勢いは高まっています。2025年第3四半期には、Cousinsは55万平方フィート以上のオフィスリースを実行し、二次的な純賃料は4-5％上昇しています。これは、テナントがより高い賃料での更新に意欲的であることを示す重要な兆候です。経営陣は2025年のFFO per shareの見通しを$2.82〜$2.86に引き上げ、キャッシュフローの期待が強化されています。
収益面では、32セントの四半期配当が即時の利回りを提供し、オフィス需要の再加速とともに成長の選択肢も持ち合わせています。2025年と2026年のFFO per shareの予想は、それぞれ$2.84と$2.92に引き上げられ、前年比5.58％と2.70％の成長を示しています。CUZはZacks Rank #2を保持しています。
インカム投資家の皆さまへ：2026年に躍進が見込まれるトップREIT推奨銘柄
今年あなたのポートフォリオにREITを加えるべき理由
2026年に入り、投資環境は変化しており、資金の流れも再形成されています。金利の引き下げ、インフレの緩和、堅調な経済成長が、しばしば見落とされがちな資産クラスである不動産投資信託（REIT）にとって理想的な条件を作り出しています。安定した収入と適度な成長を求める投資家にとって、REITの推奨は新たな勢いを増しています。
その理由は説得力があります。REITは、倉庫、ショッピングセンター、オフィスビルなどの実物資産に直接投資できるだけでなく、実際のキャッシュフローに裏打ちされた四半期配当を提供します。激動の時期を経て、資産評価が安定し、取引量が増加し、稼働率が上昇する中、セクターは回復基調にあります。
2026年に向けて特に注目すべきREITのセクターは以下の3つです。
産業用不動産は引き続き好調です。電子商取引とサプライチェーンの国内回帰が物流スペースの需要を持続させています。新規建設が制約され、リース活動が増加する中、産業用REITは価格設定力と堅実なファンダメンタルズを維持しており、収益創出に理想的な状況です。
オフィス不動産は静かに回復しています。繁栄する都市の高級ビルは、ハイブリッド勤務モデルの安定化に伴い、テナントを再び惹きつけています。新規供給は控えめであり、稼働率の改善とともに、適切なポジションのオフィスREITが賃料成長を取り込みやすくなっています。
小売業は堅実な基盤を築いています。消費者の強さと供給増加の制約が安定したパフォーマンスを支えています。小売REITは、次のサイクルで安定した配当と控えめな資産価値の上昇をもたらす位置にあります。
2026年のための3つのREIT推奨銘柄
Prologis：物流の巨人、全力で稼働中
Prologisは、約13億平方フィートの物流・流通不動産を20か国で運営し、世界最大の物流リース会社です。同社のポートフォリオは、電子商取引大手から製造業者、運輸企業まで、グローバルサプライチェーンのあらゆるノードに触れています。
投資家が注目すべき理由：数字が物語っています。2025年第3四半期には、Prologisは記録的なリース契約と、ウォール街の予想を上回るコアFFO成長を記録し、通年の見通しを引き上げました。ポートフォリオの稼働率は約95％に近づき、同店純営業収益も加速しています。
配当の面でも魅力的です。Prologisは、過去5年間で四半期配当を5回増配し、年率成長率は12.66％です。今後、アナリストは2025年のFFO per shareが$5.80に上昇し、2026年も引き続き増加すると予測しており、それぞれ4.32％と4.94％の伸びを示しています。
物流以外では、Prologisは静かにデータセンターの電力容量拡大にも取り組んでいます。これは長期的な大潮流を捉える先見の明のある動きです。堅固なバランスシートとグローバルな多角化と相まって、同社は一貫したアウトパフォーマンスを実現するよう設計されています。PLDはZacks Rank #2(Buy)を保持しています。
Simon Property Group：小売の堅実なリーダー
Simon Property Groupは、世界最大級の運営者の一つとして、小売REITの中核を担っています。同社は、北米、ヨーロッパ、アジアにわたる一流のショッピングデスティネーション、ライフスタイルセンター、アウトレットモールを所有・運営し、年間数十億ドルの消費支出を集めています。
最近の動きが重要です。2025年第3四半期には、Simonは1株あたり$3.22の不動産FFOを報告し、前年同期比で5.6％増加しました。米国のモールとアウトレットの稼働率は96.4％に達し、強いテナント需要を示しています。同時に、四半期配当も4.8％増の$2.20に引き上げられ、今後のキャッシュフローに対する自信を示しています。
ポートフォリオの拡大もこの見方を強化しています。Taubman Realty GroupやCharlotteのPhillips Placeの完全所有などの戦略的動きにより、トップクラスの資産に集中しています。これらの優良物件は価格設定力を持ち、信用力の高いテナントを惹きつけます。
アナリストのコンセンサスも高まっています。2025年と2026年のFFO per shareの予想は、それぞれ$12.67と$12.94に引き上げられています。Simonは過去5年間で14回の配当増配を実現し、累積増加率は11.7％です。SPGもZacks Rank #2を保持しています。
Cousins Properties：サンベルトのオフィス復活の兆し
Cousins Propertiesは、オースティン、アトランタ、シャーロット、フェニックスなどの高成長サンベルト市場のクラスAオフィスビルに焦点を当てています。基本的な考え方は、繁栄する都市の高級不動産は、経済サイクルを通じて企業テナントを惹きつけ、維持するというものです。
勢いは高まっています。2025年第3四半期には、Cousinsは55万平方フィート以上のオフィスリースを実行し、二次的な純賃料は4-5％上昇しています。これは、テナントがより高い賃料での更新に意欲的であることを示す重要な兆候です。経営陣は2025年のFFO per shareの見通しを$2.82〜$2.86に引き上げ、キャッシュフローの期待が強化されています。
収益面では、32セントの四半期配当が即時の利回りを提供し、オフィス需要の再加速とともに成長の選択肢も持ち合わせています。2025年と2026年のFFO per shareの予想は、それぞれ$2.84と$2.92に引き上げられ、前年比5.58％と2.70％の成長を示しています。CUZはZacks Rank #2を保持しています。
2026年のREIT推奨銘柄のまとめ
マクロ経済の背景は好調に向かっています。金融条件の緩和、資産の基礎的条件の改善、慎重なバランスシートが、多様なサブセクターにわたるREITにとって支援的な環境を作り出しています。インカム重視の投資家にとって、戦略的に選ばれたREITは、安定した四半期配当、インフレヘッジの特性、そして市場の信頼回復とともに見込まれる適度な資本増価の可能性という強力な組み合わせを提供します。
推奨銘柄の3つ—Prologis、Simon Property Group、Cousins Properties—は、不動産の堅牢性の異なる側面を体現しています。産業の勢い、小売の回復、サンベルトのオフィス復活、それぞれが2026年のアウトパフォーマンスへの明確な道筋を示しています。
注：この分析で示される収益指標は、REITのパフォーマンスとキャッシュ創出能力を評価する標準指標である(FFO)（Funds From Operations）を参照しています。