Communauté de retraite américaine : 18 trimestres consécutifs de croissance, une leçon à tirer : comprendre le « seuil des 80 ans », c'est comprendre l'avenir de l'économie argentée

Texte | Équipe de recherche en finance senior, auteur |  Zhou Chao Chef économiste en finance senior

En 2026, aux États-Unis, une « tsunami » silencieuse est en train de réécrire discrètement la configuration de toute l’industrie de la retraite — la première génération du baby-boom née en 1946 entre dans sa huitième décennie.

Ce n’est pas un anniversaire isolé, mais le premier sommet d’une vague démographique qui durera 20 ans. La génération du baby-boom, née entre 1946 et 1964, compte environ 70 à 80 millions de personnes, soit 26 % de la population totale des États-Unis. Elle a profondément influencé la consommation, l’emploi et les marchés financiers américains. Aujourd’hui, alors que ce groupe massif entre collectivement dans la vieillesse, une révolution irréversible dans la retraite a déjà commencé. Et le secret de cette révolution réside dans un chiffre clé.

Pour comprendre cette révolution, il faut d’abord retenir un chiffre essentiel : 80 ans.

80 ans, c’est le « seuil » de santé et d’autonomie chez les personnes âgées. Les « jeunes seniors » de 65 à 79 ans peuvent encore maintenir un mode de vie relativement actif, avec une demande moindre pour les services de retraite spécialisés ; mais au-delà de 80 ans, la dégradation des fonctions corporelles devient évidente, et la demande pour les services d’aide à la vie, de soins de mémoire, de soins professionnels, etc., explose — ces services autrefois lointains deviennent alors leur « nécessité absolue ».

C’est précisément pour cette raison que 2026 n’est pas une fin, mais le début d’un « mouvement haussier » structurel de la demande. Selon des prévisions autorisées, la population de plus de 80 ans aux États-Unis connaîtra une croissance rapide, avec un taux annuel pouvant atteindre 3 à 6 %. D’autres données indiquent qu’entre 2022 et 2030, cette croissance accélérera à 4,4 %, soit trois fois celle des années 2010. La vague de demande déferle déjà, et le premier secteur touché sera celui des résidences pour personnes âgées, directement lié aux besoins croissants en soins pour les très âgés.

La vérité dans la chronologie : d’un creux à 18 trimestres consécutifs de hausse, le baby-boom a déjà commencé à agir en coulisses

Pour comprendre le succès actuel des résidences pour seniors, il faut revenir cinq ans en arrière, lors du creux du secteur, pour saisir la tendance inévitable. En 2020, la pandémie a frappé brutalement, faisant des résidences pour personnes âgées un secteur gravement touché, avec un taux d’occupation qui a chuté jusqu’à un record historique de 78,8 % au premier trimestre 2021 — personne ne prévoyait alors que ce serait le point de rebond, ni que le vieillissement de la génération du baby-boom accumulerait discrètement une force motrice.

Après le recul de l’impact de la pandémie, le taux d’occupation a commencé à remonter progressivement. La véritable force motrice, cependant, est la transition d’âge de cette génération : en 2021, la génération du baby-boom née en 1946 atteint 75 ans, ce qui commence à libérer une demande initiale pour les services de retraite ; en 2026, ils atteindront officiellement 80 ans, entrant dans la phase de très grande vieillesse, devenant ainsi le principal groupe de clientèle des résidences pour seniors, avec une demande concentrée qui propulse la hausse continue du taux d’occupation.

Les données récentes du Centre national d’investissement dans le logement et les soins pour personnes âgées (NIC) en janvier 2026 confirment cette tendance : au quatrième trimestre 2025, le taux d’occupation des 31 principaux marchés de résidences pour seniors suivis a atteint 89,1 %, en hausse de 0,4 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, avec 18 trimestres consécutifs de croissance. Derrière cette statistique, se cache la demande continue de la génération du baby-boom, ainsi que la reprise claire du secteur.

En segmentant, on constate que différents types de résidences affichent des performances variées, correspondant précisément aux besoins spécifiques des différentes tranches d’âge : les résidences autonomes, axées sur un logement de base et des services pratiques, ont un taux d’occupation supérieur à 90 % ; les résidences assistées, qui répondent aux besoins de soins, atteignent 87,7 % ; les communautés pour adultes actifs, adaptées aux seniors en bonne santé plus jeunes, affichent un taux d’occupation d’environ 92 %.

Par ailleurs, la segmentation du marché devient de plus en plus marquée. Sur les 31 principaux marchés, 7 affichent un taux d’occupation supérieur à 90 %, soit deux de plus qu’au trimestre précédent ; Boston mène avec 93,1 %, suivie de San Francisco et Baltimore à 91,9 %. À l’inverse, Miami, Atlanta et San José, en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, sont les trois marchés les moins performants, avec un taux inférieur à 87 %.

Ce qui est encore plus remarquable, c’est que le taux d’occupation de San Francisco, Los Angeles, Dallas et Chicago approche les sommets historiques enregistrés depuis le début du suivi par le NIC en 2005. Cela signifie que la forte activité dans le secteur des résidences pour seniors n’est pas un phénomène localisé, mais une tendance généralisée à l’ensemble du secteur, qui devrait s’accélérer avec la poursuite de la libération de la demande.

Les prévisions du secteur indiquent qu’avec la concentration de la demande pour la population de plus de 80 ans en 2026, les segments tels que les résidences assistées et les soins de mémoire, qui répondent à des besoins plus rigides, pourraient voir leur taux d’occupation dépasser rapidement 90 %, voire atteindre 95 % ou plus.

Ce point est confirmé par les prévisions des grands acteurs du secteur. La direction de Welltower a clairement indiqué que son objectif est de maintenir le taux d’occupation au-dessus de 90 % de façon continue.

Le marché futur des résidences pour seniors présentera sans doute un « effet Matthieu » marqué : les communautés situées dans les emplacements stratégiques, avec une marque forte et des installations modernes, seront « inaccessibles » ; tandis que celles en périphérie, avec des infrastructures obsolètes ou un service médiocre, continueront à subir une pression croissante, et seront progressivement éliminées du marché.

La pression sur les prix : coûts en hausse, rendements élevés, le marché financier en profite en premier

Derrière la croissance continue du taux d’occupation, se cache une hausse régulière des coûts des résidences pour seniors — la relation entre l’offre et la demande détermine le pouvoir de fixation des prix. Lorsque la demande reste forte et l’offre limitée, le pouvoir revient naturellement aux opérateurs. La hausse des coûts et des prix varie selon les types de résidences, mais ces différences reflètent précisément la logique de la demande réelle :

Les résidences autonomes, avec un coût médian mensuel de 3065 à 3145 dollars, augmentent de 4 à 5 % par an, offrant une option abordable pour les seniors en bonne santé plus jeunes, avec logement de base et services pratiques ;

Les résidences assistées, avec un coût mensuel de 5190 à 5900 dollars, croissent de 10 % par an, en raison de l’inflation et de la demande accrue pour les soins quotidiens, constituant le segment à la croissance la plus rapide ;

Les services de soins de mémoire, avec un coût mensuel de 7785 à 7908 dollars, croissent de 5 à 6 % par an, leur rareté justifiant une prime de prix stable ;

Les soins infirmiers spécialisés, les plus coûteux, avec un coût mensuel de 9277 à 9733 dollars, croissent de 3 à 4 % par an, en raison de leur forte composante médicale et des coûts opérationnels élevés, maintenant des prix élevés ;

Les communautés de soins continus, avec un coût mensuel de 2500 à 7000 dollars, croissent de 4 à 5 % par an, combinant frais d’entrée et mensualités pour couvrir l’ensemble du cycle de vie des soins, adaptées à une demande de long terme.

Il faut préciser que la hausse des loyers ne se limite pas à la répercussion des coûts opérationnels, mais traduit aussi une prime liée à la rareté des services de qualité. À l’avenir, le taux de croissance annuel du revenu par chambre disponible (RevPAR Growth) deviendra un indicateur clé de la compétitivité des opérateurs. Les acteurs de premier plan, avec une forte valeur de marque, une capacité opérationnelle solide et une qualité de service élevée, pourront réaliser des hausses supérieures à la moyenne du secteur, en gagnant davantage de parts de marché.

L’engouement du secteur se traduit toujours rapidement dans le marché financier. Au quatrième trimestre 2025, le rendement total des investissements dans le logement pour personnes âgées a atteint 3,3 %, contre 1,1 % pour l’indice global NPI, dépassant largement celui de l’immobilier résidentiel, hôtelier ou de bureaux, devenant un « cheval noir » de la croissance dans l’immobilier.

Le reflet le plus direct en est la performance des fiducies de placement immobilier (REIT) spécialisées dans les résidences pour seniors — ces sociétés cotées dans le secteur, devenues très prisées sur le marché américain ces dernières années, voient leur cours et leurs résultats exploser, ce qui traduit la confiance du marché dans le potentiel de croissance à long terme de l’industrie.

Welltower (NYSE : WELL), le plus grand REIT américain dans le domaine de la santé, bénéficie particulièrement de cette tendance. Selon ses résultats du quatrième trimestre 2024, ses revenus nets issus de ses opérations en résidence pour seniors ont augmenté de 23,9 % en glissement annuel, contribuant à une croissance globale de 12,8 % du NOI (revenu net d’exploitation) dans ses propriétés existantes ; son flux de trésorerie opérationnel par action (FFO) annuel s’élève à 4,32 dollars, en hausse de 18,7 %, ce qui a permis à l’entreprise d’augmenter de 10 % son dividende trimestriel.

Un autre géant du secteur, Ventas (NYSE : VTR), n’est pas en reste. En 2024, son NOI dans le secteur des résidences pour seniors a augmenté de 15 %, avec une hausse de 350 points de base de son taux d’occupation, et son FFO annuel atteint 3,15 dollars par action, en hausse de 5 %. La direction de Ventas affirme que la génération du baby-boom « réécrit les règles » de l’industrie, ce qui a permis à l’entreprise d’entrer dans une phase de croissance sans précédent.

Outre ces deux acteurs, d’autres REITs du secteur de la santé réalisent aussi d’excellents résultats : Omega Healthcare (OHI) a finalisé en 2024 une acquisition de 440 millions de dollars, élargissant encore son portefeuille de soins pour personnes âgées ; National Health Investors (NHI) a vu son NOI dans le secteur des résidences pour seniors augmenter de 30,4 %, avec une croissance continue du taux d’occupation ; Sabra Health Care (SBRA) a réalisé une expansion régulière de ses actifs via l’acquisition de nouveaux projets de qualité.

Sur le plan boursier, ces sociétés affichent des performances impressionnantes. Après la publication de ses résultats 2024, Welltower a atteint un nouveau sommet sur 52 semaines ; Ventas voit son cours continuer à monter, reflétant la confiance du marché dans sa croissance future. Au 10 février 2026, la hausse depuis le point bas de la pandémie en 2020 est la suivante :

Welltower est passé de 28,01 dollars à 200,84 dollars, soit une hausse de 617 % ; Ventas de 13,47 dollars à 83,90 dollars, +523 % ; Omega Healthcare de 9,13 dollars à 45,44 dollars, +398 % ; NHI de 16,10 dollars à 86,22 dollars, +436 % ; Sabra Health Care de 4,55 dollars à 19,15 dollars, +321 %.

L’engouement du marché n’est pas un simple suivisme, mais une véritable « voix » en faveur d’une tendance certaine : le vieillissement de la génération du baby-boom n’est pas une mode passagère, mais un dividende à long terme de plus de 20 ans, et les résidences pour seniors en sont le principal vecteur.

Les inquiétudes émergent : un décalage entre l’offre et la demande, avec un déficit de 370 000 unités

Mais cette effervescence soulève aussi des inquiétudes. Le problème central du marché américain des résidences pour seniors est un déséquilibre grave entre une demande explosive et une offre stagnante — d’un côté, la demande rigide liée au baby-boom qui explose, de l’autre, une croissance de l’offre qui stagne, ce qui limite le développement du secteur et cache un potentiel de crise.

Le rapport du NIC indique qu’en 2025, le stock de résidences pour seniors aux États-Unis croîtra à un rythme annuel de seulement 0,7 à 1 %, un niveau historiquement bas ; au quatrième trimestre, seulement 1900 nouvelles unités ont été construites, bien en deçà des besoins réels du marché.

De plus, la durée de construction des résidences a été prolongée à 29 mois. Si cette vitesse ne s’accélère pas, d’ici 2030, il manquera environ 370 000 unités pour répondre à la demande, et le taux d’occupation pourrait atteindre un sommet historique de 93 %, aggravant la pénurie de « lits » disponibles.

Une autre difficulté majeure est que le stock existant est gravement vieillissant : 44 % des résidences ont plus de 25 ans, avec des infrastructures obsolètes et des services dégradés, nécessitant une rénovation urgente. Or, la vitesse de rénovation est lente, ce qui réduit encore l’offre effective et aggrave la tension entre l’offre et la demande.

Ce déficit d’offre a pour conséquence immédiate de « pousser dehors » les seniors à faibles revenus : la majorité des nouvelles résidences ciblent les riches, avec des prix élevés, laissant les seniors à faibles revenus incapables de payer, confrontés à « vouloir vieillir chez soi sans pouvoir », ou « avoir besoin de services sans avoir de place ». La justice sociale dans la retraite est donc fortement menacée.

Les chiffres illustrent cette gravité : dans plus de la moitié des 140 zones urbaines suivies par le NIC, aucun projet de nouvelle résidence n’est en cours ; d’ici 2028, il faudrait ajouter 200 000 unités pour satisfaire la demande, mais à la fin du troisième trimestre 2025, seulement 20 034 unités étaient en construction, soit une baisse de 1716 par rapport au premier trimestre, ce qui montre un retard considérable par rapport à la croissance de la demande.

Selon les projections actuelles, d’ici 2030, seulement 191 000 nouvelles unités seront construites, alors que la demande réelle atteint 560 000 unités — un déficit d’environ 370 000, ce qui signifie que des milliers de seniors américains ne pourront pas accéder à des services de qualité. Certains experts avertissent même qu’en l’absence de solution, une crise potentielle de pénurie de logements pour personnes âgées pourrait survenir dans les années à venir.

Beaucoup se demandent pourquoi les promoteurs ne construisent pas plus vite pour profiter de cette longue période de croissance. La réponse est simple : la conjonction de plusieurs pressions a presque gelé le développement des résidences pour seniors, principalement pour quatre raisons :

Premièrement, la pression sur le financement et les taux d’intérêt. Depuis 2022, la Fed maintient des taux élevés, ce qui complique considérablement le financement des projets, augmente leur coût, et de nombreux projets sont rejetés faute de fonds. Les investisseurs en capital sont aussi prudents, hésitant à s’engager.

Deuxièmement, la hausse des coûts de construction. Les problèmes de chaîne d’approvisionnement liés à la pandémie ne sont pas entièrement résolus, et la hausse des prix des matériaux, des salaires et l’inflation continuent de réduire la rentabilité des nouveaux projets, en particulier dans le segment intermédiaire, où les marges sont faibles, ce qui dissuade les promoteurs.

Troisièmement, la pénurie de main-d’œuvre. La faiblesse du nombre d’ouvriers du bâtiment et de personnel pour la gestion des résidences ralentit la construction et impacte la qualité des services. Après la pandémie, le recrutement dans le secteur est difficile, ce qui retarde encore plus le développement et l’exploitation.

Quatrièmement, la réglementation et l’incertitude économique. La réglementation stricte du secteur, avec des exigences complexes, complique la conception et la gestion des projets. Par ailleurs, le risque de récession freine les investissements : entre 2023 et 2025, le taux de lancement de nouveaux projets a même atteint le niveau de la crise financière de 2009, témoignant de la prudence du secteur.

En outre, la longueur des processus d’approbation constitue un frein important : 75 % des projets de logements pour seniors nécessitent près de trois ans entre le début des travaux et la fin, et la prudence des prêteurs en matière de financement immobilier pour ce secteur aggrave encore la situation. Même si, depuis le premier trimestre 2024, le volume de prêts à long terme a doublé, cela n’a pas suffi à résoudre le problème fondamental du financement.

La pénurie d’offre limite aussi la rentabilité du secteur. La marge bénéficiaire opérationnelle moyenne des établissements de soins pour seniors aux États-Unis tourne autour de 14-15 %, légèrement supérieure à celle du secteur de la santé et de l’aide sociale (11 %), mais reste modérée, loin des attentes du marché.

Les professionnels du secteur affirment que si la pénurie d’offre n’était pas un frein, la forte demande ferait que le marché des résidences pour seniors serait encore plus dynamique. Si les taux d’intérêt américains repassaient à la baisse, réduisant les coûts de financement et renforçant la confiance des promoteurs, la construction pourrait s’accélérer, entraînant une croissance simultanée dans les secteurs liés comme les matériaux, l’ameublement ou la domotique pour la retraite, créant ainsi une croissance en chaîne.

La logique ultime : la demande de la génération du baby-boom est le cœur de cette vague

Après avoir analysé la situation, la dynamique du marché et les défis à venir, une chose est claire : la croissance continue de 18 trimestres consécutifs des résidences pour seniors n’est pas un hasard, mais une « nécessité » dictée par la structure démographique — toute la frénésie du secteur, la hausse des prix, l’intérêt des capitaux, tournent autour des besoins de la génération du baby-boom vieillissante.

Reprenons la chronologie pour mieux comprendre cette vague grise : en 2021, la première génération du baby-boom atteint 75 ans, ce qui amorce une demande initiale pour les soins de grande vieillesse ; avec la fin de la pandémie, le taux d’occupation rebondit à la baisse ; en 2025, ils atteignent 80 ans, entrant dans la phase de très grande vieillesse, avec une explosion de la demande, qui pousse le taux d’occupation à 89,1 %, marquant 18 trimestres consécutifs de croissance ; en 2026 et au-delà, de plus en plus de baby-boomers atteignent cet âge, la demande continue de croître, et la pénurie d’offre s’aggrave, alimentant la chaleur du secteur.

Les données du NIC confirment la place centrale de cette génération : actuellement, environ 1 million de résidents vivent dans des établissements d’aide à la vie, dont 50 % ont plus de 85 ans, et 31 % ont entre 75 et 84 ans — ces deux groupes d’âge correspondent précisément à la tranche centrale du baby-boom, ce qui signifie que cette génération est devenue le principal moteur de la demande dans le secteur.

Le rapport démographique de l’ONU de 2019, avec ses prévisions de faible natalité, confirme aussi cette tendance à long terme : entre 2020 et 2050, le nombre de personnes âgées de 60 à 74 ans aux États-Unis restera entre 53 et 59 millions ; mais celles de 75 ans et plus passeront de 23 à 48 millions, soit une croissance de plus du double.

En résumé, dans les 25 prochaines années, la croissance de l’économie grise américaine sera presque entièrement alimentée par la génération du baby-boom née entre 1946 et 1964, qui atteindra progressivement 80 ans et plus après 2026. Leur volume et leur structure de besoins continueront à définir la trajectoire de l’industrie de la retraite, tout en soutenant la croissance à long terme du secteur.

Ce groupe, en particulier, possède une caractéristique clé qui explique aussi la hausse des coûts et le taux d’occupation élevé : une part importante de leur patrimoine, une capacité de paiement plus forte. En tant que force motrice ayant propulsé la croissance économique américaine, ils ont accumulé une richesse considérable, avec les moyens de payer pour des services de qualité, ce qui explique la hausse continue des coûts dans les résidences pour seniors, tout en maintenant un taux d’occupation élevé.

Mais derrière cette opportunité, se profilent aussi de nombreux défis : comment atténuer le décalage entre l’offre et la demande ? Comment combler le déficit de main-d’œuvre ? Comment satisfaire les besoins des seniors à faibles revenus ? Ces questions n’ont pas de réponses simples ni immédiates, mais une chose est certaine : celui qui saura résoudre ces problèmes en premier pourra, dans cette vague grise, saisir ses dividendes à long terme et devenir un leader du secteur.