Pourquoi les investisseurs institutionnels continuent d'accumuler des terrains vacants malgré la volatilité du marché

Le marché immobilier a ses favoris — propriétés résidentielles, complexes commerciaux et REITs qui se négocient sans difficulté sur les marchés publics. Pourtant, sous le projecteur, une opportunité plus discrète mais potentiellement lucrative existe : acheter des terrains en tant qu’investissement. Ce qui rend cette voie particulièrement intrigante, ce n’est pas qu’elle soit tendance, mais plutôt que des inefficacités du marché et des barrières structurelles créent de véritables avantages pour les investisseurs qui en comprennent la mécanique.

L’économie de la propriété foncière : pourquoi elle dépasse les attentes

Lorsqu’on examine l’achat de terrains en tant qu’investissement sous l’angle de l’efficacité des coûts, les chiffres racontent une histoire intéressante. Les parcelles vacantes affichent des prix au mètre carré nettement inférieurs à ceux des propriétés développées. Au-delà du prix d’achat, les propriétaires évitent le fardeau récurrent des services publics, des coûts d’entretien, des complications fiscales et des obligations de gestion locative. Pour les investisseurs disposant de capitaux limités, cette structure de coûts modifie fondamentalement l’équation d’investissement.

L’attrait s’approfondit lorsque l’on considère que le terrain, contrairement à la plupart des instruments financiers, reste un actif tangible que l’on peut vérifier physiquement. Alors qu’un certificat d’action ou un fonds commun de placement n’existe que sous forme de registres numériques ou papier de revendications, un titre de propriété foncière représente la possession réelle de quelque chose de concret. En période de ralentissement économique, cette tangibilité offre souvent un confort psychologique que les investissements intangibles ne peuvent égaler, soutenant une demande et des valorisations soutenues.

Le paradoxe de la liquidité : l’inefficacité comme opportunité

La plupart des investisseurs évitent instinctivement les marchés peu liquides. L’incapacité à liquider rapidement est traditionnellement considérée comme un passif. Mais cette hypothèse recèle une opportunité cachée. Parce que l’achat de terrains en tant qu’investissement intimide de nombreux acteurs du marché — en raison de la complexité de l’évaluation et de la difficulté à sortir rapidement — les propriétés se négocient souvent en dessous de leur valeur marchande réelle. Les investisseurs informés, qui comprennent le potentiel d’appréciation, peuvent tirer parti de cette inefficacité de prix précisément parce que la masse s’est retirée.

De plus, les cadres réglementaires régissant les terrains vacants restent étonnamment légers. Des complications de zonage peuvent survenir si un développement est entrepris, mais le simple fait de détenir un terrain non aménagé implique généralement peu de conformité réglementaire. Cela contraste fortement avec la gestion de propriétés développées ou d’entreprises soumises à des exigences réglementaires étendues.

La réalité du côté de l’offre

Une maxime fréquemment citée dans l’immobilier résume une vérité fondamentale : le terrain n’est pas fabriqué. Alors que la construction ajoute chaque année des milliers de bâtiments, l’inventaire total de terrains reste fixe. Les propriétés développées peuvent être démolies et revenir à un statut vacant, mais le terrain « neuf » n’est pas créé pour l’achat. Cette offre limitée soutient la préservation de la valeur à long terme, en particulier alors que l’urbanisation et la croissance démographique continuent d’accroître la pression sur la demande.

Le défi de l’évaluation et le vide de revenus

Les investisseurs envisageant l’achat de terrains en tant qu’investissement rencontrent d’importantes complications. Sans mécanismes de marché actifs, établir une évaluation précise devient difficile. Un investisseur peu familier avec les méthodologies d’évaluation foncière peut surpayer lors de l’achat ou sous-estimer la valeur lors de la sortie. L’absence de comparables et de données de prix transparentes crée un risque réel.

Ce problème est aggravé par le vide de revenus inhérent aux terrains vacants. Les actions génèrent des dividendes ; les propriétés locatives produisent des flux de trésorerie mensuels ; même les obligations versent des coupons. Le terrain vacant ne génère rien. Si la valeur n’augmente pas pendant la période de détention, l’investissement ne rapporte rien. Cette caractéristique rend le terrain particulièrement peu attrayant pour les investisseurs axés sur le revenu et exige une conviction que l’appréciation future se concrétisera.

Contraintes de liquidité et coûts de développement

L’envers de l’histoire de la liquidité apparaît lorsque vous devez vendre. Trouver un acheteur prêt à acheter à votre prix cible — dans le délai souhaité — constitue une contrainte réelle. Même des parcelles vacantes attrayantes peuvent nécessiter des semaines ou des mois pour être transigées, à l’opposé des actifs liquides pouvant être vendus en quelques minutes.

De plus, si l’appréciation du terrain peut se produire passivement avec le temps, maximiser les rendements exige souvent un développement actif. Transformer un terrain brut en un complexe commercial ou résidentiel augmente considérablement la valeur, mais nécessite des capitaux importants au-delà de l’achat initial. Beaucoup d’investisseurs épuisent leurs ressources financières à l’acquisition du terrain, ne laissant rien pour des investissements d’amélioration qui pourraient multiplier les rendements.

La conclusion

L’achat de terrains en tant qu’investissement exige un ensemble de compétences et un profil psychologique différents de ceux requis pour les actions ou les obligations. Il faut de la patience, la tolérance à l’illiquidité, une aisance avec l’ambiguïté de l’évaluation, et des réserves de capital pour le développement potentiel. Pour les investisseurs disposant de ces qualités et de réserves financières suffisantes, les caractéristiques structurelles du terrain — faibles coûts de détention, potentiel d’appréciation, offre limitée et inefficacités du marché — peuvent réellement offrir des rendements ajustés au risque attrayants. La différence clé : cette opportunité n’est pas universellement attractive, mais pour les investisseurs sophistiqués prêts à naviguer dans ses complexités, les fondamentaux restent convaincants.