5％の住宅ローン金利への低下が2026年にあなたの財布に与える影響(および住宅価格)

2025-12-26 06:05:43

住宅ローン金利が下がるときにほとんどの人が見落としがちなこと：それは単なるパーセンテージだけの話ではありません。実際に毎月銀行口座から出ていく金額の問題です。

シンプルな例を挙げましょう。今日の6%金利で30万ドルの住宅ローンを組むと、月々約1,799ドルの支払いになります。これを5%に下げると、突然1,610ドルになり、毎月$189 節約できるわけです。これは年間で2,200ドル以上の節約となります。表面上は、金利が下がることは借り手にとって良いことのように見えます。しかし、ここには複雑な側面もあります。

購買力の方程式

その月々の節約額は単に消えるわけではありません。買い手はすぐにより大きな疑問に目を向けます：もっと高価な家を買えるのか？ そして、その計算はあっという間に複雑になっていきます。

月々1,800ドルを支払える人は、6%の金利で30万ドルの家を買えるかもしれません。同じ予算で金利を5%に下げると、35万ドルの家も手が届く範囲に入ります。これは、1ポイントの金利低下だけで購買力が11.7%も向上したことになります。何百万世帯にこの効果を掛けると、住宅価格に対する本格的な圧力が高まっているのが見えてきます。

全米不動産業者協会（NAR）はすでにこれらの数字を計算しています。6%の金利では、約550万世帯 — 現在賃貸にとどまっている多くの人も含む — が住宅所有資格を得られると予測しています。そのうちの約10%の(550,000人の潜在的な買い手)は、金利がその閾値に達した後、12〜18ヶ月以内に契約を結ぶ可能性が高いです。

5%金利が実際に解放するもの

6%から5%への変化は直線的ではありません。指数関数的です。

過去のデータは、1%の金利低下ごとに何百万もの買い手が競争の場に加わることを示しています。6%の金利で550万世帯が資格を得るなら、さらに下げて5%にすると、同時に数百万の追加の資格を持つ買い手が市場に現れる可能性があります。

そのときに状況は加速します。供給が制約された市場 — つまり今ほとんどの場所 — では、新たな需要の急増に対応できる住宅が不足しています。その結果、入札合戦が激化し、価格は通常の経済モデルよりも早く上昇します。

NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユンは、金利が平均6%のままであれば、2026年の価格は4%上昇すると予測しています。これにより、現在の米国の平均住宅価格36万0,727ドルは、年末までに約37万5,156ドルに上昇する見込みです。

しかし、ここで重要なのは：この4%の予測は金利が6%付近にとどまることを前提としています。もし金利が5%に下がった場合、その計算は劇的に変わります。

価格上昇シナリオ

6%の金利からの需要増加を15%〜20%と控えめに見積もった場合、価格はNARの予測の4%ではなく、6%〜7%の上昇になる可能性があります。

今日の36万0,727ドルの基準から考えると、そのシナリオでは2026年末までに平均住宅価格は38万3,170ドルから38万5,978ドルの範囲に達し、現在のレベルから22,443ドル〜25,251ドルの上昇となります。

金利、手頃さ、価格の関係は完全に予測できるわけではありませんが、パターンは常に同じです：信用条件の緩和＝需要増＝在庫不足時の価格上昇。

誰が勝ち、誰が圧迫されるのか

買い手は不快な真実に直面します：金利が下がるのは良いことのように感じますが、実際の物件価格に対して支払う金額が増えることで、そのメリットは部分的に消されてしまいます。その月々189ドルの節約？提案後数時間以内に入札合戦に飲み込まれる可能性があります。

売り手は大きな恩恵を受けるでしょう。需要の増加と在庫の制約は、特に供給不足が深刻な市場では、提示価格を大きく上回る価格で売ることを可能にします。既存の低金利の住宅ローンを抱える住宅所有者は、新たな5%の金利が彼らのロックインされた取引の価値を下げるため、売りに出る動機付けになるかもしれません。

投資家は引き続き資産形成を続けます。手頃さが改善されると、不動産の価値は在庫の拡大に追いつかず、加速度的に上昇します。