Le « petit printemps » du marché immobilier de Guangzhou et Shenzhen est-il arrivé ? Les transactions de biens d'occasion dépassent largement celles des nouvelles constructions, et certains « bons plans » voient leur cycle de vente réduit à moins d'une semaine.

Le mois de mars a toujours été une période traditionnellement très favorable pour l’immobilier. La « qualité » de la formule « mars doré, avril argenté » détermine directement l’orientation du marché tout au long de l’année.

Au printemps 2026, à Guangzhou et à Shenzhen, les transactions ont tour à tour retrouvé un niveau plus élevé après le creux des ventes observé pendant les congés du Nouvel An, avec une remontée simultanée du nombre de visites et des volumes de transactions. La chaleur du marché ne cesse de se diffuser.

Un reporter du « Quotidien de l’économie » (ci-après « reporter de l’entreprise économique au Quotidien ») s’est rendu sur plusieurs projets immobiliers, a échangé avec des agences immobilières et plusieurs instituts de recherche, et a appris que ce « petit printemps » à Guangzhou et Shenzhen est déjà bel et bien arrivé dans les faits. Par ailleurs, la logique du marché a elle aussi connu un changement notable : certains « biens “pépites” » (pour désigner des logements offrant un excellent rapport qualité-prix, avec des prix nettement inférieurs à ceux de logements comparables dans la même zone et du même type) sont en train de disparaître progressivement, et les marges de négociation avec les propriétaires affichant leur bien diminuent également.

Dans l’ensemble, Guangzhou comme Shenzhen affichent une tendance claire où le marché secondaire mène sur tous les fronts, devenant la force principale de ce rebond du « petit printemps ». En revanche, le marché du neuf présente une forte polarisation : depuis le début de l’année, l’offre de logements neufs à Shenzhen a reculé d’une année sur l’autre ; à Guangzhou, la partie centrale est très dynamique sur les biens de prestige, tandis que les projets destinés aux primo-accédants continuent de vendre en consentant des avantages tarifaires. On peut dire que la configuration des marchés du neuf et de l’ancien s’est inversée : la structure du côté de l’offre a été remodelée. C’est là l’une des caractéristiques les plus marquantes de ce « petit printemps ».

Photo : bureau de vente d’un projet actuellement en vente dans le secteur Bao’an Xin’an à Shenzhen. Source de l’image : reporter du « Quotidien de l’économie » — Chen Ronghao

Le marché secondaire hisse l’étendard du « petit printemps »

Dans ce « petit printemps » de Guangzhou et Shenzhen, la force motrice principale est portée par le marché secondaire. La logique fondamentale du marché a été réécrite.

Des données aux sensations de terrain, le marché secondaire domine la cadence du redressement.

À Shenzhen, le marché immobilier secondaire a déclenché la tendance en premier, devenant le moteur central de la reprise. Les données de surveillance des boutiques Leyoujia montrent qu’après la période du Nouvel An, le volume de signatures sur le secondaire a bondi de 132 % en glissement mensuel, atteignant le plus haut niveau depuis fin mars 2024. Et au 2/2026, le prix moyen de transaction des logements résidentiels du marché secondaire à Shenzhen s’est redressé à 6,2万元/平方米.

Source de l’image : centre de recherche Leyoujia de Shenzhen

Les données de l’Institut Ke’er sont elles aussi très parlantes : du 2 au 8 mars, le volume de signatures sur le secondaire à Shenzhen a explosé, en hausse de 118 % en glissement mensuel ; le 8 mars, le volume de transactions sur une seule journée a atteint un niveau record proche d’un an, avec une progression continue sur deux semaines.

En outre, le sentiment du marché s’est aussi rétabli en parallèle. D’après les toutes dernières données de surveillance publiées par l’Institut Ke’er de Shenzhen, en février, le volume d’annonces de biens secondaires dans les agences partenaires a reculé de 3,3 % par rapport à la même période de l’an dernier ; les ventes précipitées et irrationnelles ont nettement diminué, et le marché entre progressivement dans un circuit vertueux de « attentes qui se renforcent — offre optimisée — prix qui se stabilisent ».

Source de l’image : Institut Ke’er

« Maintenant, les logements d’écoles de qualité et ceux offrant un faible prix total avec un bon taux de rendement locatif se redressent le plus, par exemple le lot “Li Yuan Ben Bu” dans notre secteur. Comme le bien de 83 mètres carrés dans le jardin Yuanling, un trois-pièces : comme il dépend du “Li Yuan Ben Bu” et de l’école secondaire Hongling, après les congés, le nombre de demandes de renseignements et de transactions est clairement plus élevé qu’avant les congés. » Le 14 mars après-midi, Liu Anying, une médiatrice chevronnée du secteur Futiant de Shenzhen (Yuanling), l’a déclaré au reporter.

Liu Anying précise que maintenant, la vitesse de transaction des « biens “pépites” » sur le marché secondaire a été compressée sur une période relativement courte ; même certains « biens “pépites” » annoncés ne sont vendus en moins d’une semaine. « Par exemple, le projet Hanlingyuan à Futian : pour ce grand trois-pièces d’environ 108 mètres carrés, les propriétaires affichent généralement un prix total au-dessus de 8,2 millions de yuans, soit un prix unitaire d’environ 7,74 万元/平方米. Certains propriétaires sont pressés de vendre : un prix d’annonce à 7,55 millions de yuans. En gros, on peut conclure l’affaire en une semaine environ. » Selon Liu Anying.

Certaines annonces de logements secondaires dans le secteur Cuizhu à Luohu, Shenzhen. Source de l’image : reporter du « Quotidien de l’économie » — Chen Ronghao

En fait, un phénomène similaire existe aussi à Luohu, Shenzhen. Car après la hausse des transactions sur le marché secondaire, l’état d’esprit des propriétaires affichant leurs biens commence à se stabiliser : ils ne sont plus pressés de vendre, et les marges de négociation se réduisent nettement.

Prenons l’exemple d’un bien visité par le reporter fin de l’année dernière, situé à Cuizhu Yuan à Luohu, d’une superficie de 47,84 mètres carrés : le prix d’annonce du propriétaire était de 2,45 millions de yuans. Le courtier a indiqué que le prix minimal pourrait être abaissé jusqu’à 2,30 millions de yuans. Mais en mars de cette année, le courtier a dit au reporter que le prix de vente minimal fixé par le propriétaire était de 2,37 millions de yuans.

Le marché du secondaire à Guangzhou connaît lui aussi un rebond puissant.

D’après les données de la plateforme Ke’er, le 8 mars, le marché secondaire de Guangzhou a enregistré 247 transactions en une seule journée, en hausse de 25,4 % en glissement hebdomadaire ; la semaine dernière (du 2 au 8 mars) a cumulé 849 transactions, en hausse de 118,8 % en glissement hebdomadaire. La demande de retour en ville concentrée après les congés du Nouvel An a été libérée à grande échelle. Les volumes de visites (leads) des agences de courtage ont continué à remonter. L’indice des responsables (manager) de l’association des agents immobiliers de Guangzhou en mars a augmenté fortement de 43,5 points pour atteindre 71,78 ; l’industrie est pleine de confiance dans le « petit printemps ».

Pour Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong, Guangzhou et Shenzhen présentent toutes deux l’empreinte principale « le marché du secondaire est meilleur que celui du neuf » : le volume des nouvelles annonces sur le secondaire diminue d’une année sur l’autre, le sentiment du marché s’améliore en continu, et cela stimule aussi la demande de transformation « vendre l’ancien pour acheter du neuf ». La boucle du marché devient progressivement fluide.

Le directeur de l’Institut Ke’er de Shenzhen, Xiao Ping, a aussi exprimé un point de vue similaire : selon lui, ce redressement n’est pas un rebond court et impulsif provoqué par des politiques, mais le résultat de la convergence de trois facteurs : optimisation des politiques, restauration de la confiance, et libération concentrée de la demande d’auto-occupation. Le marché secondaire continue d’augmenter ses volumes, tandis que le marché du neuf progresse aussi en parallèle : ainsi, les bases du « petit printemps » sont plus solides.

Le marché du neuf joue une dynamique structurelle

Contrairement à la chaleur généralisée du marché secondaire, le marché du neuf à Guangzhou et Shenzhen n’a pas connu une hausse généralisée ; il s’agit d’une dynamique typique « structurelle ».

Prenons Guangzhou : le segment des biens très haut de gamme (top homes) y a enchaîné les records de transactions, ce qui a aussi accru la chaleur et l’attention envers le marché du neuf dans les zones environnantes. En février, le lot de Ma Chang à Tianhe à Guangzhou s’est vendu à un prix record de 23,604 milliards de yuans, avec un taux de prime de 26,60 % ; converti, le prix unitaire de plancher résidentiel s’établit à environ 8,55万元/平方米, établissant un nouveau record de prix unitaire de plancher au mètre carré pour Guangzhou.

Le 2 mars, à Zhujiang New Town, un appartement duplex triplex sur le toit dans le projet Poly Yue Xi Bay, d’une superficie de 670 mètres carrés, a été vendu pour 1,87 milliard de yuans, soit environ 28 000 yuans par mètre carré. Le marché a ainsi battu le record local du prix unitaire des biens très haut de gamme. Le 9 mars, dans le projet Xinghewan Peninsula n°5, 4 duplex de haut niveau ont été vendus en une journée : le total s’élève à 718,7 millions de yuans ; la fièvre pour les biens de haut niveau dans le cœur de la zone a atteint un niveau jamais vu.

À la suite de ces nouveaux records successifs dans le haut de gamme, le marché des nouveaux logements pour primo-accédants à Guangzhou montre au contraire une tendance plus évidente à la « baisse des prix pour augmenter les volumes ».

Luo Jiamin, un intermédiaire immobilier à Guangzhou, a déclaré : « Maintenant, beaucoup de projets pour primo-accédants à Guangzhou utilisent des réductions et des offres spéciales pour attirer les acheteurs. “Si on ne fait pas d’avantage, c’est aussi difficile à vendre.” »

« Par exemple, le prix des logements non aménagés (bruts) à Huangpu Xinghewan Banshan a été directement ajusté à partir de 1,9万元/平方米, et trois formules ont été lancées pour attirer les clients : brut, avec aménagement simple, et avec aménagement haut de gamme. Ou encore, pour le projet Lianwan New World・Tianfu, la réduction à durée limitée donne directement 8,6 remises, jusqu’à 3,8万元/平方米. » Luo Jiamin dit : « Maintenant, le marché est très réaliste. Si on ne sort pas un prix fixe et des offres spéciales, et si les rabais ne sont pas appliqués concrètement, même s’il y a beaucoup de personnes qui regardent, il est difficile de conclure. »

Les données du département de recherche et de développement de Zhongyuan à Guangzhou montrent qu’au 29 février 2026, le stock « étroit » de l’ensemble de la ville est de 14,164 millions de mètres carrés, soit une baisse de 13 000 mètres carrés par rapport à janvier. En raison du fait qu’en février, l’offre nouvelle dans les principales zones a généralement diminué, le marché du neuf se concentre sur l’absorption du stock existant : le stock baisse légèrement, et le marché connaît déjà une tendance à la baisse depuis 4 mois consécutifs.

De son côté, à Shenzhen, le marché du neuf a, depuis 2026, connu un ralentissement relativement évident du « rythme de l’offre ». D’après la statistique de Mei Lian Property, jusqu’à présent cette année, seuls 9 projets résidentiels à Shenzhen ont obtenu des permis de prévente, bien moins que les 12 projets de la même période l’an dernier.

Et c’est précisément parce que l’entrée sur le marché du neuf est trop lente pour créer un effet d’échelle lié à une mise sur le marché concentrée, que le volume total de transactions du neuf est directement inférieur à celui du secondaire. Le marché montre alors un scénario de redressement structurel : dans les zones du cœur, le volume augmente et les prix restent stables ; dans les zones destinées aux primo-accédants, la stratégie est plutôt « baisser le prix pour augmenter le volume ».

D’après les données de Zhongyuan Real Estate, au 12 mars, Shenzhen a cumulé 964 transactions sur l’ensemble des logements marchands en neuf ; et les logements secondaires ont cumulé 1 703 transferts de propriété.

Affiches de ventes à succès publiées en masse en mars dans certains projets à Shenzhen

Bien que les transactions globales de logements neufs à Shenzhen soient plus faibles que celles du secondaire, le reporter a remarqué qu’à partir de mars, de nombreux projets ont successivement publié des affiches de ventes à succès. Par exemple : Hongrongyuan Guan Cheng à Longhua a vendu 41 unités sur deux jours du 7 au 8 mars ; Yangyang City・Cheng Ming Jia Yuan a enregistré 39 réservations la semaine dernière ; et Cianjian Pengchen Yunzhushi a eu 32 ventes très chaudes sur une seule semaine, etc.

« À mesure que les terrains de qualité cédés par les grandes villes en 2025 entrent progressivement sur le marché, et que certaines entreprises immobilières renforcent leurs efforts de promotion, on s’attend à ce que la demande du marché se libère progressivement en mars. La tendance du “petit printemps” dans les villes centrales mérite encore d’être attendue. » a analysé l’Institut China Index.