Quel REIT devriez-vous ajouter à votre portefeuille ? Trois investissements immobiliers à rendement en dividendes qui valent la peine d'être envisagés

Lorsqu’il s’agit de bâtir une richesse à long terme, peu de stratégies surpassent la collecte de revenus réguliers provenant d’actions qui augmentent constamment leurs dividendes. Les sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse ont prouvé leur efficacité dans ce domaine, et trois noms se distinguent : Realty Income, Mid-America Apartment Communities et Rexford Industrial Realty.

La raison d’investir axé sur le revenu

Historiquement, les sociétés versant des dividendes ont surpassé leurs homologues non-yielding en termes de rendement total. Mais voici la véritable astuce : celles qui augmentent régulièrement leurs distributions performent encore mieux. Les REITs occupent une place particulière dans cet univers car beaucoup ont conçu des modèles commerciaux spécifiquement destinés à augmenter leurs paiements année après année.

Ces trois entreprises ont exactement cette performance, ce qui en fait des candidats attractifs pour les investisseurs à la recherche de flux de revenus fiables.

Realty Income : La machine à revenus prévisible

Avec 133 augmentations mensuelles consécutives de dividendes depuis son introduction en bourse en 1994, Realty Income fonctionne comme une horloge. Cela représente 113 trimestres consécutifs d’augmentations — une performance que peu d’entreprises dans le monde peuvent égaler.

Les chiffres racontent l’histoire. Son rendement a augmenté à un rythme stable de 4,2 % par an, ce qui donne un rendement actuel d’environ 5,7 %. Sur trois décennies, cela a généré un rendement total annualisé de 13,7 %.

Qu’est-ce qui permet cette constance ? Un bilan solide comme une forteresse combiné à un ratio de distribution discipliné de 75 % des fonds provenant des opérations ajustées. Cela laisse suffisamment de marge pour réinvestir tout en assurant la sécurité du dividende. Le REIT affiche l’une des positions financières les plus solides du secteur, classée parmi les 10 meilleures.

L’histoire de diversification est également importante. Realty Income répartit son exposition entre le commerce de détail, l’industrie, le jeu et d’autres types de propriétés à travers les États-Unis et l’Europe, tous sous des baux nets à long terme. Le pipeline ? Enorme. La société a examiné $97 milliard de transactions potentielles jusqu’au troisième trimestre, en ne convertissant que 4 % en clôtures — une approche disciplinée qui a porté ses fruits. Avec environ $14 trillion de marchés immobiliers en baux nets adressables, la croissance peut continuer pendant des décennies.

Mid-America Apartment Communities : Le bâtisseur stable

Après 16 années consécutives d’expansion des dividendes, Mid-America Apartment Communities a un historique qui impose le respect. Ce REIT axé sur les appartements n’a jamais réduit ses paiements en plus de 30 ans en tant qu’entreprise publique.

Les distributions ont augmenté à un rythme annuel composé de 7 % au cours de la dernière décennie — bien au-dessus de la moyenne — offrant actuellement un rendement de 4,5 %. Cette constance a soutenu un rendement total annualisé de 9,6 % sur 20 ans.

Le REIT conserve une grande flexibilité pour de futures augmentations. Un ratio de distribution conservateur et des indicateurs de crédit de premier ordre signifient que des capitaux restent disponibles pour la croissance. Les pipelines de développement sont importants : sept propriétés en construction représentant $800 millions d’investissement qui seront mises en service dans les prochaines années, plus d’importants achats de terrains à Kansas City et en Arizona destinés à de futures phases.

Rexford Industrial Realty : Une croissance intégrée

Rexford Industrial Realty, axé sur le sud de la Californie, a porté la croissance des dividendes à un autre niveau, affichant une augmentation annuelle composée de 15 % au cours des cinq dernières années. Avec un rendement de 4,2 %, le fonds se négocie à des valorisations attractives.

L’histoire de croissance est profonde. Les baux déjà signés comportent des escaladeurs de loyer automatiques moyens de 3,7 % par an, ce qui devrait injecter $105 millions de revenus nets d’exploitation supplémentaires dans les années à venir. Ajoutez à cela des projets de repositionnement et de redéveloppement en cours — qui devraient contribuer pour $70 millions supplémentaires une fois stabilisés — plus la capture de loyers plus élevés lors des renouvellements de baux (d’une valeur conservatrice de $20 millions de plus), et vous envisagez $195 millions de NOI supplémentaire uniquement à partir des actifs existants. Cela représente une augmentation de 28 % avant toute nouvelle acquisition.

Cette croissance intégrée garantit pratiquement que la croissance des dividendes continuera à couler, à condition que les conditions du marché restent raisonnables.

La conclusion

Les actions versant des dividendes constituent la pierre angulaire de la constitution de patrimoine à long terme. Lorsque ces entreprises augmentent systématiquement leurs distributions, les rendements ont tendance à s’accélérer sur des horizons de plusieurs décennies. La constance mécanique de Realty Income, l’expansion régulière de Mid-America, et la croissance interne de Rexford offrent chacune des mérites distincts — faisant des trois des ajouts précieux pour des portefeuilles axés sur le revenu et le long terme.