Cette décote de 29 % sur le CEF est-elle une opportunité ou un piège ?

Une des erreurs les plus coûteuses que font les investisseurs en FPI ? Chasser la décote d’un fonds.

Il s’agit de la décote par rapport à la valeur nette d’inventaire (VNI).

Une grande décote a beaucoup d’attrait car cela signifie essentiellement que nous pouvons acheter les actifs d’un FPI—actions, obligations, REITs, actions de services publics, tout ce que vous voulez—pour moins cher que si nous les achetions nous-mêmes sur le marché libre.

Il est donc logique de privilégier toujours le FPI avec la plus grande décote, n’est-ce pas ? Après tout, les FPI versent en moyenne des dividendes supérieurs à 8 %—avec le portefeuille de mon service CEF Insider qui paie encore plus : 9,3 % au moment où j’écris ces lignes.

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Et une grande décote ouvre la possibilité de fortes hausses de prix en plus de ces versements élevés.

C’est en fait la bonne façon d’envisager les FPI—dans une certaine mesure. Mais ce n’est pas suffisant en soi ; lorsque nous voyons une grande décote (ou un dividende exceptionnel, d’ailleurs), il faut aussi creuser pour comprendre ce qui se cache derrière.

Car une décote est parfois importante pour une raison. Et si une grande décote ne se réduit jamais, alors elle ne peut pas offrir cette poussée supplémentaire de hausse que nous souhaitons voir. En fait, elle pourrait même devenir un frein à nos gains.

Pour illustrer ce que je veux dire, regardons deux FPI situés aux extrémités opposées du spectre des décotes : le Bluerock Private Real Estate Fund (BPRE), avec une décote de 29 % au moment où j’écris, et le Reaves Utility Income Fund (UTG), avec une décote beaucoup plus faible de 1,1 %.

La question est simple : « Pourquoi l’écart entre ces deux décotes est-il si grand ? »

En partie, c’est dû à l’histoire unique de BPRE, que j’ai détaillée dans un article début janvier. En résumé : la gestion a transformé BPRE d’un fonds non coté, privé, en un fonds coté en bourse. Et les investisseurs, inquiets de l’illiquidité des actifs immobiliers privés du fonds, ont rechigné, ce qui a entraîné une décote profonde.

Est-ce une opportunité pour nous ?

Simplement, non. D’abord, comme le montre le graphique ci-dessous, après que la décote du fonds est tombée sous 40 % juste après son IPO, elle est restée plus ou moins bloquée à ces niveaux très bas.

La décote de BPRE entre dans une glacière profonde

Cela ne me donne pas beaucoup d’espoir que cette décote atteigne des niveaux raisonnables de sitôt. Certes, elle a un peu remonté depuis ses creux, mais il lui reste encore un long chemin à parcourir pour atteindre la zone des 10 % ou moins, où beaucoup de FPI se négocient.

Et ce n’est que le début.

Une autre raison expliquant cette décote pourrait être autre chose, au-delà des préoccupations de liquidité—notamment que près de 10 % des actifs du FPI sont placés dans un fonds monétaire.

Source : BlueRock Private Real Estate Fund

Cela peut ne pas sembler problématique au premier abord. Mais gardez à l’esprit que ce fonds, comme tous, facture des frais, donc les investisseurs paient littéralement les gestionnaires pour détenir de la trésorerie ici. Donc BPRE ne nous donne pas une exposition à 100 % à l’immobilier privé, comme le prétend son nom.

Ce qui soulève la question : pourquoi la gestion estime-t-elle nécessaire de détenir autant de liquidités ? Rappelez-vous, ce fonds est censé se concentrer sur l’immobilier privé, qui est devenu controversé récemment en raison de préoccupations sur la liquidité.

En d’autres termes, c’est une classe d’actifs spéculative à détenir en ce moment, dans un FPI qui verse un dividende élevé de 7,8 %. Avec cela en tête, il est difficile de voir cette détention de cash autrement que comme une stratégie de gestion pour gagner du temps—en utilisant ces fonds pour couvrir le versement jusqu’à ce qu’il soit obligé de vendre des actifs. Ce qui n’est pas de bon augure pour la pérennité du dividende à long terme.

Reste à voir si ce scénario se réalisera ou non, mais c’est une autre raison pour laquelle nous ne devons pas attendre une remontée de la décote du fonds hors du sous-sol dans l’immédiat.

Et UTG alors ?

Passons à UTG, qui est différent à bien des égards, même avant d’examiner la décote.

Le rendement d’UTG s’accélère

Ici, nous voyons la performance du fonds sur l’année écoulée (en violet) contre celle de l’indice de référence des services publics, le State Street Utilities Sector SPDR ETF (XLU), en orange.

Deux choses à noter : d’abord, il s’agit d’un rendement total VNI, donc la performance fondamentale du portefeuille, pas le prix du marché (qui est le rendement que nous obtenons du fonds).

UTG affiche aussi une forte performance sur la dernière décennie, avec un rendement annualisé d’environ 11 % sur cette période, basé sur le rendement total du marché. XLU est similaire, à environ 10,9 %. Mais nous préférons toujours UTG pour une raison simple : il nous donne une part plus importante de ses gains en cash, avec un rendement actuel de 5,9 %, contre seulement 2,5 % pour XLU. Et le fait qu’il puisse dépasser XLU en poussées—comme c’est le cas actuellement—renforce encore son attrait.

Ce n’est pas la seule bonne nouvelle. Le portefeuille d’UTG est diversifié à travers des entreprises de services publics de tout le pays, de la géante NextEra Energy (NEE) en Floride à Constellation Energy (CEG) dans le Maryland.

Et, contrairement à BPRE, UTG est entièrement investi dans des entreprises opérationnelles :

Le panier d’actions de services publics d’UTG

Source : utilityincomefund.com

Compte tenu de tout cela, la décote plus faible d’UTG est logique. Le marché a valorisé ce fonds près de sa VNI parce que, eh bien, c’est un excellent fonds de services publics qui vous donne une exposition au secteur tout en surpassant le rendement de 2,5 % de l’indice.

Une dernière remarque : aussi attrayant que ce rendement de 5,9 % puisse paraître, il est en réalité inférieur à la moyenne des FPI et à celle de notre portefeuille CEF Insider, qui s’élève à 9,3 %. Donc, même si UTG est un bon fonds à acheter maintenant, malgré sa décote plus petite et son dividende, il existe de nombreuses autres options si vous souhaitez plus de revenus dès maintenant—et des décotes plus profondes aussi.

Votre prochain gros “chèque” de dividendes est à portée de main (59 autres à venir !)

Et si je vous disais qu’en plus de versements solides à des décotes importantes—et authentiques—nous allons aussi transformer une partie (peut-être même tout) de votre portefeuille en une machine à dividendes mensuels ?

Je parle d’un flux de trésorerie continu qui entre dans votre compte 5 fois par mois, pour un total de 60 versements de dividendes au cours des 12 prochains mois.

Votre rendement moyen ? 9,3 %.

C’est exactement ce que je veux vous aider à réaliser. Et les 5 fonds payant mensuellement que je mets en avant aujourd’hui détiennent la clé. Ils offrent :

• Des rendements élevés et solides. Exactement : 9,3 % en moyenne. Donc, nous touchons 9 300 $ par an pour chaque 100 000 $ investi ici.
• Une diversification instantanée : Ces 5 fonds proviennent de tout le marché, détenant les meilleures actions, obligations, REITs et autres.
• De grandes décotes, qui aideront à faire monter leurs prix à mesure que ces décotes inhabituelles se refermeront.

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