu par Temasek, en est le principal détenteur de la dette offshore, et dispose donc aussi de droits connexes sur la cession du Ritz-Carlton Chengdu.

Selon le mécanisme de coordination des créances domestiques et offshore, le produit de la vente de cet hôtel, après remboursement des créances hypothécaires dues à la Banque de Chine de Chine? (招商银行广州分行), le solde doit être réparti proportionnellement aux créanciers offshore, afin de couvrir le capital et les intérêts en retard de la dette offshore.

En plus de Chengdu, les 7 hôtels de R&F Properties actuellement annoncés et sur le point d’être mis aux enchères affichent tous des “actifs solides”, et leur montant total de mise à prix atteint à lui seul 3,28 milliards de yuans. Détails :

1. Hôtel Ritz-Carlton Chengdu R&F : premier Ritz-Carlton de la région du sud-ouest, situé dans le quartier de Qingyang, sur la section principale de Shuncheng Avenue, dans le cœur du pôle commercial. Surface de construction : 53.3k m² ; 350 chambres ; durée d’utilisation du terrain jusqu’en 2063. Mise à prix : 865 millions de yuans ; dépôt de garantie : 86,55 millions de yuans ; ouverture des enchères le 7 avril. À l’heure actuelle, 2 171 personnes l’ont consulté, mais personne ne s’est encore inscrit.

2. Hôtel R&F Wanda Wenhua de Dongguan : situé dans le cœur de la zone sud de Dongguan, évaluation à 320 millions de yuans, mise à prix à 224 millions de yuans, enchères le 15 avril ; le créancier est la Banque de Construction (建设银行) de la succursale de Dongguan.

3. Lot d’actifs des hôtels Hilton+Conrad de R&F à Dalian : c’est le plus grand objet d’enchère actuellement ; il comprend deux hôtels haut de gamme, évaluation à 2,5 milliards de yuans, mise à prix à 1,75 milliard de yuans, enchères prévues au début de mai ; créanciers : des fonds sous Temasek et la Banque industrielle et commerciale de Chine (工商银行) – succursale de Dalian.

4. Hôtel R&F Wanda Wenhua de Kunming : évaluation à 449 millions de yuans, mise à prix à 314 millions de yuans, enchères le 30 mars ; créancier : la Banque Citic (中信银行) – succursale de Kunming.

5. Hôtel d’accompagnement du R&F Plaza Nanhai de Foshan : évaluation à 280 millions de yuans, mise à prix à 196 millions de yuans, enchères le 10 avril ; créancier : la Banque rurale de Guangzhou (广州农商行).

6. Hôtel d’accompagnement du R&F Global Center de Shanghai : évaluation à 630 millions de yuans, mise à prix à 441 millions de yuans, enchères le 20 avril ; créancier : la Banque Pudong Development (浦发银行) – succursale de Shanghai.

7. Hôtel R&F Wanda Jiahua de Hefei : évaluation à 410 millions de yuans, mise à prix à 287 millions de yuans, enchères le 5 avril ; créancier : la Banque de l’Industrie et du Commerce? (交通银行) – succursale de Hefei.

À partir de la seconde moitié de 2025, les banques ont lancé les cessions judiciaires de 68 hôtels. À l’heure actuelle, 16 hôtels ont déjà été mis les uns après les autres aux enchères, avec un rythme de liquidation à raison de 1 à 2 hôtels vendus par mois.

Parmi eux, 7 hôtels, dont ceux de Changsha Wenhua, Zhengzhou Wenhua, Quanzhou Wenhua, Wuhan Jiahua, Wuxi Sheraton, Hefei Westin, etc., ont déjà été vendus.

Les ventes aux enchères de Jiahua de Langfang et Jiahua de Ningde restent en phase de revente infructueuse (échec d’enchères), et devraient accueillir un nouveau cycle d’enchères après une nouvelle baisse de prix.

Pourquoi Temasek et les banques accélèrent-elles soudainement la cession ?

D’après le rapport semestriel de 2025 de R&F Properties et l’annonce des retards de paiement de la dette fin 2025, à fin 2025, le total des emprunts de la société atteint 104,52 milliards de yuans, dont 97,59 milliards de yuans de dettes à court terme arrivant à échéance dans l’année. Et sur le compte figure seulement 3,51 milliards de yuans de trésorerie et d’équivalents de trésorerie (y compris les fonds restreints), soit même pas assez pour payer les intérêts, sans parler du principal.

À fin 2025, le volume des dettes en retard atteint 36,81 milliards de yuans, dont environ 14,2 milliards de yuans de prêts bancaires en retard, soit près de 4 sur 10.

Plus crucial encore : l’activité hôtelière de R&F ne génère non seulement pas de bénéfices, mais continue de générer des pertes. Les pertes s’établissent à 4,59 milliards de yuans en 2018, 10,08 milliards en 2019, 14,27 milliards en 2020, 14,22 milliards en 2021, et 459M en 2024. Ces

hôtels semblent fonctionner normalement, mais les flux de trésorerie générés ne parviennent même pas à couvrir leurs propres coûts d’exploitation ; ils sont donc fondamentalement incapables de servir à rembourser une dette massive. Selon des initiés du secteur bancaire : « Nous avons attendu pendant deux ans et nous ne voyons aucun signe d’amélioration. Si on continue à traîner, les actifs ne feront que perdre encore plus de valeur. »

En outre, les autorités de régulation exercent aussi une forte pression sur les banques concernant les actifs immobiliers douteux.

Selon le reportage d’octobre de l’année dernière de 21st Century Business Herald (« 21世纪经济报道 ») : « Pour les créances douteuses garanties à haut risque (comme R&F) : après 1 an d’arriérés, la procédure judiciaire doit être lancée dans un délai de 6 mois ».

Le reportage de janvier 2026 du Securities Times (« 证券时报 ») confirme aussi cette logique : « À partir de la seconde moitié de 2025, la supervision est renforcée avec des inspections sur site ; il est demandé aux banques d’appliquer “tout ce qui doit être cédé doit être cédé” aux prêts douteux aux entreprises immobilières à haut risque, et il est interdit de dissimuler ou retarder le risque via des prolongations, de “nouvel emprunt pour rembourser l’ancien”, ou une classification du risque inexacte ».

Enfin, en tant que créancier principal offshore, la logique de cession de Temasek est encore plus directe.

Pour les fonds offshore, l’avancement de la restructuration de la dette de R&F est lent, et la cession des actifs domestiques comporte une incertitude. Plutôt que d’attendre un plan de restructuration, mieux vaut procéder directement à une exécution forcée via le tribunal et mettre aux enchères : même si cela implique une vente à prix réduit, c’est le moyen le plus rapide de récupérer des fonds.

De plus, les actions de Temasek forcent aussi les banques domestiques : si les banques domestiques n’agissent pas rapidement, elles risquent de voir leurs actifs cédés en priorité par des créanciers offshore, avec un risque de recouvrement insuffisant de leur propre créance. C’est aussi une raison importante de la « vente aux enchères coordonnée » entre créanciers domestiques et offshore.

Une cession concentrée peut conduire à

« plus on vend aux enchères, plus on baisse ; plus on baisse, plus le marché se refroidit »

D’après les statistiques de l’Institut Mandaidian (迈点研究院), au cours du premier semestre 2025, il y a eu 259 projets de ventes judiciaires aux enchères d’hôtels dépassant plusieurs dizaines de millions de yuans en Chine continentale ; seulement 17 transactions ont abouti, avec un taux de réalisation de 6,3 %. Les hôtels de R&F font face à la même difficulté : sur les 16 hôtels déjà vendus, 2 ont été invendus aux enchères ; les 14 autres, bien que 7 aient été vendus, reposent tous sur de fortes réductions de prix, avec un taux de réduction moyen dépassant 30 %.

À l’heure actuelle, avec l’entrée massive d’hôtels haut de gamme de R&F sur le marché, l’offre dépasse la demande et le taux de transaction reste faible, allant jusqu’à créer une spirale maligne : « plus on vend aux enchères, plus on baisse ; plus on baisse, plus le marché se refroidit ».

Cette situation commence déjà à affecter les évaluations d’actifs hôteliers dans les zones concernées. Par exemple, dans le cœur du marché commercial de Chengdu, la valeur d’évaluation initiale des hôtels haut de gamme était d’environ 20k yuans par mètre carré, mais en tenant compte du prix de mise aux enchères du Ritz-Carlton Chengdu R&F, on tombe à seulement 16.2k yuans par mètre carré, soit près de 20 % de moins que le prix du marché.

Des professionnels indiquent qu’aujourd’hui, lors de la re-finance des actifs hôteliers à Chengdu, Wuhan, etc., les institutions financières prennent comme référence les prix de ventes judiciaires des hôtels de R&F, ce qui fait baisser l’évaluation globale et crée une pression pour le financement des autres propriétaires d’hôtels.

Mais à long terme, les ventes aux enchères groupées des hôtels de R&F apportent aussi un effet positif au marché des actifs non performants. Le plus essentiel est qu’elles activent la négociation d’actifs spéciaux de type hôtels haut de gamme, en établissant un repère clair de valorisation pour le marché.

Auparavant, en tant qu’actifs lourds, les hôtels haut de gamme faisaient très rarement l’objet de cessions concentrées à grande échelle ; le marché manquait de standards de tarification clairs. Les investisseurs ne se lançaient soit pas, soit offraient des prix de manière chaotique.

Et les 16 hôtels de R&F, répartis dans différentes villes, différents labels et de tailles différentes, fournissent des références précieuses grâce à leurs prix de vente : pour les hôtels cinq étoiles dans des villes cœurs et des emplacements cœurs, le taux de réduction des ventes judiciaires se situe généralement entre 30 % et 40 %. Pour les villes non prioritaires, le taux de réduction peut être plus élevé.

Par exemple, l’hôtel Kunming R&F Wanda Wenhua démarre à 70 % ; le lot d’actifs Dalian R&F Hilton+Conrad démarre aussi à 70 %. Ces niveaux de prix s’appuient sur l’ampleur des réductions appliquées aux hôtels déjà vendus dans des lieux comme Wuhan, Zhengzhou : cela ne fait pas trop perdre aux créanciers, tout en attirant des investisseurs disposant d’une solide capacité.

En février 2026, sur les ventes aux enchères de 73 hôtels sur la plateforme Alibaba (阿里法拍网), 18 lots de niveau “cent millions (亿元)” ont été vendus, dont 5 : 3 d’entre eux sont des hôtels du groupe R&F. Cela montre que les ventes aux enchères des hôtels de R&F commencent à attirer des investisseurs professionnels, ce qui stimule l’activité de transaction des actifs non performants des hôtels haut de gamme.

AMC reprend en charge : un modèle d’“cession innovante”

Parmi les hôtels cédés avec succès par R&F, l’actif du Henan a été repris fin 2025 par l’intermédiaire de sa filiale détenue à 100 %, via la mise aux enchères, et a repris l’hôtel Zhengzhou R&F Wanda Wenhua.

Le groupe Henan maintient l’équipe d’exploitation existante, tout en injectant des fonds pour moderniser les chambres d’hôtel et les salles de banquet ; il introduit des activités intégrées de type « hôtel + salons/expositions » et « hôtel + culture et tourisme », afin d’améliorer la capacité à générer des profits.

Auparavant, lors de la cession des actifs immobiliers douteux par les banques, la plupart des opérations étaient du type « une vente aux enchères et c’est tout », en se concentrant uniquement sur la capacité à récupérer rapidement de la trésorerie, sans tenir compte des problèmes d’exploitation à la suite, ce qui a conduit à ce que de nombreux hôtels connaissent une rupture d’exploitation et que la marque se retire.

Ainsi, le modèle « vente aux enchères + exploitation » devient la clé pour résoudre l’impasse des cessions d’hôtels non performants.

Conclusion

En 2017, lors de la cérémonie de signature lors de l’acquisition des hôtels de Wanda, Li Sixian (李思廉) s’exprimait avec assurance : « Nous sommes les gagnants ».

Et à présent, le nombre d’hôtels détenus par R&F est tombé à 19. Par rapport au pic où R&F détenait jusqu’à 93 hôtels encore en exploitation, c’est une contraction de 80 % en quatre ans.

Le compte à rebours de la vente aux enchères du Ritz-Carlton Chengdu R&F a déjà commencé. Les hôtels de Dalian, Kunming, etc. se préparent eux aussi à vivre un tournant décisif.

À mesure que ces actifs essentiels changent de mains, un ancien empire d’hôtels jadis florissant s’apprête à disparaître de la scène de l’histoire, tandis qu’une nouvelle configuration du marché se forme silencieusement au cours de cette grande vente aux enchères.

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