## 市場の減速がルイビルの投資家に住宅フリッピングのアプローチ見直しを迫るルイビルの不動産市場は2024年後半に劇的な変化を遂げ、アクティブな投資家にとって重要な転換点となった。地元市場の柱であったマイク・ゴリウスとケビン・ハートは、市場状況の悪化に伴い、コア戦略を適応させざるを得なくなった。販売速度の鈍化に対応する形で始まった動きは、かつて投資ポートフォリオの基盤を成していた住宅フリッピングから意図的に方向転換する流れへと進化した。数字は一部の物語を語っている。2024年、二人は52件の取引を完了し、約50万ドルの収益を上げた。2025年に目を向けると、取引数はわずか54件—たった2件増えただけだが、総収益は$1 百万ドルを超えた。この劇的な収益増は取引量によるものではなく、取引規模の最適化によるものだった。「一件あたりの平均取引額はほぼ倍増した」とゴリウスは明かす。この変化は、市場のダイナミクスが変わったときに不動産投資の収益性がどのように変わるかの根本的な変化を示している。## ルイビル市場の冷却効果2024年9月以降、ルイビルの不動産市場は明らかな減速の兆候を示した。在庫状況は大きく変化し、販売可能な住宅は約2,500戸から3,900戸未満に拡大した。この余剰在庫は取引サイクル全体に連鎖的な影響をもたらした。以前は数日以内に複数のオファーを集めていた物件が、今では30〜60日市場に残るようになり、通常の保有期間の3倍に延びている。ハートは運用上の影響を強調した。「この環境で物件に過剰入札すると、競合するオファーの安全弁がなく、適正なエントリープライスを正当化できない。市場は過剰支払いされた在庫をすぐに吸収しない。数週間が過ぎ、保有コストが積み重なり、最終的には売価を下げざるを得なくなる。今や成功には取得段階での正確さが求められる。」この環境は、従来の住宅フリッピングの理論を根本から覆すものだ。フリッピングは迅速な資本回転に依存している—市場価値以下で購入し、戦略的にアップグレードし、市場状況の変化や保有コストの圧迫前に退出する。吸収率が遅くなると、このモデル全体が脆弱になる。## なぜ住宅フリッピングは一貫したリターンをもたらさなくなったのか市場の悪化は、フリッピング戦略の重要な弱点を明らかにした：予測可能な退出タイミングへの依存だ。ゴリウスとハートは、2026年にはフリッピングの取引数が減少すると認識していた。「特に高い利益率を持つ取引でなければ、現状の市場条件ではリスクとリターンのバランスが取れない」とゴリウスは述べる。経済的には明快だ。30〜60日間滞留する物件は、利息費用、固定資産税、保険、公共料金を生じさせ、利益を圧迫する。迅速な売却が不可能な市場では、住宅フリッピングは資本効率の良い戦略から、資本集約的な保有問題へと変貌を遂げる。## BRRRRへの移行：短期的なキャピタルサイクルよりも安定性を構築これらの市場現実を認識し、両投資家はBRRRRフレームワーク—Buy（購入）、Rehab（リノベーション）、Rent（賃貸）、Refinance（リファイナンス）、Repeat（繰り返し）—に重点を置くことを決意した。この方法論は、フリッピングとは根本的に異なる前提に基づいている。BRRRRは、困窮した物件を取得し、包括的なリノベーションを行い、質の高いテナントを確保し、価値と賃料収入の向上に基づいてリファイナンスを行い、最終的に初期投資のほとんどまたはすべてを回収しながら、収益を生む資産を長期的に保有し続けることを目的とする。投資家は即時の売却を追求せず、長期的な所有を維持する。ハートはこのアプローチのリスクも認めた。「BRRRRの成功には、リノベーション予算の見積もりが正確であることと、リノベ後の評価額が計算と一致することが必要だ。市場の評価は期待を下回ることもあり、建設コストの超過も常に脅威となる。」しかし、これらのリスクは、フリッピングのリスクと比べて質的に異なり、適切なデューデリジェンスによって管理可能だ。## 長期的な富の蓄積と短期的なキャピタルサイクル住宅フリッピングとBRRRRの哲学的な違いは、単なる仕組みを超え、富の構築にかかる時間軸にも及ぶ。フリッピングは即時のキャッシュを生み出し、それを再投資して利益を複利化する。一方、BRRRRはリファイナンスを通じてレバレッジを得ながら、価値の上昇とモーゲージの元本返済を通じて資産を築く。ゴリウスは戦略的な論理をこう述べる。「不動産の価値上昇は、十分な時間軸を持てば避けられない。BRRRR物件がリファイナンス時にあなたの資本投入—例えば$10,000をプライベートレンダーに投入して清算する場合—を必要とする場合でも、あなたは収益を生む資産を所有し続ける。最初の賃料収入が$100 月間損失をもたらしても、市場の賃料は最終的に正常化し、その赤字を逆転させる。$100 月間の損失は、市場が成熟するにつれて$100 月間の利益に変わる。」このフレームワークは、投資家の2026年の方向性を説明している。彼らは取引速度を犠牲にしてでも、より持続可能な富の創出メカニズムを追求している。住宅フリッピングからBRRRRへのシフトは、投資哲学の成熟を反映しており、一時的な非効率性の利用ではなく、市場サイクルに耐えうる持続可能な富の構築を重視している。
ルイビルの不動産投資家、戦略を転換：なぜ住宅のフリッピングがBRRRR手法の魅力を失いつつあるのか
市場の減速がルイビルの投資家に住宅フリッピングのアプローチ見直しを迫る
ルイビルの不動産市場は2024年後半に劇的な変化を遂げ、アクティブな投資家にとって重要な転換点となった。地元市場の柱であったマイク・ゴリウスとケビン・ハートは、市場状況の悪化に伴い、コア戦略を適応させざるを得なくなった。販売速度の鈍化に対応する形で始まった動きは、かつて投資ポートフォリオの基盤を成していた住宅フリッピングから意図的に方向転換する流れへと進化した。
数字は一部の物語を語っている。2024年、二人は52件の取引を完了し、約50万ドルの収益を上げた。2025年に目を向けると、取引数はわずか54件—たった2件増えただけだが、総収益は$1 百万ドルを超えた。この劇的な収益増は取引量によるものではなく、取引規模の最適化によるものだった。「一件あたりの平均取引額はほぼ倍増した」とゴリウスは明かす。この変化は、市場のダイナミクスが変わったときに不動産投資の収益性がどのように変わるかの根本的な変化を示している。
ルイビル市場の冷却効果
2024年9月以降、ルイビルの不動産市場は明らかな減速の兆候を示した。在庫状況は大きく変化し、販売可能な住宅は約2,500戸から3,900戸未満に拡大した。この余剰在庫は取引サイクル全体に連鎖的な影響をもたらした。以前は数日以内に複数のオファーを集めていた物件が、今では30〜60日市場に残るようになり、通常の保有期間の3倍に延びている。
ハートは運用上の影響を強調した。「この環境で物件に過剰入札すると、競合するオファーの安全弁がなく、適正なエントリープライスを正当化できない。市場は過剰支払いされた在庫をすぐに吸収しない。数週間が過ぎ、保有コストが積み重なり、最終的には売価を下げざるを得なくなる。今や成功には取得段階での正確さが求められる。」
この環境は、従来の住宅フリッピングの理論を根本から覆すものだ。フリッピングは迅速な資本回転に依存している—市場価値以下で購入し、戦略的にアップグレードし、市場状況の変化や保有コストの圧迫前に退出する。吸収率が遅くなると、このモデル全体が脆弱になる。
なぜ住宅フリッピングは一貫したリターンをもたらさなくなったのか
市場の悪化は、フリッピング戦略の重要な弱点を明らかにした：予測可能な退出タイミングへの依存だ。ゴリウスとハートは、2026年にはフリッピングの取引数が減少すると認識していた。「特に高い利益率を持つ取引でなければ、現状の市場条件ではリスクとリターンのバランスが取れない」とゴリウスは述べる。
経済的には明快だ。30〜60日間滞留する物件は、利息費用、固定資産税、保険、公共料金を生じさせ、利益を圧迫する。迅速な売却が不可能な市場では、住宅フリッピングは資本効率の良い戦略から、資本集約的な保有問題へと変貌を遂げる。
BRRRRへの移行：短期的なキャピタルサイクルよりも安定性を構築
これらの市場現実を認識し、両投資家はBRRRRフレームワーク—Buy（購入）、Rehab（リノベーション）、Rent（賃貸）、Refinance（リファイナンス）、Repeat（繰り返し）—に重点を置くことを決意した。この方法論は、フリッピングとは根本的に異なる前提に基づいている。
BRRRRは、困窮した物件を取得し、包括的なリノベーションを行い、質の高いテナントを確保し、価値と賃料収入の向上に基づいてリファイナンスを行い、最終的に初期投資のほとんどまたはすべてを回収しながら、収益を生む資産を長期的に保有し続けることを目的とする。投資家は即時の売却を追求せず、長期的な所有を維持する。
ハートはこのアプローチのリスクも認めた。「BRRRRの成功には、リノベーション予算の見積もりが正確であることと、リノベ後の評価額が計算と一致することが必要だ。市場の評価は期待を下回ることもあり、建設コストの超過も常に脅威となる。」しかし、これらのリスクは、フリッピングのリスクと比べて質的に異なり、適切なデューデリジェンスによって管理可能だ。
長期的な富の蓄積と短期的なキャピタルサイクル
住宅フリッピングとBRRRRの哲学的な違いは、単なる仕組みを超え、富の構築にかかる時間軸にも及ぶ。フリッピングは即時のキャッシュを生み出し、それを再投資して利益を複利化する。一方、BRRRRはリファイナンスを通じてレバレッジを得ながら、価値の上昇とモーゲージの元本返済を通じて資産を築く。
ゴリウスは戦略的な論理をこう述べる。「不動産の価値上昇は、十分な時間軸を持てば避けられない。BRRRR物件がリファイナンス時にあなたの資本投入—例えば$10,000をプライベートレンダーに投入して清算する場合—を必要とする場合でも、あなたは収益を生む資産を所有し続ける。最初の賃料収入が$100 月間損失をもたらしても、市場の賃料は最終的に正常化し、その赤字を逆転させる。$100 月間の損失は、市場が成熟するにつれて$100 月間の利益に変わる。」
このフレームワークは、投資家の2026年の方向性を説明している。彼らは取引速度を犠牲にしてでも、より持続可能な富の創出メカニズムを追求している。住宅フリッピングからBRRRRへのシフトは、投資哲学の成熟を反映しており、一時的な非効率性の利用ではなく、市場サイクルに耐えうる持続可能な富の構築を重視している。