慎重から加速へ：OpendoorのiBuyingモデルにおける劇的な変化

Opendoor Technologies Inc. (OPEN)は、iBuyingアプローチを根本的に見直し、過去の過剰な防御的姿勢を放棄して、高ボリュームのマーケットメイキング戦略を採用しています。この戦略の再調整は、2025年第3四半期の収益討議の中で明らかになり、経営陣はリスク回避に過度に依存したことがビジネスの勢いを阻害したと率直に認めました。

安全策を取りすぎるコスト

数字が物語っています。Opendoorは2025年第3四半期にわずか1,169軒の住宅を取得し、歴史的に低い数字となり、古くてあまり望ましくない物件ポートフォリオを抱える結果となりました。総収益は$915 百万(（ガイダンスを上回る）に達しましたが、利益率は低下しました。これは、従来の保守的な枠組みの下で選定された古い在庫がマージンを引き下げ続けたためです。

経営陣の率直な認識は、取引量が消えると、いかなる価格設定の規律もリターンを救えないという核心的な問題に切り込んでいます。レガシー在庫の問題は、過度な慎重さが逆効果をもたらしたことを浮き彫りにしました。ビジネスを守るどころか、過剰なリスク回避は規模と運営効率を奪い取ったのです。

新しいプレイブック：スピード優先、スプレッドよりも

新たなリーダーシップの下、Opendoorは「マーケットメイカー」運営モデルへと転換しています。これは、住宅の買いと売りをより速く行い、より狭いマージンで運営し、守備的なポジショニングよりもフローの速度を優先するものです。

その仕組みはシンプルです：

• 高品質住宅のスプレッドを狭める：より高品質な物件の購入・販売ギャップを積極的に縮小し、回転を加速
• AI駆動の運営：価格決定、物件検査、運用ワークフローに高度な人工知能を活用
• 在庫サイクルの高速化：保有日数を短縮し、保有コストを削減、キャッシュフローを改善
• 選択的取得基準：ボリューム拡大の野望にもかかわらず、購入基準は厳格に保ち、より早い回転を見込める住宅を選定

最近の行動は、そのコミットメントを強調しています。Opendoorはこれらのレバーを活用して、週次の取得ペースを倍増させており、変化は単なるレトリック以上のものであることを示しています。

構造的コスト優位性によるスケーリング

重要な要因は、Opendoorの構造的コストポジションです。運営費は1年前と比べて大幅に低下しており、固定費が比例して膨らむことなく取引量を拡大できる余地を提供しています。このコスト規律は、速度重視のモデルを実現可能にするバランサーです。

さらに、同社は付随収益源として、住宅ローンや保証商品を導入しており、単位経済性の向上や収益の多角化を図っています。

OPENのリポジショニングの比較

OpendoorのiBuyingへの新たな取り組みは、競合他社の異なる道と鮮明に対比されます。

Zillow Group )ZG(は、Zillow Offersを通じてiBuyingから完全に撤退し、規模のある住宅価格予測が管理不能なリスクをもたらすと結論付けました。代わりに、Zillowは資本負担の少ないマーケットプレイスと広告プラットフォームへと再位置付けしています。要するに、Zillowは在庫管理に伴うバランスシートのリスクを避ける道を選びました。OPENはZillowが放棄した道を意図的に歩んでいますが、AI駆動の価格設定と迅速な在庫回転により、Zillowを動揺させたダウンサイドリスクを軽減しようとしています。

Offerpad Solutions )OPAD(もiBuyerですが、Opendoorの規模のごく一部で運営され、流動性も厳しく制限されています。Offerpadはコスト規律と選択的購入を重視しています。Opendoorのボリューム野望は、小規模で資本制約のある競合他社が追随しにくいマーケットメイキングのフィードバックループを確立することを目指しています。

株価パフォーマンスと評価のスナップショット

OPEN株は過去1年間で289%上昇し、業界全体の5.1%の上昇を大きく上回っています。この上昇は、戦略的リブートに対する投資家の楽観的な見方を反映しています。

評価指標では、OPENは先行の売上高倍率)P/S(で1.06倍と、業界平均の4.75倍を大きく下回っており、市場は実行リスクを割引しているか、潜在的な上昇余地に対して株価を過小評価している可能性があります。

収益予想も強気のストーリーを裏付けています。Zacksのコンセンサス予測は、2026年の前年比収益成長率41.3%を示し、直近60日間でEPSの見直しも上向きです。

ただし、OPENはZacksレーティング#4)売り(を維持しており、短期的な逆風に対してアナリストは慎重です。

リスクとリターンの評価

リスク回避から速度重視の運営への移行は、危険を伴います。取引量の増加は、市場の変動性、在庫の陳腐化リスク、運営規模の拡大に伴う課題を露呈します。iBuyingモデル自体も議論の余地があり、すべての市場参加者が持続可能なリターンを生み出せると信じているわけではありません。

それでも、iBuyingを流動性ビジネスと捉え、方向性や独自価格設定の賭けではなく、流動性を重視したビジネスとみなす方が長続きする可能性があります。Opendoorがボリューム戦略を実行しつつ、コスト規律とAI駆動の運営を維持できれば、回避からマーケットメイキングへのシフトは、この戦略的リセットを最終的に正当化するかもしれません。