Investisseurs en revenus, à noter : les meilleures recommandations de FPI prêtes à prospérer en 2026

Pourquoi les REITs méritent une place dans votre portefeuille cette année

Alors que nous entrons en 2026, le paysage de l’investissement évolue — et il redéfinit les flux de capitaux intelligents. Les baisses de taux d’intérêt, la modération de l’inflation et une croissance économique solide créent des conditions idéales pour une classe d’actifs souvent négligée : les sociétés d’investissement immobilier (REITs). Pour ceux qui recherchent un revenu fiable avec une croissance mesurée, les recommandations en matière de REITs gagnent en dynamisme.

Le cas est convaincant. Les REITs offrent une exposition directe à des actifs tangibles — entrepôts, centres commerciaux, immeubles de bureaux — tout en distribuant des revenus trimestriels soutenus par de véritables flux de trésorerie. Après une période tumultueuse, le secteur rebondit alors que les valorisations immobilières se stabilisent, que les volumes de transactions augmentent et que les taux d’occupation se renforcent.

Trois secteurs au sein du paysage REITs méritent une attention particulière à l’approche de 2026 :

Les propriétés industrielles continuent de fonctionner à plein régime. Le commerce électronique et le reshoring de la chaîne d’approvisionnement alimentent une demande persistante pour l’espace logistique. Avec une construction nouvelle limitée et une activité de location en hausse, les REITs industriels maintiennent leur pouvoir de fixation des prix et leurs fondamentaux solides — une combinaison en or pour la génération de revenus.

L’immobilier de bureaux opère un retour discret. Les bâtiments haut de gamme dans des métropoles florissantes attirent à nouveau des locataires alors que les modèles de travail hybrides se stabilisent. La nouvelle offre reste limitée, créant une marge de manœuvre pour que les REITs de bureaux bien positionnés captent la croissance des loyers à mesure que l’occupation s’améliore progressivement.

Le secteur de la vente au détail a trouvé une assise solide. La force des consommateurs et la croissance limitée de l’offre soutiennent une performance stable. Les REITs de détail sont désormais mieux placés qu’il n’y paraît pour offrir des distributions stables et une appréciation modérée au cours du prochain cycle.

Trois recommandations de REIT pour 2026

Prologis : Le géant logistique qui fonctionne à plein régime

Prologis exploite environ 1,3 milliard de pieds carrés de biens immobiliers de distribution et de logistique dans 20 pays, ce qui en fait le principal bailleur logistique mondial. Son portefeuille touche chaque maillon de la chaîne d’approvisionnement mondiale — des géants du commerce électronique aux fabricants en passant par les entreprises de transport.

Pourquoi les investisseurs devraient prêter attention : Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Au T3 2025, Prologis a enregistré une activité record de signature de baux et une croissance du FFO (Funds From Operations) de base dépassant les estimations de Wall Street, ce qui a incité la direction à relever ses prévisions annuelles. Le taux d’occupation du portefeuille tourne autour de 95 %, et le revenu net d’exploitation des mêmes magasins accélère.

L’histoire du dividende est tout aussi impressionnante. Prologis a augmenté ses versements trimestriels à cinq reprises en cinq ans, avec un taux de croissance annuel de 12,66 %. En regardant vers l’avenir, les analystes prévoient une hausse du FFO par action à 5,80 $ en 2025, poursuivant sa progression en 2026, ce qui implique des augmentations respectives de 4,32 % et 4,94 %.

Au-delà de la logistique, Prologis étend discrètement sa capacité en centres de données — une démarche tournée vers l’avenir, captant des mégatendances séculaires. Associé à sa solidité financière et à sa diversification mondiale, le groupe est conçu pour une performance constante. PLD porte une note Zacks #2 (Acheter).

Simon Property Group : Le leader résilient du retail

Simon Property Group est un pilier du secteur des REITs de détail, en tant que l’un des plus grands opérateurs mondiaux. La société possède et gère des destinations shopping de premier ordre, des centres de style de vie et des outlets en Amérique du Nord, en Europe et en Asie — attirant des milliards de dollars de dépenses annuelles des consommateurs.

Les catalyseurs récents comptent. Au T3 2025, Simon a rapporté un FFO immobilier de 3,22 $ par action, en hausse de 5,6 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’occupation des centres commerciaux et outlets américains a atteint 96,4 %, soulignant une forte appétence des locataires. La société a également augmenté son dividende trimestriel de 4,8 % à 2,20 $ par action, témoignant de sa confiance dans la génération de trésorerie future.

L’expansion du portefeuille renforce la thèse. Les mouvements stratégiques — notamment la pleine propriété de Taubman Realty Group et de Phillips Place à Charlotte — concentrent le portefeuille sur des actifs de premier ordre. Ces propriétés de prestige disposent d’un pouvoir de fixation des prix et attirent des locataires solvables.

Le consensus des analystes s’améliore. Les estimations du FFO par action pour 2025 et 2026 ont été révisées à la hausse, respectivement à 12,67 $ et 12,94 $. Simon a réalisé 14 augmentations de dividendes en cinq ans, avec une croissance cumulative de 11,7 %. SPG porte également une note Zacks #2.

Cousins Properties : La résurgence des bureaux dans le Sun Belt

Cousins Properties se concentre sur des immeubles de bureaux de classe A dans les marchés à forte croissance du Sun Belt — Austin, Atlanta, Charlotte et Phoenix. La thèse : l’immobilier haut de gamme dans des métropoles dynamiques attire et retient des locataires d’entreprises, même en période de cycles économiques.

La dynamique s’accélère. Au T3 2025, Cousins a signé plus de 550 000 pieds carrés de baux de bureaux, avec une hausse de 4-5 % du loyer net de seconde génération par pied carré en termes de trésorerie. Cela indique une volonté des locataires de renouveler à des loyers plus élevés — un seuil critique. La direction a relevé ses prévisions de FFO par action à 2,82 $-2,86 $ pour 2025, reflétant une amélioration des flux de trésorerie attendus.

La composante revenu : un dividende trimestriel de 32 cents offre un rendement immédiat, avec une croissance potentielle à mesure que la demande de bureaux reprend. Les estimations du FFO par action pour 2025 et 2026 ont été révisées à 2,84 $ et 2,92 $, impliquant respectivement une croissance de 5,58 % et 2,70 % d’une année sur l’autre. CUZ porte une note Zacks #2.

La conclusion sur les recommandations de REIT pour 2026

Le contexte macroéconomique s’aligne favorablement. La détente des conditions financières, l’amélioration des fondamentaux immobiliers et des bilans prudents créent un environnement favorable pour les REITs dans divers sous-secteurs. Pour les investisseurs axés sur le revenu, une sélection stratégique de REITs offre une combinaison puissante : distributions trimestrielles régulières, caractéristiques de couverture contre l’inflation, et potentiel d’appréciation modérée du capital à mesure que la confiance revient sur les marchés.

Les trois choix recommandés — Prologis, Simon Property Group et Cousins Properties — illustrent différentes facettes de la résilience immobilière : dynamique industrielle, reprise du retail et résurgence des bureaux dans le Sun Belt. Chacun offre une voie distincte vers une surperformance en 2026.

Note : Les indicateurs de performance présentés dans cette analyse font référence aux fonds provenant des opérations (FFO), la métrique standard pour évaluer la performance et la capacité de génération de trésorerie des REITs.