A tecnologia blockchain está avançando significativamente em vários aspectos da vida, e a indústria imobiliária não é exceção. Isso é evidente através do desenvolvimento de mercados imobiliários dedicados e descentralizados, como o Propy e o Ubitquity.

Uma nova tendência a emergir é a tokenização do imobiliário, que promete transformar a forma como os utilizadores compram, vendem, ganham e investem em propriedades imobiliárias.

O que é Imobiliário Tokenizado?

Origem: metawealth

O imobiliário tokenizado representa propriedades imobiliárias e os seus fluxos de caixa como tokens blockchain. É um novo método de propriedade digital que envolve o uso da tecnologia blockchain para converter ativos imobiliários em tokens fungíveis ou não fungíveis (NFTs).

A utilização de tokenização de imóveis em NFTs ou tokens fungíveis depende em grande medida do ativo exato que está a ser tokenizado e da finalidade da tokenização do ativo. A tokenização NFT funciona melhor para propriedades representadas como um todo, o que significa que um token representará um ativo físico. Por outro lado, os tokens fungíveis funcionam melhor quando se divide a propriedade de um ativo em diferentes partes. Neste caso, o valor de uma propriedade pode ser dividido em vários tokens.

Os NFT Tokens são configurados de forma que o proprietário de um tal token ainda mantém todos os direitos e obrigações associados à propriedade subjacente. Estes detalhes são escritos nos contratos inteligentes, que são então armazenados na blockchain. Os contratos inteligentes também são programados para se autoexecutarem em reação a uma condição predefinida, como transferir automaticamente um ativo após uma venda sem interferência humana.

Como funciona o imobiliário tokenizado?

A tokenização imobiliária depende de três principais fatores que giram em torno da própria propriedade. O primeiro é o emissor do token, responsável por criar e gerenciar os tokens. Pode ser o proprietário da propriedade, um fundo de investimento imobiliário (REIT) ou qualquer plataforma de tokenização dedicada. Os demais stakeholders incluem os investidores que comprarão os ativos e os contratos inteligentes que gerenciam a transferência de propriedade.

O processo de tokenização começa com a seleção dos ativos mais atrativos (ou seja, propriedades com alto potencial de investimento). Após escolher o(s) ativo(s) mais adequado(s), os proprietários das propriedades criarão um veículo de investimento de propósito especial (SPV) para gerenciá-lo durante todo o processo de vendas, assim como a maioria das outras ofertas.

Posteriormente, o proprietário do imóvel deve selecionar uma plataforma para ajudá-lo a converter e criar tokens digitais para o imóvel. Os dados subjacentes do token conterão informações como regras de transação, valor do imóvel, etc. Também podem incluir royalties, para que os proprietários possam ganhar percentagens se o imóvel for vendido no futuro. Isso permitirá que o emissor do token crie um número específico de tokens que normalmente representam a propriedade proporcional ou plenos direitos sobre o ativo.

Em seguida, é desenvolvido um contrato inteligente seguro para definir as regras que regem a propriedade, distribuição e direitos do investidor, garantindo o cumprimento dos requisitos regulatórios. O proprietário do imóvel pode usar a autonomia dos contratos inteligentes para definir parâmetros sobre quem tem acesso a qual parte da propriedade (ou token associado), o processo de transação ou qualquer outra regra legal ou de privacidade.

Os proprietários de imóveis também devem considerar todas as leis e regulamentos relevantes, como leis de segurança e regulamentos de combate à lavagem de dinheiro. A maioria das ofertas imobiliárias usa SPVs, geralmente estabelecidas como sociedades de responsabilidade limitada (LLCs) para investir em imóveis com segurança.

Neste ponto, o token pode ser liberado para os investidores, que agora possuem partes da quota do ativo imobiliário. Um mercado secundário também pode ser criado, permitindo que os investidores comprem e vendam seus tokens.

Processo de Tokenização Passo a Passo

Vários projetos de blockchain fornecem tokenização imobiliária para os usuários. As plataformas populares incluem Kaleido, Propy, BlockchainX, RealT, Roofstock, e Synodus. Embora essas plataformas usem métodos semelhantes de tokenização, esta seção se concentrará especificamente no processo de tokenização do Kaleido.

Cada processo de tokenização começa com uma ligação à blockchain. Para este exemplo, utilizaremos a testnet Avalanche, que fornece um ambiente de teste seguro sem a necessidade de ativos reais. Deve então ligar a plataforma Kaleido à testnet via este link. Uma vez conectado, você pode ajustar configurações avançadas como gerenciamento de gás e detalhes de processamento de transações.

Origem: kaleido.io

O próximo passo é vincular a sua implantação do Kaleido (a conta que você conectou ao Avalanche) a um Sistema de Arquivos Interplanetário (IPFS). O IPFS é uma rede alternativa para armazenar e compartilhar arquivos. Como tal, você pode usar um IPFS fornecido pelo Kaleido ouconectar-se a um IPFS públicousando sua API e URL do gateway associados.

Após a conclusão destas etapas, você pode conectar uma carteira. Você poderá ser solicitado a adicionar uma nova chave de carteira também. Este guia adicionará duas, uma chamada “test” e outra chamada “receivenft”. Adicione o endereço da carteira para a chave “test” no Avalanche Fuji Faucet e, em seguida, adicione alguns tokens de testnet que permitirão que você realize suas transações.

Origem: kaleido.io

Depois de confirmar que a carteira e a blockchain estão conectadas corretamente, você pode começar a tokenização corretamente. Vá para a seção 'Construir' no Kaleido para criar um contrato inteligente. Em seguida, selecione o modelo ERC-token que você deseja usar, configure o restante do contrato inteligente e, em seguida, selecione ou crie um caminho para implantar o contrato inteligente.

Origem: kaleido.io

A sua carteira deve ter fundos suficientes para implantar o contrato inteligente no namespace que você criou anteriormente. Depois disso, a plataforma irá notificá-lo assim que a implantação for bem-sucedida. Por fim, crie um pool de tokens vinculado ao seu contrato inteligente implantado. Este pool irá gerenciar os tokens emitidos e acompanhar os seus detalhes.

No final deste processo, deverá ter tokenizado com sucesso o seu ativo escolhido, utilizando a tecnologia blockchain para representar a propriedade numa formato digital.

Fonte:kaleido.io

Plataformas populares de tokenização imobiliária

Propy

Origem: propy.com

Propy é uma plataforma de transação imobiliária que capacita compradores, vendedores, seus agentes e agentes de custódia a fechar negócios imobiliários tradicionais totalmente online. Foi fundada pela CEO, Natalia Karayaneva, que criou o projeto para combater o consumo de tempo e fraudes em transações imobiliárias. É o primeiro projeto a concluir uma transação imobiliária baseada em blockchain.

A Propy utiliza a tecnologia blockchain e contratos inteligentes para automatizar procedimentos complexos como pagamentos e transferências de propriedade. Também reduz o risco de erro humano durante as transações. O projeto suporta tanto pagamentos em criptomoedas como em moeda fiduciária e oferece uma plataforma amigável com listagem de propriedades diretas para facilitar o processo de compra/venda dos utilizadores.

Para mais informações, clique aqui.

BlockchainX

Origem: blockchainx.tech

BlockchainX é uma empresa de desenvolvimento de blockchain dedicada a fornecer soluções de negócios para impulsionar suas operações. A plataforma fornece diferentes serviços que giram em torno do desenvolvimento de soluções Blockchain do zero e da idealização e análise de mercado dos produtos e serviços.

Os serviços de tokenização do projeto abrangem vários setores, permitindo que diferentes tipos de propriedades sejam convertidos em ativos baseados em blockchain. Imóveis residenciais, incluindo casas, vilas e apartamentos, podem ser tokenizados para simplificar a propriedade e aumentar seu valor de mercado. Espaços comerciais, como edifícios de escritórios, shoppings e lojas de varejo, também se beneficiam da tokenização, atraindo um público mais amplo de investidores e melhorando a liquidez dos ativos. Também oferece tokenização para ativos imobiliários de hospitalidade, como hotéis e resorts.

Além disso, projetos de terras e desenvolvimento, como desenvolvimento urbano e cidades inteligentes, podem ser tokenizados com soluções personalizadas. A Blockchain X também tokeniza Fundos de Investimento Imobiliário (REITs), para que possam ser negociados em bolsas de valores e aumentar seu potencial de retorno. Por fim, também oferece tokenização de propriedade fracionada.

Roofstock

Origem: roofstock

Roofstocké uma plataforma baseada em blockchain que procura simplificar o processo de investimento em imóveis para aluguel unifamiliar. O projeto já gerenciou um volume total de $3 bilhões em ativos e vendeu até 18.000 casas desde 2015.

Cada propriedade listada inclui dados financeiros importantes, como renda de aluguel esperada, despesas da propriedade e potencial de investimento, permitindo que os investidores tomem decisões informadas. Algumas propriedades já têm inquilinos, oferecendo uma maneira mais fácil de começar a obter renda de aluguel imediatamente.

Projetos Ecológicos Populares na Tokenização Imobiliária

Diferentes setores de energias renováveis onde a tokenização já está a fazer a diferença incluem:

Imóveis Verdes

Imóveis verdes refere-se a propriedades projetadas com sustentabilidade, visando reduzir o impacto ambiental e promover um estilo de vida ecologicamente correto. A tokenização leva esse conceito ainda mais longe, transformando a propriedade dessas propriedades em tokens digitais em uma blockchain, tornando o investimento em propriedades sustentáveis mais acessível, flexível e transparente.

Além de compartilhar as mesmas vantagens que o imóvel tokenizado regular, investir em propriedades imobiliárias verdes tokenizadas também permite que indivíduos e organizações alinhem seus objetivos financeiros com seus valores ambientais. Participar desse mercado permite que os investidores apoiem os esforços de sustentabilidade e obtenham retornos diretamente. Como tal, apesar dos desafios, como avaliações inconsistentes e incertezas regulatórias, a tokenização de imóveis verdes pode criar um futuro mais sustentável.

Direitos de Água Tokenizados

Os direitos de água tokenizados são uma abordagem mais moderna para gerir a propriedade e os direitos de uso dos recursos hídricos através de ativos de blockchain. Ajuda a resolver questões de longa data que afetam a gestão da água, melhorando assim a transparência e a sustentabilidade na alocação e utilização dos recursos hídricos.

Os direitos de água tokenizados podem ser facilmente comprados, vendidos e transferidos entre diferentes plataformas blockchain. Esta abordagem promove uma melhor distribuição de água, garantindo que ela chegue às pessoas que mais precisam, ao mesmo tempo que reduz disputas e outras ineficiências encontradas em sistemas tradicionais.

Além disso, o uso da tecnologia blockchain simplifica os processos de gestão da água. Contratos inteligentes e registos descentralizados podem lidar com o rastreamento automatizado e seguro das transações de direitos de água, o que por sua vez reduzirá os obstáculos administrativos e incentivará o uso responsável dos recursos.

Além disso, os direitos de água tokenizados desempenham um papel crucial no fomento da conservação ambiental. Eles criam um sistema responsável para a alocação de água, incentivando os utilizadores a adotar práticas sustentáveis e a investir em mais iniciativas para proteger os recursos hídricos para as gerações futuras.

Energia Renovável Tokenizada

A tokenização também ganhou popularidade no setor de energias renováveis. Esta abordagem cria diferentes oportunidades para projetos como fazendas solares e turbinas eólicas, melhorando assim a sua liquidez, diversificando as fontes de receita e atraindo investimento da comunidade Web3.

Semelhante aos direitos de água tokenizados, a propriedade fracionada permite que investidores menores participem do financiamento de projetos de energia verde, tornando mais fácil para mais pessoas investirem em projetos sustentáveis. Um exemplo popular disso é COSOLAR, uma cooperativa solar brasileira que se associou ao projeto blockchain As coisas vão online (TGO) para tokenizar sua usina de energia solar. Esta colaboração permite-lhes acompanhar e recompensar a produção de energia em tempo real, seguindo métricas de sustentabilidade verificáveis e promovendo práticas responsáveis de geração de energia.

Natureza e Estrutura do Imobiliário Tokenizado

As principais características do imobiliário tokenizado incluem:

Fluxos de Caixa de Imóveis Tokenizados

Esta abordagem oferece liquidez adicional para os proprietários de imóveis, uma vez que também podem tokenizar os fluxos de caixa de um imóvel. Os fluxos de caixa podem ser determinados através da remoção dos custos operacionais do imóvel, tais como hipoteca, impostos, seguros e outras despesas públicas, do rendimento do aluguer do imóvel. Os direitos a este fluxo de caixa podem ser representados como NFTs, e os proprietários de imóveis podem ainda dividir a propriedade dos seus imóveis do fluxo de caixa que geram. Isto permite-lhes vender o direito a esse rendimento de aluguer a outra pessoa por um período especificado. Ao tokenizar o fluxo de caixa ligado ao imobiliário, os proprietários de imóveis também ganham acesso a opções financeiras mais flexíveis e podem reduzir os seus custos gerais de financiamento relacionados com investimentos imobiliários.

Posse Total de Ativos

Alguns ativos imobiliários tokenizados oferecem propriedade total do imóvel ao representar ativos imobiliários individuais como NFTs (tokens não fungíveis) únicos. Como tal, cada NFT difere dos outros na blockchain, indicando a singularidade de cada propriedade. Possuir um NFT desses é o mesmo que possuir o próprio imóvel, portanto, a transferência do NFT significa uma mudança de propriedade.

Além disso, esses tokens podem conter informações vitais, como dados de vendas históricas, documentos de propriedade e endereços de imóveis. Esse método simplifica o processo de compra e venda, permitindo que as transações ocorram em mercados de NFT com apenas alguns cliques, reduzindo drasticamente o tempo que normalmente leva para concluir negociações imobiliárias tradicionais.

Uso de NFTs dinâmicos

A tokenização pode ser ainda melhorada através da conversão de propriedades em NFTs dinâmicos. Estes NFTs podem atualizar automaticamente os seus dados sob condições específicas, como a substituição do telhado. Como tal, os NFTs dinâmicos permitem uma melhor troca de informações entre as partes. Um NFT pode conter diferentes imagens e vídeos de uma propriedade específica, destacando o seu estado atual. Se for vendido posteriormente a outra pessoa, mais media pode ser adicionada, dando aos compradores uma perspetiva mais abrangente sobre a propriedade que desejam comprar.

Imobiliário Fracionado

A propriedade fracionária de imóveis envolve dividir a propriedade de um imóvel entre várias pessoas. Assim, ter todos os tokens fungíveis associados ao imóvel concede plena propriedade do imóvel.

Dependendo de como são estruturados, o uso de tokens de imóveis fracionados pode incentivar mais investidores a construir portfólios personalizados com diferentes ativos. Também pode permitir que compradores em potencial deem passos menores para construir ou possuir a propriedade desejada.

Gestão de Contratos Inteligentes

As transações imobiliárias típicas apresentam vários processos manuais antes que uma transação possa ser concluída. Estes incluem inspeções, negociações após as inspeções e depósitos. A inclusão de contratos inteligentes adiciona uma camada de automação a esses procedimentos, mantendo registros digitais desses processos.

Além disso, os contratos inteligentes podem facilitar a transferência de ativos. A lógica por trás desse nível de automação pode ser executada por meio das funções transferFrom e approve, e elas são compatíveis com padrões populares de tokens como ERC-20 e ERC-721.

No entanto, devido à natureza complexa e regulatória das transações imobiliárias, outros frameworks de oferta de tokens de segurança (STO) como ERC-1400 e EERC-3643 foram desenvolvidos para facilitar a gestão de ativos tokenizados. Eles também fornecem recursos adicionais para garantir que todas as partes cumpram as leis e regulamentos relevantes, como requisitos de KYC e combate à lavagem de dinheiro.

Benefícios do Imobiliário Tokenizado

Vários benefícios da propriedade imobiliária tokenizada incluem:

Aumento da Transparência e Eficiência

A tecnologia blockchain facilita transações imutáveis e transparentes, tornando-as uma solução ideal para lidar com imóveis, já que sua estrutura descentralizada simplifica os procedimentos normalmente complexos de aquisição. A tokenização de imóveis também reduz a longa lista de principais interessados para apenas três - o proprietário do imóvel (vendedor), o potencial comprador e a plataforma usada para tokenização. O uso de contratos inteligentes também aumenta a automação, reduzindo assim a necessidade de interagir com muitas pessoas para adquirir um ativo.

Melhor Liquidez

Fracionar o valor de uma propriedade durante a tokenização também aumenta a liquidez. Isso ocorre porque a tokenização permite que os proprietários vendam partes de sua propriedade mais rapidamente, enquanto os compradores podem adquirir ativos aos poucos, em oposição ao método tradicional de comprar uma propriedade de uma só vez ou fazer pagamentos significativos em curtos períodos.

Melhores oportunidades para investidores de pequena escala

Normalmente, investir em imóveis tem sido considerado uma opção para pessoas mais abastadas. Os preços dos imóveis muitas vezes impedem as pessoas de investir, especialmente se elas não têm um grande apoio financeiro. No entanto, a tokenização tornou possível que investidores em pequena escala também possam investir em imóveis.

Menos Risco de Contraparte

As cadeias de transações mais longas podem ser difíceis de rastrear. Isso era um problema maior na era tradicional de venda de imóveis, onde terceiros reduziam a transparência com sua participação. No entanto, o uso da tecnologia blockchain (contratos inteligentes em particular) melhora a transparência do ponto de vista regulatório. Ele minimiza a interação humana, encurta a cadeia de transações e reduz os riscos associados à participação de contrapartes.

Melhor Descoberta de Preço

Os tokens imobiliários fraccionados podem simplificar a determinação dos preços de mercado justos para as propriedades. Atualmente, os profissionais imobiliários utilizam vários pontos de dados para estimar os preços das propriedades, o que provoca opiniões divergentes sobre o valor de uma propriedade. Ao fraccionar as propriedades, os vendedores podem avaliar rapidamente o preço que os compradores estão dispostos a pagar por ações da propriedade, proporcionando assim uma imagem mais clara do valor de mercado global.

Redução de Custos

A propriedade imobiliária tokenizada oferece uma nova maneira de simplificar os processos envolvidos na compra e venda de propriedades, embora não altere o custo real da própria propriedade imobiliária. Os tokens usam contratos inteligentes para definir os termos de transferência e também podem realizar transações diretamente uma vez concluídos. Isso cria um método mais eficiente e menos dispendioso para coordenar tarefas entre várias partes, como credores hipotecários, notários e empresas de custódia. Como resultado, as transações imobiliárias podem ser concluídas de forma mais suave e com maior confiança.

Desafios enfrentados pela tokenização imobiliária

Desafios incluem:

Autenticação e Verificação de Dados

A tokenização de imóveis requer que os proprietários forneçam informações precisas sobre as suas propriedades, incluindo localização, conformidade e documentos de propriedade. Como resultado, a prestação de documentos imprecisos ou falsificados pode levar a disputas legais e perda de confiança. Dados precisos também são essenciais para o fecho de transações, pois oferece informações-chave sobre a propriedade. Isso inclui detalhes como o ano de construção, preço médio de aluguer, renovações, condição atual e outras informações relevantes.

Complexos Requisitos de Licenciamento

Os ativos imobiliários só podem ser tokenizados em plataformas licenciadas que fornecem regulamentação para a operação e gestão de ofertas de tokens de segurança (STOs). Obter essa licença não é tarefa fácil, pois essas plataformas devem passar por uma série de avaliações rigorosas e periódicas para garantir conformidade com as regulamentações.

Questões Regulatórias

Muitos indivíduos que trabalham em autoridades reguladoras, bem como os do setor imobiliário, não sabem realmente como funciona a tecnologia blockchain. Isso cria uma lacuna de conhecimento, levando a um ambiente regulatório que cria obstáculos desnecessários para todos os envolvidos. Como resultado, os investidores perderão a confiança no sistema, o que, por sua vez, impedirá o crescimento do setor.

Recuperação de Carteira

Comprar uma casa tokenizada fornece-lhe uma escritura baseada em NFT armazenada na sua carteira, garantindo-lhe uma propriedade segura. No entanto, perder a senha da sua carteira significa que não pode aceder à escritura, resultando numa perda de propriedade. Isto cria desafios na ligação de ativos digitais às suas propriedades físicas e complica a verificação de propriedade em casos de fraude ou perda de senha. Uma solução potencial é estabelecer uma parceria com uma entidade centralizada, como uma agência governamental, para emitir novamente um NFT para uma escritura de casa perdida, semelhante à substituição de uma escritura física.

Conclusão

O conceito de tokenização ainda é bastante novo e pode levar algum tempo até que ele se expanda para diferentes blockchains e redes. No entanto, ele tem um grande potencial e, se implementado com sucesso, pode transformar completamente a forma como negociamos imóveis. No entanto, a indústria de blockchain é muito volátil, por isso é recomendado que todos façam sua própria pesquisa antes de investir em imóveis tokenizados.