アメリカの高齢者コミュニティ 18季連続増加の示唆：「80歳の分水嶺」を理解すれば、シルバーエコノミーの未来が見えてくる

文 | 銀髪财经研究チーム、著者 | 周超 銀髪财经首席経済学者

2026年、アメリカでは煙のない「津波」が静かに高齢者産業の構造を塗り替えつつある。1946年生まれの最初のベビーブーマー世代が正式に80歳に到達する。

これは単なる誕生日の一つではなく、20年にわたる人口の波の最初のピークだ。いわゆるベビーブーマー世代は、1946年から1964年にかけて生まれたアメリカ人で、総数は7000万から8000万に達し、アメリカ総人口の約26％を占める。彼らはかつてアメリカの消費、雇用、資本市場に深い影響を与えたが、今やこの巨大な集団が一斉に高齢期に入り、不可逆的な高齢化革命の幕が上がった。そして、その核心的な秘密は、ある重要な数字に隠されている。

この革命を理解するには、まず一つのキーナンバーを覚えておくことだ：80歳。

80歳は高齢者の健康と自立能力の「分水嶺」だ。65～79歳の「若い高齢者」は、比較的活動的な生活を維持でき、専門的な高齢者ケアの需要はそれほど高くない。しかし、80歳以上の高齢者は、身体機能の低下が顕著で、生活支援、記憶ケア、専門的な介護などのサービスの需要が指数関数的に急増する。かつて遠い存在だったこれらのサービスが、今や彼らの「必需品」となった。

そのため、2026年は終点ではなく、構造的な需要の「メイン上昇波」の始まりだ。権威ある予測によると、アメリカの80歳以上の人口は高速成長期に入り、年平均成長率は3％から6％に達する見込みだ。さらに、2022年から2030年の間に、この成長率は4.4％に跳ね上がり、2010年代の3倍となる。需要の波はすでに押し寄せており、最初に巻き込まれるのは、高齢者ケアの直接的な需要を受け皿とする高齢者向けコミュニティ市場だ。

時系列の真実：谷底から18期連続上昇、ベビーブーマー世代はすでに静かに力を蓄えている

現在の高齢者コミュニティの熱狂を理解するには、まず五年前の業界の低迷期に遡る必要がある。そこからトレンドの必然性が見えてくる。2020年のパンデミック襲来により、アメリカの高齢者コミュニティは最も被害を受け、入居率は一気に低下した。2021年第1四半期には、歴史的最低の78.8％にまで落ち込んだ。当時、誰もこの反発の始まりを予測しておらず、また、ベビーブーマー世代の年齢の変遷が静かに推進力を蓄えていることにも気づいていなかった。

パンデミックの影響が次第に薄れると、入居率は着実に回復し始めたが、その真の推進力は、ベビーブーマー世代の年齢の上昇だった。2021年、1946年生まれのベビーブーマー世代は75歳に達し、高齢者ニーズが初めて解放された。2026年には彼らは正式に80歳に到達し、超高齢期に入り、高齢者ケアの需要が爆発的に拡大し、入居率は継続的に上昇し、18期連続の上昇を実現した。

アメリカ国家高齢者住宅・ケア投資センター（NIC）の2026年1月の最新データは、このトレンドを裏付けている。2025年第4四半期には、追跡している31の主要市場の高齢者コミュニティの入居率は89.1％に達し、前四半期比0.4ポイント増加。これにより、18四半期連続の上昇を記録した。この数字の背後には、ベビーブーマー世代の必需性の継続的な解放と、業界の回復の明確なシグナルがある。

細かく見ると、さまざまなタイプの高齢者コミュニティで入居率のパフォーマンスに差異が見られ、異なる年齢層のニーズに対応している。自立型住宅は基本的な住居と便利なサービスを提供し、平均入居率は90％超。補助型住宅はケアの必要性に対応し、入居率は87.7％。アクティブエイジャーズコミュニティは低年齢層の健康な高齢者に適合し、入居率は約92％に達している。

同時に、市場の分化も一層顕著になっている。31の主要市場のうち、7つは入居率が90％超で、前四半期より2つ増加。ボストンが93.1％でトップを走り、サンフランシスコとバルチモアがそれに続き、いずれも91.9％。一方、マイアミ、アトランタ、サンノゼは、地域の需給バランスの不足により最もパフォーマンスが低く、いずれも87％未満だ。

さらに注目すべきは、サンフランシスコ、ロサンゼルス、ダラス、シカゴの入居率が、すでにNICが2005年に追跡を開始して以来の歴史的ピークに近づいていることだ。これは、高齢者コミュニティの盛況ぶりが局所的な現象ではなく、業界全体の活況を反映していることを意味し、このトレンドは今後も需要のさらなる解放とともに加速し続けるだろう。

業界予測によると、2026年に80歳以上の人口需要が集中して解放されることで、補助型生活や記憶ケアのような堅実な需要のあるセクターは、入居率が先行して90％を突破し、95％、さらにはそれ以上の水準に向かう可能性が高い。

この点は、業界大手の予測からも裏付けられる。WellTowerの経営陣は、入居率を継続的に90％以上に維持することを目標としている。

今後の高齢者コミュニティ市場は、明確な「マタイ効果」を示すだろう。立地条件、ブランド力、施設の先進性が高いコミュニティは、「一床難求」となる一方、立地が遠隔、施設が老朽化しサービスが遅れている物件は、圧力を受け続け、市場から徐々に淘汰されていく。

需要が価格を押し上げる：費用上昇と高リターン、資本市場も先に甘い香りを嗅ぎ取る

入居率の連続上昇の背景には、高齢者コミュニティの費用の着実な上昇がある。需給関係が価格決定権を握る。需要が旺盛で供給が相対的に不足しているとき、価格設定は運営者側に有利に働く。さまざまなタイプの高齢者コミュニティで費用の上昇幅と水準に差があり、その差こそが最もリアルな需要の論理を示している。

自立型生活の月額中位費用は3065～3145ドルで、年率4～5％の上昇。基本的な住居と便利なサービスを提供し、最も手頃な選択肢であり、低齢の健康な高齢者に適している。

補助型生活の月額費用は5190～5900ドルで、年率10％の上昇。インフレと日常ケア需要の増加により、最も値上がりが早いセクターとなっている。

記憶ケアの月額費用は7785～7908ドルで、年率5～6％の上昇。専門的なケアの希少性が価格の安定を支えている。

熟練ケアは最も高価で、月額9277～9733ドル、年率3～4％の上昇。医療的側面が強く、運営コストも高いため、常に高水準の価格設定となっている。

継続ケア型リタイアメントコミュニティの月額費用は2500～7000ドルで、年率4～5％の上昇。入門費と月額費用のモデルで、長期的な高齢者ケア全体をカバーし、長期的な需要に適合している。

費用の上昇は、単なる運営コストの転嫁だけでなく、質の高い高齢者サービスの希少性に対するプレミアムでもある。

今後、年間のRevPAR（収益性指標）の成長率は、運営者の競争力の重要な指標となるだろう。ブランド価値や運営能力、サービスの質が高いリーディング企業は、業界平均を超える成長を遂げ、市場シェアを拡大していく。

この熱狂は、資本市場にも迅速に伝播している。2025年第4四半期の高齢者住宅の総リターン率は3.3％で、全体のNPI（不動産価格指数）の1.1％を220ポイント上回り、住宅、ホテル、オフィスなど他の不動産タイプを大きく凌駕し、「成長の黒馬」となっている。

最も直接的な証拠は、高齢者住宅REITs（不動産投資信託）のパフォーマンスだ。これらの上場企業は、近年の米国株市場で「人気銘柄」となり、その株価と業績の爆発的な伸びは、資本市場が高齢者産業の長期的な配当性を強く見込んでいる証拠だ。

Welltower（NYSE: WELL）は、米国最大の医療・ヘルスケアREITの一つであり、この産業の恩恵を最も受けている企業の一つだ。2024年第4四半期の決算は、同店の高齢者住宅の純営業収益（Same-Store NOI）が前年同期比23.9％増、全体の同店NOIも12.8％増加したことを示す。年間のFFO（ファンド・フロー・オペレーションズ）は4.32ドルで、前年同期比18.7％増となり、好調な業績により、四半期配当も10％引き上げられた。

もう一つの大手、Ventas（NYSE: VTR）も好調だ。2024年の高齢者住宅のNOIは15％増、入居率は350ポイント上昇し、年間FFOは3.15ドル/株で、前年比5％増。経営陣は、「ベビーブーマー世代が高齢者産業のルールを書き換えている」と直言し、このトレンドは同社の未曾有の成長期を促進している。

その他のヘルスケアREITも好調だ。Omega Healthcare（OHI）は2024年第4四半期に4.4億ドルの買収を完了し、ケアの拡大を続けている。National Health Investors（NHI）は高齢者住宅のNOIが30.4％増、入居率は継続的に上昇し、主要な推進力は需要の拡大だ。Sabra Health Care（SBRA）は優良な新規プロジェクトの買収により、資産規模を着実に拡大している。

株価面では、これらの企業のパフォーマンスも目覚ましい。Welltowerは2024年の業績発表後、52週高値を更新。Ventasも株価が堅調に上昇し、市場の将来成長への確信を反映している。2026年2月10日時点で、これらの企業は2020年のパンデミック低迷期からの上昇幅を示しており、その成長ポテンシャルの証明となっている。

Welltowerは28.01ドルから200.84ドルへ、約617％の上昇。Ventasは13.47ドルから83.90ドルへ、約523％。Omega Healthcareは9.13ドルから45.44ドルへ、約398％。NHIは16.10ドルから86.22ドルへ、約436％。Sabraは4.55ドルから19.15ドルへ、約321％の上昇を見せている。

資本市場の熱狂は、決して盲目的なものではなく、確実なトレンドへの投票だ。ベビーブーマーの高齢化は一時的なブームではなく、20年以上続く長期的な配当の源泉だ。高齢者コミュニティは、その恩恵を受けるための主要なプラットフォームだ。

隠れた懸念：供給不足と需要のギャップ、37万戸の不足の背後にある課題

しかし、熱狂の裏にはすでに懸念も浮上している。現在のアメリカの高齢者コミュニティ市場の最も深刻な矛盾は、「需要の爆発」と「供給の停滞」の深刻な不均衡だ。需要は引き続き爆発的に拡大している一方、供給の増加は停滞しており、この不均衡が業界の発展を制約し、潜在的な危機を孕んでいる。

NICの報告によると、2025年のアメリカの高齢者コミュニティの在庫増加率は0.7％から1％と、過去最低を記録。第4四半期だけで、新規ユニット数は1900戸にとどまり、市場の実際の需要を大きく下回っている。

さらに、建設サイクルは平均29ヶ月に延びており、速度が上がらなければ、2030年までにアメリカの高齢者コミュニティは37万戸の巨大な不足に直面し、入居率は歴史的高値の93％に達し、「一床難求」の状況がさらに深刻化する可能性がある。

より厄介なのは、既存の在庫の多くが「老朽化」している点だ。44％の高齢者コミュニティは25年以上運営されており、施設の老朽化やサービスの遅れが深刻で、改修やアップグレードが急務だが、現状のリノベーション速度は遅く、供給の逼迫をさらに悪化させている。

供給不足の最も直接的な影響は、中低所得層の高齢者が「排除」されることだ。新たに建設される高齢者コミュニティの多くは高所得層をターゲットにしており、価格も高めに設定されているため、中低所得層の高齢者は高額な費用を負担できず、「住みたいけど住めない」「需要はあるのにベッドがない」という状況に直面し、高齢者の公平性が大きな課題となっている。

データからも、供給不足の深刻さが明らかだ。NICが追跡している140の都市圏のうち、半数以上は高齢者住宅の開発プロジェクトが全く存在しない。2028年までに20万戸の新規供給が必要とされているが、2025年第3四半期の在建戸数はわずか2万34戸で、第一四半期比で1716戸減少している。建設の進捗は需要の拡大に追いついていない。

現状のペースで推移すると、2030年までにアメリカはわずか19.1万戸の高齢者住宅しか新規に供給できず、実際の需要は56万戸に達する見込みだ。約37万戸のギャップは、何千何万もの高齢者が質の高いケアを受けられないことを意味する。専門家は、この矛盾が解消されなければ、今後数年で潜在的な「高齢者住宅不足危機」が引き起こされる可能性を警告している。

多くの人が疑問に思うだろう。なぜ開発業者はこの長期的な恩恵を掴むために、建設を加速させないのか。その答えは簡単だ。複合的な圧力が重なり、ほぼ「凍結」状態に陥っているからだ。具体的な理由は四つある。

第一、資金調達と金利の圧力。2022年以来、米連邦準備制度理事会（FRB）は高金利を維持しており、高齢者住宅の資金調達コストは急騰。多くのプロジェクトは資金不足で否決され、株式投資家も慎重になり、参入をためらっている。

第二、建設コストの上昇。パンデミック後のサプライチェーン問題は未解決で、建材価格の高騰、労働賃金の上昇、インフレ圧力の持続により、新規高齢者住宅のコストパフォーマンスは大きく低下。特に中間市場の利益率が限られるため、開発者は投資に慎重にならざるを得ない。

第三、労働力不足。建設労働者と運営スタッフの両方が不足している。建設労働者の不足は工事の遅れとコスト増を招き、運営スタッフの不足はサービスの質に影響する。パンデミック後、採用難も加わり、開発と運営のペースはさらに遅れている。

第四、規制と経済の不確実性。高齢者産業の規制は厳格で、複雑な規制要件が開発と運営を難しくしている。加えて、潜在的な景気後退リスクも投資家の慎重さを促している。2023～2025年には、高齢者住宅の建設開始率は、2009年の金融危機時とほぼ同水準にまで低下した。これは、業界の慎重さを示す証拠だ。

さらに、長い承認プロセスも大きな制約だ。75％の高齢者住宅プロジェクトは、着工から竣工まで約3年を要する。建築ローンの貸し手も高齢者分野に慎重で、資金調達の難しさは依然として解決されていない。2024年第1四半期以降、永久融資額は倍増したが、根本的な資金不足は解消されていない。

供給の制約は、業界の収益性にも間接的に影響している。米国の高齢者ケア機関の平均営業利益率（税引前利益）は約14～15％で、医療・社会援助業界の11％をわずかに上回る程度だが、全体としては中程度の水準であり、市場の期待には届いていない。

業界関係者は、供給不足がなければ、現在の旺盛な需要を背景に、米国の高齢者コミュニティ市場はもっと盛り上がっていたはずだと指摘する。今後、米国の金利が下降局面に入り、資金調達コストが下がり、開発者の信頼感が回復すれば、高齢者コミュニティの建設は加速し、建材や家具、スマートエイジングなどの関連産業も巨大な需要を迎えることになる。産業チェーンの協調的な成長が期待される。

最終的な論理：ベビーブーマー世代の需要こそ、この波の核心

アメリカの高齢者コミュニティの18期連続上昇の背景には、偶然ではなく、「人口構造が決定した必然性」がある。すべての業界の盛り上がり、価格上昇、資本の追い風は、ベビーブーマー世代の高齢化需要に根ざしている。

もう一度タイムラインを整理し、この銀色の波の根底にある論理を理解すれば、その必然性がより明確になる。2021年、最初のベビーブーマー世代が75歳に達し、高齢者ケアの需要が初めて解放された。パンデミックの影響も相まって、業界の入居率は底を打ち、回復に向かう。2025年には彼らは正式に80歳に到達し、超高齢期に入り、高齢者ケアの需要は爆発的に拡大し、入居率は89.1％に達し、18期連続の上昇を実現した。2026年以降も、ますます多くのベビーブーマー世代が高齢化し、需要はさらに拡大し続ける。一方、供給不足の矛盾はさらに深刻化し、業界の熱気は高まり続ける。

NICのデータは、ベビーブーマー世代の中心的地位をさらに裏付けている。現在、アメリカには約100万人の住民が補助生活施設に住んでおり、そのうち50％は85歳以上、31％は75～84歳だ。これらの年齢層はちょうどベビーブーマー世代のコア範囲であり、彼らが高齢者コミュニティの絶対的な主力となり、需要を牽引していることを示している。

国連の2019年人口報告の低出生率予測も、この長期的なトレンドを明らかにしている。2020年から2050年までに、アメリカの60～74歳の若年高齢者は、5300万～5900万の範囲でほぼ変動しない。一方、75歳以上の高齢者は2300万から4800万に増加し、その増加率は倍以上だ。

つまり、今後25年間、アメリカのシルバーエコノミーの増分は、ほぼ1946年から1964年に生まれたベビーブーマー世代が2026年以降80歳超に進むことで生まれる需要に依存している。彼らの需要規模と構造は、アメリカの高齢者産業の方向性を長期的に決定し続けるだろう。

このベビーブーマー世代には、もう一つの重要な特徴がある。それは、彼らの資産比率が高く、支払い能力も強いことだ。かつてアメリカ経済成長を牽引した中心的存在として、彼らはかなりの資産を蓄積しており、質の高い高齢者サービスに対しても十分な支払い能力を持つ。これが、高齢者コミュニティの費用が上昇し続けても、高い入居率を維持できる理由の一つだ。

もちろん、チャンスの裏には多くの課題も存在する。供給不足の矛盾をどう解消するか、労働力不足をどう補うか、中低所得層の高齢者のニーズにどう応えるか。これらの問題は簡単には解決できず、一朝一夕にはいかないだろう。しかし、誰がこれらの課題を最初に解決できるかが、長期的な恩恵を掴む鍵となる。