Logement pour personnes âgées vs. Actifs hospitaliers : une comparaison boursière de deux approches de REITs dans le secteur de la santé

Le secteur de l’immobilier de santé continue d’attirer les investisseurs en quête d’exposition aux dynamiques démographiques et à la hausse des dépenses de santé. Welltower Inc. (WELL stock) et Medical Properties Trust (MPW stock) représentent deux stratégies distinctes dans le domaine des REITs de santé, mais toutes deux ont su se positionner de manière significative sur ce marché en croissance. Comprendre leurs différences structurelles et leurs trajectoires financières est essentiel pour les investisseurs évaluant quel REIT de santé correspond à leurs objectifs d’investissement.

Des stratégies de portefeuille divergentes entraînent des profils de croissance différents

L’orientation opérationnelle de Welltower couvre les résidences pour seniors, les centres médicaux ambulatoires et les établissements de soins post-aigus en Amérique du Nord et à l’international. La société gère plus de 2 000 communautés ciblant des locataires mûrs et des seniors, se positionnant à l’intersection du logement, de la santé et de l’hôtellerie. Son segment d’exploitation (SHO) dans le logement pour seniors bénéficie d’un sous-approvisionnement structurel, créant des vents favorables pour l’expansion de l’occupation tout au long de 2025 et au-delà. De plus, Welltower profite du changement de tendance séculaire en faveur des procédures ambulatoires plutôt que des admissions hospitalières, ce qui lui permet de renforcer ses relations avec les opérateurs du système de santé.

Medical Properties, quant à lui, concentre ses efforts sur l’acquisition et le développement d’établissements hospitaliers en location nette. Son portefeuille comprend 388 propriétés représentant environ 39 000 lits agréés loués à 51 sociétés d’exploitation hospitalière. Les contrats de location de la société comportent généralement des durées initiales de plus de 15 ans avec des options de renouvellement, et plus de 99 % des baux incluent des escalades annuelles de loyer liées aux variations de l’indice des prix à la consommation. Cette structure génère des flux de trésorerie prévisibles, mais expose la société à des risques de concentration des opérateurs.

Recyclage de capital et positionnement financier

Les deux sociétés emploient des stratégies disciplinées de recyclage de capital pour financer leur croissance et renforcer leur situation financière. Le modèle de location triple-net de Welltower transfère la maintenance des propriétés, l’assurance et les taxes aux locataires, créant une stabilité des revenus tout en limitant les charges opérationnelles. L’accès de la société à des notations de crédit de qualité investissement par les principales agences de notation lui permet de bénéficier de conditions favorables sur le marché de la dette, soutenant son pipeline d’acquisitions et ses activités de développement.

Medical Properties poursuit également des stratégies de cession d’actifs et de réaffectation pour optimiser la composition de son portefeuille et améliorer sa flexibilité financière. Cependant, la société fait face à des défis de liquidité plus importants, nécessitant une gestion prudente de son endettement et de ses relations avec les locataires pour maintenir sa stabilité financière.

La croissance des bénéfices et les attentes des analystes racontent des histoires contradictoires

Les estimations consensuelles des analystes révèlent des trajectoires nettement différentes pour ces deux REITs de santé. Les prévisions pour 2025 du chiffre d’affaires et du FFO (FFO) par action de Welltower devraient augmenter respectivement de 29,8 % et 21,5 % d’une année sur l’autre. Notamment, les estimations des analystes pour ces deux années ont tendance à la hausse au cours du mois précédent, ce qui indique une confiance croissante dans les fondamentaux de l’action.

Medical Properties présente un tableau contrasté. Les analystes anticipent une contraction de 5,1 % du chiffre d’affaires en 2025, tandis que le FFO par action reculerait de 31,3 % d’une année sur l’autre. Les révisions récentes des estimations pour 2025 et 2026 ont été à la baisse, reflétant les préoccupations du marché concernant la performance des locataires et les vents contraires opérationnels.

Valorisation et performance récente du marché

Au cours du dernier trimestre, l’action Welltower a apprécié de 6,5 %, tandis que celle de Medical Properties a gagné 2 %, contre une baisse de 1,4 % pour le secteur global des REITs de santé. Cette différence de performance se retrouve dans les multiples de valorisation : Welltower se négocie à un ratio de 12 mois à venir de 30,97X (au-dessus de sa médiane sur trois ans), tandis que Medical Properties se négocie à 7,71X (également élevé par rapport aux niveaux historiques). L’écart significatif de valorisation reflète une différenciation du marché concernant les perspectives de croissance et la santé financière.

Pourquoi les investisseurs en croissance se tournent vers Welltower

Welltower apparaît comme le choix supérieur pour les investisseurs privilégiant une appréciation du capital à long terme. La combinaison de dynamiques démographiques favorables, d’une exposition diversifiée à des segments à forte croissance (logement pour seniors et centres ambulatoires), d’une notation de crédit de qualité investissement et de ressources solides en bilan crée une thèse d’investissement convaincante. La trajectoire positive de révision des bénéfices de la société renforce encore ce positionnement.

Medical Properties, tout en offrant des points d’entrée à valuation plus basse, doit faire face à des vents contraires tels que le risque de concentration des opérateurs, une dynamique de bénéfices négative et des défis structurels dans son modèle de hospitalisation en location nette. Ces facteurs limitent son potentiel de hausse à court et moyen terme.

Le consensus des analystes reflète cette évaluation : Welltower porte une note #2 (Buy) rating, while Medical Properties holds a #3 (Hold) selon Zacks. Pour les investisseurs recherchant une exposition à un REIT de santé axé sur la croissance avec des fondamentaux renforcés, l’action Welltower représente l’opportunité la plus attrayante dans le contexte actuel du marché.