Comment une SCPI a construit sa fortune grâce à 133 augmentations de dividendes consécutives

La puissance de la croissance persistante des dividendes

Realty Income (NYSE : O) se distingue dans le paysage des sociétés d’investissement immobilier pour une réussite singulière : elle a augmenté son paiement de dividende mensuel 133 fois depuis sa mise en bourse en 1994. Ce n’est pas simplement un chiffre — cela reflète plus de trois décennies d’engagement indéfectible envers la rentabilité pour les actionnaires. La société a versé 666 paiements de dividendes mensuels consécutifs, une constance que peu d’entreprises cotées en bourse peuvent égaler.

La stratégie est simple mais efficace. Alors que la plupart des sociétés versant des dividendes annoncent des augmentations annuelles, Realty Income a fait des augmentations trimestrielles une routine, assurant une croissance des dividendes pendant 113 trimestres consécutifs. Cette approche a transformé le REIT en un véhicule de revenu privilégié pour les investisseurs à long terme recherchant des flux de trésorerie prévisibles et en hausse.

Les chiffres derrière la stratégie

La dernière augmentation de dividende a porté le paiement mensuel à 0,27 $ par action, ce qui équivaut à un dividende annualisé de 3,24 $. Qu’est-ce qui rend cela durable ? Les chiffres racontent l’histoire.

Les fonds provenant des opérations ajustés (FFO) de Realty Income sont projetés entre 4,25 $ et 4,27 $ par action cette année. Le ratio de distribution des dividendes se situe autour de 76 % des FFO ajustés — une marge de sécurité saine pour un REIT. Plus important encore, la société se dirige vers 843,5 millions de dollars de flux de trésorerie disponible ajusté après paiement des dividendes, fournissant du capital pour financer des acquisitions en cours.

La composition du portefeuille du REIT renforce cette stabilité financière. Avec plus de 15 500 propriétés dans 9 pays, Realty Income a construit un portefeuille diversifié couvrant le commerce de détail, l’industrie, le jeu et d’autres secteurs. Sa base de locataires comprend des entreprises dans des industries résilientes en période de ralentissement économique — détaillants d’épicerie, opérateurs d’entrepôts et centres de données — des secteurs largement immunisés contre la disruption du commerce électronique.

Un bilan conçu pour durer

Realty Income figure parmi seulement 10 REITs dans le monde à détenir des notations obligataires de A3/A- ou supérieures. Cette position de crédit élite se traduit par une liquidité et une capacité d’emprunt importantes, essentielles pour une société qui déploie activement du capital.

La société prévoit d’investir $6 milliard dans de nouvelles propriétés cette année seulement, démontrant la conviction derrière sa stratégie de croissance. Cette stratégie de déploiement de capital a permis à Realty Income de devenir le sixième plus grand REIT au monde en termes de taille.

Expansion vers de nouveaux horizons

Au-delà des propriétés en location nette traditionnelles, Realty Income a élargi sa thèse d’investissement. En 2023, la société a effectué sa première incursion sur le marché américain du jeu, qui représente une opportunité de $400 milliard. Le REIT a également commencé à explorer des instruments de crédit adossés à l’immobilier et des positions en actions privilégiées.

Un exemple : le récent investissement en actions privilégiées de $800 million dans CityCenter Las Vegas, propriétaire de l’ARIA Resort & Casino et de l’hôtel Vdara. L’investissement inclut un droit d’offre prioritaire sur les ventes futures de propriétés, consolidant le rôle évolutif de Realty Income au-delà du simple bailleur traditionnel.

L’ensemble des opportunités reste vaste. La société estime un marché total adressable de $14 trillion pour l’immobilier en location nette à travers les États-Unis et l’Europe. Au seul troisième trimestre, Realty Income a généré $97 milliard de flux potentiel de transactions tout en clôturant seulement 3,9 milliards de dollars — une approche sélective qui privilégie la qualité des transactions plutôt que leur volume. Les opportunités en Europe ont offert des rendements premiums de 8 % comparés à 7 % pour les investissements américains durant le trimestre.

Pourquoi l’histoire de croissance n’est pas terminée

La combinaison de flexibilité financière, d’un marché sous-exploré et d’un historique éprouvé suggère que la trajectoire de croissance des dividendes de Realty Income devrait se poursuivre. La stratégie d’investissement sélective de la société — analyser rigoureusement les opportunités tout en maintenant une solidité de bilan quasi imprenable — la positionne pour traverser les cycles de marché tout en continuant à tenir sa promesse centrale : des dividendes mensuels en hausse.

Pour les investisseurs axés sur le revenu, cette histoire représente une rare combinaison de rendement actuel et de croissance fiable, livrée par un mécanisme simple et éprouvé qui fonctionne depuis plus de 30 ans.