Les dessous de l'industrie des ventes judiciaires - Faut-il acheter une maison aux enchères judiciaires ?

J'ai un ami qui travaille dans les ventes judiciaires
En poste à la cour intermédiaire et aux tribunaux de base
Il aide parfois ses amis à vérifier si une maison peut être achetée et à les conseiller pour résoudre des problèmes
En utilisant la méthode la plus simple pour que tout le monde juge si une maison aux enchères judiciaires peut être achetée
L'essentiel tient à deux points
1 Peut-on transférer la propriété ?
2 Peut-on emménager ?

Évaluation du transfert de propriété
Principe : Les maisons avec un certificat de propriété ou un certificat d'enregistrement immobilier peuvent toutes être transférées
Regardez le tableau de recherche de titre dans l'avis
S'il n'y en a pas, regardez le contenu de l'avis pour voir s'il y a des informations sur le type de droit de propriété, la nature du bâtiment, la date de construction, la nature du terrain
Les bâtiments en phase de vente préalable n'ont pas ces informations

Évaluation de l'emménagement
Pour les maisons brutes, pas besoin de parler
Les maisons vides : occupées autrefois mais actuellement vides
Il est préférable d'aller regarder lors de la visite collective. Il y a une faible probabilité de découvrir quelqu'un dedans
Si quelqu'un vit dedans, que ce soit pour l'habiter ou la louer, il faut aller y jeter un œil
Discutez avec les résidents et vous saurez leur niveau de coopération et l'état de la maison
La plupart des maisons occupées vont en réalité être évacuées
Mais comme les gens ont déjà été exécutés forcément, ils pourraient vouloir des frais de déménagement
Ou vendre quelques meubles et appareils électroménagers à prix réduit
Cela nécessite que vous négociiez vous-même. Le tribunal encourage les deux parties à négocier et évacuer pacifiquement
Incorporez ce montant dans le coût total
De toute façon, le principe final est : si le coût total en vaut la peine, achetez ; sinon, ne continuez pas les enchères
Ne continuez pas les enchères si le prix n'est pas clairement inférieur au prix du marché

Comment lire le tableau de recherche de titre
Colonne des informations immobilières

Type de droit de propriété
Si vous achetez un logement, il doit être une propriété privée ou un bien commercial
S'il s'agit d'un logement économiquement avantagé avec subvention gouvernementale
Après l'achat, vous devez rembourser la subvention au gouvernement municipal : 8 à 10 万 yuan
Ensuite seulement vous pouvez faire l'enregistrement du transfert, appelé vulgairement transfert de propriété

Usage du bâtiment
Doit être résidentiel
S'il s'agit d'un usage commercial, même mixte résidentiel-commercial, la durée du terrain n'est que de 40 ou 50 ans
Pas d'emplacements scolaires correspondants, l'eau et l'électricité sont plus chères, facturée selon les tarifs commerciaux
Le point clé est que les terrains résidentiels de 70 ans sont renouvelés automatiquement gratuitement à l'expiration
Tandis que les terrains commerciaux nécessitent des frais de renouvellement

Source du droit de propriété
L'acheteur représente le premier propriétaire, acheté directement au promoteur
La vente signifie que c'est un bien immobilier d'occasion acheté auprès d'un autre propriétaire
Les donations, divorces, héritages entraînent normalement des impôts supplémentaires
Mais la politique actuelle de Changsha ne les collecte pas temporairement - politique de bienveillance
Donc à Changsha, vous n'avez pas besoin de vous en soucier pour cette ligne. Pour les bien immobiliers étrangers, suivez la politique locale

Les enchères représentent que le propriétaire précédent a également acheté via vente judiciaire
La décision selon un jugement du tribunal entraîne le transfert, etc.
Vous pouvez simplement comprendre globalement cette colonne - elle n'affecte pas l'achat et les frais fiscaux

Auto-construit
C'est à noter. Il y a deux situations
L'une est une maison rurale autoconstruite, jugée en combinant la nature du terrain et l'adresse de la propriété
Ce type de maison ne peut être acheté à Changsha que par les résidents du même village, voire du même groupe
L'autre situation est détenue par le promoteur, le titulaire du droit est certainement le promoteur
En tant qu'entreprise, les frais fiscaux lors du transfert sont plus élevés que pour un propriétaire particulier
Si les frais fiscaux du transfert sont à la charge respective, le montant que vous devez avancer lors du transfert sera plus important - gardez bien les liquidités
Date de construction
Dans la région de Changsha, les maisons construites avant 2000 ne peuvent pas être financées par emprunt lors de la vente judiciaire - vous devez préparer l'achat au comptant

Date d'enregistrement
Date de l'enregistrement du droit de propriété au centre d'enregistrement immobilier
À noter ici : la politique de Changsha exige que les maisons dont le transfert s'effectue dans les 2 ans suivant l'achat soient assujetties à la taxe sur la plus-value
Mais beaucoup de gens ne savent pas à partir de quand compter, pensant que c'est à partir de cette date d'enregistrement
En réalité, c'est à partir de la date la plus ancienne entre la date d'enregistrement et la date du contrat signé en ligne et du paiement des frais
Parfois, les agents immobiliers vous trompent, disant que la date d'enregistrement ne remonte pas à deux ans, alors que la date d'enregistrement du contrat signé en ligne remonte déjà à plus de deux ans
En vous aidant à verser les frais fiscaux, quelqu'un pourrait vous voler ce montant d'impôt
Donc si quelqu'un vous représente, exigez absolument les reçus, les preuves de paiement fiscal et vérifiez les montants
Les frais d'agence et les frais d'administration doivent être versés, mais clairement

Nature du terrain
Principalement deux types : concession, terrain acheté par le promoteur - aucun problème
Allocation, terrain donné gratuitement ou à prix non marchand par le gouvernement avec 1 pourcent de frais fiscaux à chaque transaction
S'il n'y a pas d'indication claire sur la nature du terrain, ne vous inquiétez pas - ce n'est pas quelque chose qui peut s'expliquer en quelques phrases
Préparez-vous psychologiquement à payer 1 pourcent de frais fiscaux supplémentaires, surtout pour les vieilles maisons

Colonne des informations sur les titulaires du droit

Si le titulaire du droit est une entreprise, les frais de transaction sont plus élevés
Vérifiez clairement si l'avis stipule que chaque partie supporte les frais fiscaux ou si tout est à la charge de l'acheteur
Bien que Changsha n'autorise pas les entreprises à détenir des logements maintenant, les enregistrements autrefois inscrits au nom d'une entreprise restent valides
Si le logement a plusieurs titulaires du droit et que vous voyez des parts bizarres comme 33,3 pourcent
N'y pensez pas davantage - c'est le petit-fils qui utilise la place d'école de son grand-père
Parce que Changsha stipule que les petits-enfants peuvent utiliser la place d'école de leurs grands-parents ou de leurs arrière-grands-parents
La mère et le père doivent avoir au moins 1/3 de la propriété
Si vous achetez une maison pour la place d'école et voyez cette situation, vous pouvez en examiner une autre
Si vous ne vous souciez pas de la place d'école, vous pouvez continuer à regarder

Informations sur les tiers droits
Principalement le statut des hypothèques - cela n'affecte pas le transfert
Avant que le tribunal ne dispose du bien, les créanciers garantis ont déjà fait leur déposition - tout a été réglé pour la répartition
Ceux qui aiment les commérages peuvent juger approximativement de la situation d'endettement de l'exécution d'après le montant et le nombre d'hypothèques
S'il y a plusieurs biens aux enchères insuffisants pour rembourser la dette, il est possible qu'ils se découragent et résistent à la vente - vous devez vérifier sur place
Si après la vente, il reste encore de l'argent à restituer à l'exécuté, c'est relativement facile à traiter
Le tribunal restitue généralement cet argent après leur déménagement
C'est équivalent à bloquer cet argent au tribunal, ce qui les rend plus coopératifs
Ces durées d'exécution de 10, 20, 30 ans représentent des hypothèques de prêts hypothécaires avec remboursement partiel
Vous pouvez calculer l'excédent si vous n'avez rien de mieux à faire

Informations de restriction
Principalement les informations de saisie - cela n'affecte pas l'achat de maisons aux enchères judiciaires
Le tribunal peut les lever tous en une fois par sa propre ordonnance et avis de soutien à l'exécution
Y compris les saisies d'autres organismes
Les amis qui aiment les commérages peuvent vérifier combien de fois il y a eu saisie. Ils ne doivent regarder que celles non expirées
Ils peuvent estimer approximativement l'ampleur de l'endettement de l'exécuté
Si les documents de restriction contiennent des références aux documents "pénal" du tribunal sans saisie de la police ou des autorités de surveillance
C'est une saisie et vente de confiscation de crime pénal
S'il y a une saisie d'une agence de surveillance, c'est probablement une propriété de fonctionnaire corrompu - ce type de maison ne sera pas en mauvais état
S'il y a une saisie d'une agence de police, en particulier des enquêtes économiques
C'est probablement du financement illégal, de la fraude téléphonique, de l'aide à l'infraction

Cela signifie qu'une série de propriétés peuvent être mises aux enchères progressivement, voire même plusieurs propriétés dans le même quartier
Informations sur les résidents
Je n'ai jamais vu d'enregistrement de résidents dans cette colonne
Mais une fois que les résidents sont enregistrés, ne l'achetez pas
La saisie ne peut pas annuler le droit de résidence

Résumé principal
Juste deux points clés : transfert et emménagement
Le reste dépend de votre jugement personnel sur le prix
Si le coût total en vaut la peine, achetez ; sinon, ne continuez pas les enchères
Ne continuez pas les enchères si le prix n'est pas clairement inférieur au prix du marché
Parfois, il y a des acheteurs disposés à payer un prix plus élevé en raison de la place d'école, de la localisation et du fait de vivre dans le même quartier avec la famille et les amis
Pour acheter une maison aux enchères judiciaires, la transparence des informations est la plus importante
Une fois que vous avez compris le tableau de recherche de titre, vous avez réduit la moitié des risques

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