SOHO Chine prévoit une perte encore plus importante en 2025 et envisage de continuer à céder une partie de ses propriétés commerciales et de bureaux

Le 2 avril 2025, CaLianShe (Journaux financiers), informations : (par Li Jie, stagiaire : Feng Zixi) SOHO China (00410.HK) a récemment publié ses résultats annuels 2025.

Dans un contexte de poursuite des ajustements sur le marché locatif, bien que SOHO China ait fait progresser le taux d’occupation grâce à une tarification flexible en 2025, elle demeure confrontée à des pressions opérationnelles liées à la baisse de son chiffre d’affaires, à un endettement élevé et à des problèmes fiscaux historiques.

D’après le rapport annuel 2025 de SOHO China, sur la période, la société a réalisé un chiffre d’affaires d’exploitation de 1,37 milliard de yuans, en baisse de 10,9% en glissement annuel ; une perte nette annuelle de 291 millions de yuans, la perte s’élargissant davantage par rapport à 2024 ; après retrait des variations de valorisation des immeubles de placement et des impôts ponctuels, le bénéfice net de base s’élève à 134 millions de yuans ; le taux d’occupation global est de 82,8%, en hausse de 5,1 points de pourcentage en glissement annuel.

« L’une des raisons de la baisse du chiffre d’affaires est que SOHO China a volontairement mis en place une stratégie de baisse des loyers afin de stabiliser le taux d’occupation, ce qui entraîne une diminution des revenus locatifs globaux. Même si le taux d’occupation global augmente, la baisse du loyer unitaire pèse sur les revenus. » a déclaré Yan Yuejin, vice-président de l’Institut d’études d’EJU.

Au regard de la structure des revenus, les revenus locatifs restent l’épine dorsale du chiffre d’affaires de SOHO China : en 2025, ses revenus locatifs s’élèvent à environ 1.37B de yuans, soit 99,6% du total des revenus, mais ils sont en baisse en glissement annuel ; les revenus de vente de biens immobiliers ne sont que de 5M de yuans.

« Dans le contexte de forte pression du marché en 2025, nous avons ajusté de façon proactive notre stratégie, en recourant à des prix flexibles pour assurer la liquidité et la vitalité des actifs, afin que chaque mètre carré soit pleinement valorisé. » a indiqué Xu Jin, président de SOHO China, dans son rapport sur les résultats.

D’après des informations publiques, les principaux immeubles dans lesquels SOHO China investit sont toujours concentrés à Pékin et à Shanghai, notamment huit projets : Wangjing SOHO, Guanghu Lu SOHO2, le projet de la rue Qianmen, Lize SOHO, SOHO Renaissance Plaza, Bund SOHO, SOHO Tianshan Plaza et GuBei SOHO.

Concernant les raisons de l’aggravation des pertes de SOHO China, Yan Yuejin estime que l’essentiel tient à la baisse des revenus locatifs, qui comprime l’espace de marge brute, ainsi qu’à l’accumulation continue des pénalités de retard et des charges d’intérêts résultant de problèmes fiscaux historiques.

En août 2022, la filiale de SOHO China, Beijing Wangjing Souhou Real Estate Co., Ltd., a reçu de la part des autorités fiscales locales un avis de paiement des impôts, l’invitant à régler avant le 1er septembre 2022 les 1 733 millions de yuans de taxe sur l’augmentation de valeur des terrains liée au Wangjing SOHO Tour 1 et Tour 2, avec, à compter de la date d’échéance du paiement de la taxe, des pénalités de retard calculées à 0,05% par jour, sur la base du montant de la taxe en retard.

Le rapport financier indique qu’à la fin de 2025, environ 180 millions de yuans de taxe sur l’augmentation de valeur des terrains ont déjà été remboursés. Au 31 décembre 2025, le capital restant de la taxe sur l’augmentation de valeur des terrains et les pénalités de retard cumulées s’élèvent au total à environ 1.73B de yuans, et n’ont pas encore été réglés.

SOHO China a indiqué que le retard de paiement de la taxe sur la valeur ajoutée pourrait entraîner des situations où le principal de prêts bancaires serait affecté, voire des cas de défaut croisé.

« Ces éléments majeurs d’incertitude peuvent constituer une question importante quant à savoir si notre groupe pourra poursuivre ses activités de manière continue. Compte tenu des circonstances ci-dessus, la direction de la société, lorsqu’elle évalue si le groupe disposera de ressources financières suffisantes pour poursuivre ses activités de manière continue, a examiné avec prudence les liquidités futures du groupe et sa performance, ainsi que les sources de fonds qu’il pourra mobiliser. » a déclaré la société.

Au 31 décembre 2025, l’encours total des prêts de SOHO China s’élève à environ 15 milliards de yuans, dont environ 99% des prêts sont garantis par des immeubles de placement dont la valeur comptable totale est d’environ 53,7 milliards de yuans ; la trésorerie et les équivalents de trésorerie s’élèvent à environ 0,5 milliard de yuans ; les passifs courants dépassent le volume des actifs courants d’environ 7,6 milliards de yuans.

Face aux défis conjoints d’un ralentissement du marché et de pressions financières, Xu Jin a déclaré dans son rapport sur les résultats : « En 2025, nous avons réussi à ne pas licencier, à ne pas baisser les salaires, à ne pas être en retard dans les paiements aux fournisseurs, et à ne pas retarder les délais de chantier des clients. Ces principes sont la base de la gestion des activités, mais les atteindre n’est pas facile, surtout lors des années difficiles. »

SOHO China a indiqué que, à l’avenir, elle prendra plusieurs plans et mesures afin d’atténuer la pression sur les liquidités et d’améliorer les flux de trésorerie, notamment : continuer à maintenir des échanges avec les autorités fiscales locales et chercher des solutions viables pour le règlement de la taxe sur l’augmentation de valeur des terrains impayée et des pénalités de retard ; continuer à céder une partie des immeubles commerciaux pour rembourser la taxe sur l’augmentation de valeur des terrains ; et, en parallèle, améliorer les flux de trésorerie liés aux opérations en contrôlant les dépenses administratives et en économisant les dépenses en capital.

Les analystes ont souligné qu’alors que l’immobilier commercial n’est pas encore sorti de sa phase d’ajustement, la manière d’équilibrer la préservation de la valeur des actifs et la sécurité de la structure de la dette est devenue une question importante pour la prochaine étape de l’orientation de SOHO China.