Propriété conjointe pour les couples mariés : le cadre de la propriété en indivision

Pourquoi la structure de propriété immobilière est importante pour les couples mariés

Lorsque des couples mariés investissent ensemble dans l’immobilier, la façon dont ils détiennent le titre détermine leurs droits, protections et ce qui se passe si l’un des conjoints décède. La copropriété en indivision représente l’une des structures de propriété les plus protectrices disponibles pour les couples mariés aux États-Unis.

Actuellement, 25 États américains plus Washington, D.C. reconnaissent ce modèle de propriété, bien que tous ne le traitent pas de la même manière. Comprendre si votre État permet cette disposition et comment elle fonctionne est crucial avant d’acheter un bien immobilier.

Comment fonctionne la copropriété en indivision : les bases

Dans une configuration en indivision, chaque conjoint détient simultanément une part de 100 % du bien immobilier. Cela diffère fondamentalement d’autres modèles de copropriété car :

Les deux parties possèdent l’intégralité du bien, pas seulement une partie. Aucun conjoint ne possède 50 % de la maison individuellement. Au lieu de cela, chacun détient des droits de propriété complets tant qu’ils sont mariés, ce qui crée plusieurs avantages juridiques.

Une prise de décision unifiée est requise. Toute action majeure — vendre la maison, obtenir un prêt hypothécaire, ou transférer la propriété — nécessite le consentement des deux conjoints. Une seule personne ne peut pas prendre de décisions unilatérales concernant le bien.

L’héritage automatique en cas de décès. Lorsqu’un conjoint décède, le conjoint survivant hérite automatiquement de la pleine propriété par le droit de survivance, évitant ainsi totalement le processus de succession.

Protections principales : ce que la copropriété en indivision offre

Protection contre les créanciers

Si un conjoint fait face à une poursuite ou a des dettes personnelles, les créanciers ne peuvent généralement pas forcer la vente du bien pour régler cette dette individuelle. Le créancier n’a aucune revendication sur un bien détenu en indivision lorsque seul un conjoint a contracté l’obligation. Cette protection suppose que la dette appartient à un seul conjoint, et non aux deux.

Transfert d’actifs simplifié

Le droit de survivance transfère automatiquement le bien au conjoint survivant sans nécessiter de procédure de succession. Cela permet d’économiser du temps, des frais juridiques, et de garder le transfert du bien privé. Les héritiers du conjoint décédé ne peuvent pas faire de revendications sur le bien.

Action unilatérale empêchée

Un conjoint ne peut pas transférer secrètement sa part à un tiers, mettre une hypothèque sur la maison, ou la vendre sans la connaissance et le consentement de l’autre conjoint. Cette protection mutuelle évite les surprises et protège les intérêts des deux parties.

Conditions d’éligibilité et règles de formation

Pour établir une copropriété en indivision, les couples doivent satisfaire simultanément à toutes les conditions :

• Les deux parties doivent être légalement mariées ou enregistrées comme partenaires domestiques (dans les États qui reconnaissent cela pour les purposes TBE)
• L’acte de propriété doit mentionner les deux noms de manière équivalente
• Les deux individus doivent acquérir le bien en même temps par la même transaction
• Aucune des parties ne peut détenir des droits supérieurs ou des intérêts séparés dans le bien
• Les deux conjoints doivent maintenir un contrôle égal et des droits égaux pour occuper et utiliser le bien

Si une condition n’est pas remplie au moment de l’achat, la configuration ne peut pas être établie en tant que copropriété en indivision.

Comment se termine la copropriété en indivision

Une copropriété en indivision ne se dissout que dans des circonstances spécifiques :

Accord mutuel : Les deux conjoints peuvent volontairement convenir de mettre fin à la disposition et de la convertir en une autre structure de propriété.

Vente du bien : Lorsqu’ils vendent le bien, la copropriété en indivision se termine automatiquement.

Divorce ou annullement : La dissolution du mariage annule immédiatement l’accord de copropriété en indivision. Le bien est généralement converti en une copropriété en parts indivises, donnant à chaque ex-conjoint une part non divisée.

Décès d’un conjoint : Le conjoint survivant devient automatiquement le seul propriétaire. Les héritiers du conjoint décédé n’ont aucune revendication ou intérêt dans le bien.

Décès des deux conjoints : Lorsque les deux décèdent, le bien passe par la succession selon leurs testaments ou les lois d’héritage de l’État.

Avantages et limites de ce modèle de propriété

Points forts de la copropriété en indivision

Le droit automatique de survivance élimine la complexité et les coûts liés à la succession pour le conjoint survivant. Les héritiers du défunt ne peuvent pas contester le transfert ou faire valoir des revendications contre la succession. La protection des actifs s’applique tant que la dette appartient à un seul conjoint. L’exigence de consentement mutuel empêche l’une ou l’autre partie de prendre des décisions unilatérales nuisibles aux intérêts de l’autre.

Inconvénients et restrictions

Ce mode de propriété n’est pas disponible dans la moitié des États américains, limitant son application géographique. Certains États limitent la copropriété en indivision aux biens immobiliers ou à la résidence principale, excluant d’autres types d’actifs. Si les deux conjoints ont des dettes communes, les créanciers peuvent être en mesure de forcer la vente du bien. L’exigence de consentement mutuel peut créer des blocages en cas de désaccord. Après le décès du conjoint survivant, la succession devient inévitable.

De plus, d’anciennes lois d’État utilisent parfois un langage dépassé comme « mari et femme ». Les couples de même sexe mariés devraient consulter un avocat pour s’assurer que leur documentation légale est conforme dans leur État spécifique.

Quels États reconnaissent la copropriété en indivision

En 2022, les juridictions suivantes permettent la copropriété en indivision (bien que les règles spécifiques à chaque État varient) :

Alaska, Arkansas, Delaware, District de Columbia, Floride, Hawaï, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, New Jersey, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginie, et Wyoming.

Les couples dans d’autres États doivent explorer des structures de propriété alternatives telles que la copropriété en parts ou la copropriété en commun pour obtenir des protections similaires.