50年ローンの罠：銀行とmREIT投資家は笑う一方、住宅購入者は二重の負担を強いられる理由

トランプ大統領が住宅ローンの返済期間を50年に延長する提案をした際、見出しは低い月々の支払いに焦点を当てていました。しかし、借り手にとっての純粋な実質的利益は全く異なる物語を語っており、それは住宅所有者から金融機関への巨額の富の移転を明らかにしています。

住宅購入者を怖がらせるべき数学

まず魅力的に聞こえる点から始めましょう：$450,000の住宅を標準的な30年ローン（金利6.25%）で購入すると、月々の支払いは$2,771です。同じローンを50年に伸ばすと、支払いは$2,452に下がります。その$319 月々の節約額は魅力的に見えますが、完全な計算をすると話は別です。

30年で、あなたは約$547,000の利息を貸し手に支払います。50年に変更すると、総利息は約$1.02百万に膨れ上がり、ほぼ倍になります。その「手頃な」支払いの実際のコストは、追加の利息約$500,000が金融システムに直接流れ込むことになります。

ここで重要なのは、自己償却型の住宅ローンの理解です。ローンの初期段階では、支払いの大部分が利息に充てられ、住宅の純資産形成にはほとんど貢献しません。50年の構造では、この不均衡は劇的に拡大し、住宅購入者は何十年もかけてゆっくりと富を蓄積しながら、銀行は加速する利息収入を収穫し続けることになります。

真の勝者：銀行と住宅ローンREIT

大手商業銀行のようなバンク・オブ・アメリカやシティグループは、この変化を即座に活用できる立場にあります。彼らの規模は、全国の何千もの住宅ローンにリスクを分散させることを可能にし、そのブランド力は十分な顧客を引きつけて、これら長期ローンの大量発行を促進します。

しかし、より洗練された受益者もいます：住宅ローン不動産投資信託 (mREITs)、例えばAnnaly Capitalや**AGNC Investment Corp.**です。これらのファンドは、プールされた住宅ローン証券を購入し、借入コストと得られる利息の差益から利益を得ています。投資家は、現在の高利回り—Annalyは約12.7%、AGNCはほぼ14%—に惹かれてこれらに資金を集めています。

50年ローンがmREITの世界を一変させるポイントはここにあります。住宅ローンの自己償却性により、各利息支払いの一部は実際に元本返済を意味します。これが時間とともにmREITの評価に重しとなり、ポートフォリオの価値が減少する一方で、資本を株主に返還し続けることになります。AGNCの純資産価値は、2020年の$17.66から2025年第3四半期には$8.28に減少しています。

長期の住宅ローンは、この計算式を劇的に変えるでしょう。50年ローンでは、利息は数十年にわたり総キャッシュフローのはるかに大きな割合を占めるため、配当に埋め込まれる資本還元は少なくなります。mREIT株主にとっての純粋な実質的利益は？ポートフォリオの価値はよりゆっくりと減少し、すでに高利回りの投資がさらに魅力的になり、インカム重視の投資家にとっては魅力が増します。

金融市場の体制変化

50年ローンが提案段階から政策に移行するかどうかは不確かですが、金融インセンティブは明白です。貸し手—伝統的な銀行も洗練されたmREIT投資家も—は、借り手からの巨額の富の移転を捕捉します。金融株のトレーダーにとって、50年ローン体制は住宅担保証券やそれを保有する金融機関の魅力を根本的に再評価させる可能性があります。

この変化が金融セクターに利益をもたらすかどうかは問題ではありません。間違いなく利益をもたらします。本当の疑問は、政策立案者が次の半世紀にわたり、住宅購入者の純資産蓄積を犠牲にして銀行の利益を補助していることに気付いているかどうかです。