Le coût du logement en 1970 vs aujourd'hui : comment l'accessibilité pour la classe moyenne s'est effondrée

Pour les Américains de la classe moyenne aujourd’hui, la lutte pour se permettre de payer le loyer est devenue une réalité financière déterminante. Mais cette crise ne s’est pas déclarée du jour au lendemain — elle représente des décennies de changements économiques qui ont fondamentalement transformé la relation entre salaires et coûts du logement. Pour comprendre à quel point ce changement a été spectaculaire, il suffit de remonter à 1970, lorsque le coût moyen d’une maison en 1970 et les marchés locatifs peignaient un tableau très différent.

Comprendre le paysage immobilier de 1970

En 1970, le loyer mensuel typique pour une maison ou un appartement à travers les États-Unis était de seulement 108 $. Bien que ce chiffre puisse sembler choquamment bas aujourd’hui, il reflétait une époque où les coûts du logement étaient plus proportionnels à ce que les familles de classe moyenne gagnaient réellement. Selon des données historiques ajustées à l’inflation, le revenu annuel moyen en 1970 était d’environ 24 600 $ — ce qui signifie que le loyer représentait environ 5 % du revenu annuel pour le ménage moyen.

Le marché immobilier de cette époque fonctionnait dans des conditions économiques différentes. Il y avait une stabilité relative dans le secteur locatif, et pour la plupart des familles de classe moyenne, mettre de l’argent de côté pour le logement ne créait pas la pression financière existentielle qu’il génère aujourd’hui.

Le tournant : récessions et écarts d’accessibilité

Les années 1970 ont marqué un moment charnière dans l’économie du logement américain. Une récession durant cette décennie a créé ce que les chercheurs identifient aujourd’hui comme le premier écart d’accessibilité significatif entre locataires — une fissure qui ne ferait que s’élargir dans les décennies suivantes. Cette perturbation précoce a préparé le terrain pour des défis plus graves à venir.

La véritable accélération est survenue avec la Grande Récession de la fin des années 2000. Cette catastrophe économique n’a pas seulement créé des difficultés à court terme ; elle a fondamentalement modifié le paysage du logement de manière à perdurer aujourd’hui. Les séquelles laissées par cette crise ont durablement marqué les indicateurs d’accessibilité qui ne se sont jamais complètement remis.

La crise du logement moderne en chiffres

Avançons jusqu’en 2023, et le tableau a complètement changé. Le loyer médian pour un appartement d’une chambre s’élève à 1 499 $, tandis qu’un deux-pièces coûte 1 856 $. En décembre 2023, le loyer médian global à travers les États-Unis avait atteint 1 957 $ — une augmentation de plus de 1 700 % par rapport à 1970.

Le fardeau que cela impose aux locataires est stupéfiant. Selon des données récentes, la moitié de tous les locataires aux États-Unis ont été en situation de surcharge en 2022, dépensant plus de 30 % de leurs revenus pour le logement. Plus alarmant encore, plus de 12 millions d’Américains consacraient au moins la moitié de leur salaire entier au loyer — un niveau de pression financière qui laisse peu de place pour d’autres nécessités.

Les salaires n’ont pas suivi

Alors que le loyer a explosé, la croissance des salaires raconte une histoire différente. Le salaire moyen national au quatrième trimestre 2023 était de 59 384 $ par an — une augmentation par rapport aux 24 600 $ ajustés à l’inflation de 1970. En termes nominaux, cela représente environ une augmentation de 141 % des salaires en plus de 50 ans.

Cependant, les chiffres deviennent accablants lorsqu’on les compare à la croissance des loyers. Le loyer a augmenté de plus de 1 700 % alors que les salaires ont à peu près doublé. Cette divergence massive explique pourquoi les familles de classe moyenne se trouvent aujourd’hui financièrement pressurisées de manières que leurs homologues de 1970 n’ont tout simplement pas connues. Le coût moyen d’une maison en 1970 par rapport aux revenus ne ressemblait en rien au ratio actuel.

Ce que cela signifie pour la stabilité de la classe moyenne

La crise de l’accessibilité n’est pas une correction temporaire du marché — elle reflète des changements économiques structurels qui ont fait du logement une force dominante dans le budget des ménages. Lorsque la moitié des locataires dépensent plus de 30 % de leurs revenus pour le logement, et que des millions consacrent plus de 50 %, il y a peu de marge pour l’épargne, les fonds d’urgence ou les investissements dans l’éducation et la santé.

La comparaison entre les coûts du logement en 1970 et leurs équivalents modernes révèle plus que simplement l’inflation. Elle expose comment l’économie fondamentale de la vie de classe moyenne a changé. Ce qui représentait autrefois une part gérable des dépenses du ménage est devenu un moteur principal de l’instabilité financière pour des millions d’Américains.