Maximizar el ahorro fiscal: La guía completa de los costos deducibles en transacciones inmobiliarias

Al comprar, vender o refinanciar una propiedad, los costos de cierre representan un desembolso financiero sustancial. Aunque la mayoría de los contribuyentes se benefician de tomar la deducción estándar, el año en que compra o refinancia puede presentar una oportunidad única. Ciertos costos de cierre pueden calificar como deducciones fiscales, y estos gastos deducibles adicionales podrían hacer que sus deducciones detalladas superen el umbral de la deducción estándar, lo que resulta en ahorros fiscales significativos.

Para las declaraciones de impuestos de 2020 presentadas en 2021, la deducción estándar es de $12,400 para individuos, $18,650 para jefes de familia y $24,800 para matrimonios que presentan conjuntamente. Si sus deducciones detalladas, incluidos los costos de cierre, superan estas cantidades, debe presentar el Anexo A y detallar en lugar de tomar la deducción estándar.

Entendiendo qué califica: No todos los costos de cierre son deducibles de impuestos

Existe una idea errónea importante: cada costo de cierre tiene potencial de deducción fiscal. En realidad, el IRS permite deducciones solo para gastos clasificados como impuestos o intereses. Saber qué costos califican puede reducir significativamente su carga fiscal, ya que puede ser elegible para deducir mucho más de lo que inicialmente pensaba.

Las cinco principales categorías de costos de cierre deducibles de impuestos

Impuestos sobre la propiedad: su primera oportunidad de deducción

Los impuestos estatales y locales sobre bienes raíces son completamente deducibles en el año en que se pagan, siempre que se apliquen de manera uniforme en todas las propiedades de su área para apoyar el bienestar público general. Sin embargo, hay una limitación importante: no puede deducir más de $10,000 anualmente ($5,000 si presenta por separado) en todos los impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre ventas y impuestos sobre la renta estatales y locales combinados.

Intereses prepagados: la deducción a menudo pasada por alto

El cierre generalmente ocurre a mediados de mes, lo que requiere que pague intereses por el mes parcial hasta su primer pago hipotecario regular. Si cierra el 10 de marzo, por ejemplo, deberá intereses desde el 10 hasta el 31 de marzo. Estos intereses prepagados califican como un gasto deducible, tratado de manera idéntica a los intereses hipotecarios regulares durante toda la duración del préstamo.

Para que los intereses hipotecarios sigan siendo deducibles, la hipoteca debe estar garantizada por su vivienda, y los fondos del préstamo deben financiar la compra, construcción o mejora sustancial de su residencia principal o segunda vivienda. El IRS limita las deducciones de intereses hipotecarios a los intereses pagados sobre los primeros $750,000 de deuda hipotecaria ($375,000 si presenta por separado). Su prestamista informa los pagos anuales de intereses en el Formulario 1098 del IRS, aunque los pagos bajo $600 no necesitan ser reportados—aún puede deducirlos independientemente.

Los pagos mensuales de la hipoteca y cualquier cargo por retraso asociado también califican para esta deducción.

Puntos de descuento y puntos del préstamo: intereses prepagados bajo otro nombre

Cuando paga puntos para reducir su tasa de interés hipotecario, el IRS clasifica estos “puntos de descuento” como intereses prepagados, lo que los hace potencialmente deducibles en el año en que los paga. Se deben cumplir varias condiciones:

• La hipoteca está garantizada por su residencia principal
• Los fondos del préstamo se usan para comprar, construir o mejorar sustancialmente su vivienda principal
• Pagar puntos es una práctica comercial estándar en su localidad
• Los puntos pagados no superan las cantidades habituales en su área
• Utiliza el método de contabilidad en efectivo (aplicable a la mayoría de las personas)
• Su prestamista no le ha cobrado puntos adicionales a cambio de tarifas reducidas en otros lugares
• El efectivo entregado en el cierre fue igual o superior a la cantidad de puntos
• Los puntos se calculan como un porcentaje del monto del préstamo
• La declaración de liquidación de su hipoteca detalla explícitamente los puntos pagados

Es importante destacar que puede deducir los puntos incluso si el vendedor los paga, siempre que se cumplan todas las condiciones anteriores. Al vender más tarde, reducirá la base del precio de compra en cualquier punto pagado por el vendedor.

Entendiendo las tarifas de suscripción y las tarifas de originación: ¿Son deducibles de impuestos las tarifas de suscripción?

El IRS clasifica las tarifas de originación de hipotecas, incluidas las tarifas de suscripción que los prestamistas cobran por procesar y suscribir su hipoteca, como puntos. Esta clasificación responde a una pregunta común: ¿son deducibles de impuestos las tarifas de suscripción? Sí, cuando están debidamente documentadas y cumplen con los criterios de tarifas de originación. Puede deducir sus tarifas de originación del préstamo, incluidas las tarifas de suscripción, incluso si el vendedor las cubre. Este tratamiento se extiende a todos los gastos de procesamiento cobrados por el prestamista.

Estas tarifas generalmente representan entre el 0,5 % y el 1 % del monto de su préstamo y califican para el mismo tratamiento que los puntos de descuento.

Primas de seguro hipotecario: cuatro tipos deducibles

El IRS reconoce cuatro categorías de seguro hipotecario como deducibles: seguro hipotecario privado (PMI), tarifas de financiamiento VA para préstamos VA, tarifas de garantía de préstamos USDA y primas de seguro hipotecario inicial de FHA.

El seguro hipotecario puede estructurarse como pagos mensuales, un monto global pagado en el cierre o una cantidad financiada incluida en su hipoteca. Para las tarifas globales pagadas o financiadas en el cierre, puede deducir la cantidad total en el año de cierre. Sin embargo, esta deducción tiene límites de ingresos: se elimina progresivamente cuando los ingresos brutos ajustados (AGI) superan los $100,000 (para declarantes individuales; $50,000 si presenta por separado) y se vuelve completamente inaccesible cuando el AGI supera los $109,000 ($54,500 si presenta por separado).

Lo que no puede deducir: costos de cierre no deducibles comunes

Para compras de vivienda, solo los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad presentan oportunidades de deducción. Los siguientes costos de cierre están explícitamente no deducibles:

• Tarifas de tasación de la vivienda
• Costos de inspección de la vivienda
• Tarifas de inspección de plagas
• Primas de seguro de título
• Tarifas de cuenta de depósito en garantía
• Tarifas de notario
• Honorarios de abogados
• Cuotas de asociaciones de propietarios
• Tarifas de determinación y monitoreo de inundaciones
• Primas de garantía de vivienda
• Tarifas de informes de crédito
• Impuestos de transferencia y timbre
• Pagos de alquiler

Costos de cierre en la venta de vivienda: un tratamiento fiscal diferente

Los vendedores enfrentan sus propios desafíos en los costos de cierre, aunque las reglas son diferentes. Si ha ocupado su vivienda durante dos de los cinco años anteriores, está exento de impuestos sobre las ganancias de los primeros $250,000 ($500,000 si está casado). Estas exenciones ofrecen beneficios fiscales mucho mayores que las deducciones.

Para ganancias que superen estos límites, aumentar la base de costo de su vivienda reduce la obligación del impuesto sobre las ganancias de capital. Su base equivale al precio de compra más los costos de mantenimiento, mejora y venta relacionados.

Algunos costos de compra y venta que no son deducibles pueden sumarse a su base en su lugar:

• Tarifas de búsqueda de título y resúmenes
• Tarifas de instalación de servicios públicos
• Honorarios legales y tarifas de registro
• Tarifas de encuesta
• Tarifas de transferencia y impuesto de timbre
• Seguro de título del propietario

Los gastos específicos del vendedor que aumentan la base incluyen:

• Comisiones de agentes inmobiliarios
• Gastos de publicidad
• Honorarios de representación legal
• Cargos de préstamo que pagó en nombre del comprador
• Tarifas de puesta en escena y otros costos relacionados con la venta

Es importante destacar que las tarifas de informe de crédito, tasación y seguro de propietarios no pueden sumarse a su base y no ofrecen beneficios fiscales.

Planificación estratégica para la máxima eficiencia fiscal

Comprender estas oportunidades de deducción y ajuste de base le permite minimizar su carga fiscal total. En escenarios de ventas con altas ganancias o transacciones que involucran puntos sustanciales y tarifas de suscripción, consultar a un profesional de impuestos garantiza que aproveche cada deducción disponible y cumpla plenamente con las regulaciones del IRS.