Pourquoi les ETF REIT fonctionnent toujours alors que l'immobilier connaît une baisse

ForkLibertarian · 2026-02-24T01:00:20+00:00

La lutte du immobilier physique s'est étendue aux portefeuilles d'investissement.Pourquoi c'est important : une inflation élevée et des taux d'intérêt élevés ont pesé sur le secteur immobilier au cours des dernières années. Les fonds négociés en bourse ou ETF de sociétés d'investissement immobilier (REIT) n'ont pas été épargnés. Pourtant, ces

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2026-02-24 01:00:20

La lutte du secteur immobilier traditionnel s’est étendue aux portefeuilles d’investissement.

Pourquoi c’est important : L’inflation élevée et les taux d’intérêt élevés ont pesé sur le secteur immobilier ces dernières années. Les fonds négociés en bourse ou ETF de sociétés d’investissement immobilier, appelés REIT ETF, n’ont pas été épargnés. Pourtant, ces fonds sont populaires auprès des investisseurs à revenu. Ils génèrent des liquidités et peuvent aider à diversifier un portefeuille. Alors, où se situent-ils dans le vôtre ? Et quels REIT ETF les analystes de Morningstar considèrent-ils comme les meilleurs choix ?

Dan Sotiroff est le directeur associé des stratégies passives aux États-Unis chez Morningstar et rédacteur de la newsletter ETFInvestor de Morningstar.

12 questions sur les REIT ETF

Commençons par une explication. Qu’est-ce qu’un REIT ETF ou fonds négocié en bourse de sociétés d’investissement immobilier, et comment fonctionnent-ils ?
Qu’est-ce qui différencie les REIT des autres actions ?
Quel type de stratégies utilisent généralement les REIT ETF ?
Il existe des REIT passifs et actifs. Les frais plus élevés des REIT actifs en valent-ils la peine ? Que paient les investisseurs à revenu ?
Existe-t-il des caractéristiques sous-jacentes qui différencient certains fonds des autres ?
Parlons de la performance. Comment ont performé les REIT ETF ?
La lutte de plusieurs années contre l’inflation a fait monter les taux d’intérêt et créé un environnement difficile pour l’immobilier. La Réserve fédérale maintient les taux stables après trois baisses l’année dernière. Quelle a été la performance des REIT ETF par rapport au marché boursier plus large depuis 2022 ?
Le revenu est l’objectif principal de ces fonds. Comment les investisseurs à revenu peuvent-ils minimiser leur facture fiscale ? Quel est le meilleur endroit pour détenir ces investissements ?
Discutons des différents types de REIT ETF et de ce que pensent les analystes de Morningstar à leur sujet. Tout d’abord, les ETF généralistes. Que trouvera généralement un investisseur dans ces fonds, et lesquels ont une note en argent ou en or ?
Si un investisseur à revenu souhaite se concentrer sur l’immobilier américain, quels fonds réussissent dans ce domaine ?
Et qu’en est-il de l’investissement immobilier en dehors des États-Unis ?
Quelle est la conclusion pour les investisseurs à revenu envisageant d’ajouter un REIT ETF à leur portefeuille ?

Citation clé sur les REIT ETF en période de taux d’intérêt élevés

Si vous pensez à leur structure, ils doivent redistribuer une grande partie de leurs bénéfices aux investisseurs sous forme de distributions de revenus. Cela signifie qu’ils n’ont pas de bénéfices non distribués pour acheter de nouvelles propriétés ou réinvestir dans leur activité. Ils doivent donc financer une grande partie de leurs opérations. Cela signifie que leurs coûts de financement sont étroitement liés au taux d’intérêt actuel lorsqu’ils contractent des dettes ou des prêts ou autre chose de ce genre. Ils sont donc très sensibles au cycle des taux d’intérêt. Et nous l’avons vu au cours des quatre dernières années.

Dan Sotiroff, directeur associé des stratégies passives aux États-Unis chez Morningstar

En résumé : L’attrait du revenu pourrait pousser certains investisseurs à faire une plus grosse mise sur les REIT ETF qu’ils ne devraient. Le secteur immobilier ne représente qu’une petite partie du marché boursier global. Selon Sotiroff, il peut varier de 2 % à 3 % selon les conditions du marché. Investir plus que cela dans ce secteur de niche pourrait ne pas porter ses fruits. Les REIT ETF ont eu du mal à suivre le marché au cours des 15 dernières années. Pourtant, de nombreux investisseurs restent intéressés par le revenu. Le rédacteur de la newsletter Morningstar ETFInvestor suggère que les investisseurs pourraient envisager des stratégies plus larges, comme les stratégies de dividendes ou de calls couverts, qui ne font pas de gros paris sectoriels comme les REIT.

Plus d’informations de Morningstar sur les REIT ETF passifs et actifs

Les gestionnaires actifs ont une légère avance sur leurs homologues passifs dans la catégorie immobilier. Mais Sotiroff indique que cet avantage n’est pas spectaculaire. Il encourage les investisseurs à revenu à surveiller l’origine de la performance pour déterminer si les frais plus élevés des REIT ETF actifs en valent la peine pour eux. Consultez deux articles qui analysent ce que les investisseurs doivent savoir sur les REIT ETF passifs et actifs.

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Susan Dziubinski, spécialiste en investissements chez Morningstar et co-animatrice de The Morning Filter, aborde les avantages et inconvénients d’investir dans les REIT ETF. Et regardez les 9 meilleurs ETF pour les investisseurs à revenu qui ont marqué l’année 2025.

Securities mentionnées dans cet épisode :

Vanguard Real Estate ETF VNQ

Schwab US REIT ETF SCHH

Dimensional US Real Estate ETF DFAR

Vanguard Global ex-US Real Estate ETF VNQI

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