Quelle part de votre revenu brut doit aller à l'hypothèque : une véritable analyse

Lorsque vous visez la maison de vos rêves, une question vous empêche de dormir : combien de votre revenu brut devriez-vous consacrer aux paiements hypothécaires ? La réponse n’est pas aussi simple qu’un seul chiffre—les prêteurs, les conseillers financiers et votre propre situation jouent tous un rôle. Mais voici le truc : connaître les différents modèles peut vous aider à déterminer ce qui fonctionne réellement pour votre portefeuille.

Le problème : pourquoi cela importe plus que vous ne le pensez

La plupart des primo-accédants se surendettent ou jouent la sécurité. Ils obtiennent une approbation pour un montant hypothécaire et achètent immédiatement une maison à ce prix, ou ils doutent d’eux-mêmes et manquent des opportunités. La réalité ? La limite d’approbation de votre prêteur et ce que vous devriez réellement dépenser sont deux choses différentes. C’est là qu’interviennent la compréhension des ratios revenu/hypothèque.

Les principaux modèles utilisés par les prêteurs

Vos revenus ne concernent pas seulement l’approbation—ils concernent aussi votre santé financière. Voici les cadres sur lesquels s’appuient les prêteurs et les professionnels de la finance :

La règle des 28 % : le début conservateur

C’est l’approche la plus simple : ne pas laisser votre paiement hypothécaire mensuel dépasser 28 % de votre revenu brut mensuel. Cela inclut le principal, les intérêts, les taxes foncières et l’assurance habitation.

Pensez-y ainsi—si vous gagnez 7 000 $ brut par mois, vous ne devriez pas dépasser environ 1 960 $ pour tout ce qui concerne l’hypothèque. C’est clair, simple, et cela vous laisse beaucoup de marge de manœuvre.

Le cadre 28/36 : équilibrer toutes vos dettes

Ce modèle s’appuie sur la règle des 28 %, mais ajoute une couche supplémentaire. Alors que votre hypothèque représente 28 % du revenu brut, votre dette totale—y compris cartes de crédit, prêts auto, services publics et autres obligations—ne devrait pas dépasser 36 %.

Avec un revenu mensuel de 7 000 $ : vous êtes limité à 1 960 $ pour la maison et 2 520 $ pour tout le reste. Cela vous laisse environ $560 pour couvrir d’autres dettes mensuelles en dehors de l’hypothèque. Il vous oblige à voir l’ensemble de ce que vous devez.

Le modèle 35/45 : flexibilité selon la situation

Certaines personnes préfèrent utiliser des chiffres différents. Cette approche indique que votre dette totale (y compris l’hypothèque) ne devrait pas dépasser 35 % de votre revenu brut. Ou, alternativement, que pas plus de 45 % de votre revenu net devrait aller aux dettes mensuelles totales.

Avec 7 000 $ brut, cela donne un maximum de 2 450 $ pour toutes les dettes. Mais si votre revenu net après impôts est de 6 000 $, alors 45 % de cela vous donne 2 700 $. Vous travaillez avec une fourchette—de 2 450 à 2 700 $, ce qui peut sembler moins restrictif.

La règle des 25 % après impôts : la contrainte la plus stricte

Ce modèle utilise votre revenu net (après impôts) au lieu du brut. La règle : limiter votre paiement hypothécaire à 25 % de ce chiffre.

C’est l’approche la plus conservatrice. Si vous rapportez 6 000 $ par mois, votre hypothèque ne devrait pas dépasser 1 500 $. Pourquoi choisir cela ? Si vous avez déjà beaucoup de dettes, comme des prêts étudiants ou des paiements auto, cette méthode vous empêche de vous surcharger.

Ce qu’il faut réellement pour calculer votre propre chiffre

La situation de chacun est différente, alors parlons de ce qui compte vraiment :

Vos chiffres de revenus réels proviennent de vos fiches de paie—à la fois brut et net. Si vos revenus ne sont pas stables, consultez vos dernières déclarations d’impôts pour avoir une image réaliste.

Vos dettes existantes sont tout ce que vous devez : cartes de crédit, prêts étudiants, paiements auto, prêts personnels. Ce n’est pas la même chose que les dépenses quotidiennes comme l’épicerie. La dette, c’est ce que vous vous êtes engagé à payer chaque mois.

Votre apport initial influence directement votre paiement mensuel. Un apport de 20 % peut éliminer l’assurance hypothécaire privée (PMI), même si ce n’est pas obligatoire. Plus votre apport est élevé, plus votre mensualité sera faible.

Votre score de crédit détermine votre taux d’intérêt. Un meilleur crédit signifie généralement des taux plus bas, donc des paiements mensuels plus faibles. Il vaut la peine d’y prêter attention avant de faire une demande.

Comment les prêteurs décident réellement de ce que vous pouvez vous permettre

Voici ce qui se passe en coulisses : les prêteurs calculent votre ratio d’endettement (DTI). Ils additionnent tous vos paiements mensuels de dettes et divisent par votre revenu brut mensuel.

Supposons que votre revenu mensuel soit de 7 000 $, que votre paiement auto soit de 400 $, vos prêts étudiants de 200 $, le minimum de votre carte de crédit de 500 $, et que vous testiez un prêt hypothécaire potentiel de 1 700 $. Cela fait un total de 2 800 $. Votre DTI ? 40 % ($2 800 ÷ 7 000 $).

En général, les prêteurs aiment voir un DTI entre 36 % et 43 %. Plus il est bas, plus votre dossier paraît solide. Différents prêteurs ont des seuils de confort différents, donc faire jouer la concurrence pour trouver le meilleur prêteur hypothécaire fait toute la différence.

Moyens pratiques pour réduire votre paiement mensuel

Si les chiffres ne fonctionnent pas comme vous le souhaitez, vous avez des options :

Regardez une maison moins chère. Juste parce que vous êtes approuvé pour 500 000 $, cela ne veut pas dire que vous devez dépenser tout ce montant. Une maison à 450 000 $ vous soulage vraiment dans votre budget mensuel.

Économisez plus pour votre apport. Chaque point de pourcentage supplémentaire réduit ce que vous financez. Passer de 10 % à 20 % d’apport pourrait vous faire économiser des centaines chaque mois.

Améliorez votre taux d’intérêt. Cela dépend de votre score de crédit et de votre DTI. Remboursez vos dettes existantes—surtout les cartes de crédit—et voyez ces deux indicateurs s’améliorer. Un meilleur profil de crédit = meilleurs taux = paiements plus faibles.

Les coûts cachés dont personne ne parle jusqu’à ce qu’il soit trop tard

Le paiement hypothécaire n’est qu’une partie. Préparez-vous à :

• L’entretien et les réparations : Les toits tombent, les tuyaux fuient, les systèmes tombent en panne. Mettez de l’argent de côté régulièrement.
• Le jardin et l’aménagement paysager : Que vous embauchiez quelqu’un ou que vous le fassiez vous-même, cela coûte de l’argent.
• Les améliorations de la maison : Systèmes obsolètes, fixtures usés, rénovations esthétiques—l’inspection vous dira ce qui doit être réparé ou remplacé.

Ce ne sont pas optionnels. Ils font partie de la propriété, et c’est souvent là que les gens se retrouvent en difficulté financière après l’achat.

La conclusion

Votre revenu brut détermine absolument combien vous pouvez vous permettre d’acheter, mais votre dette, votre score de crédit et votre apport jouent aussi un rôle. La règle des 28 % vous donne un bon point de départ, le cadre 28/36 vous maintient équilibré, l’approche 35/45 offre de la flexibilité, et la méthode à 25 % après impôts vous garde le plus en sécurité si vous avez déjà beaucoup de dettes. Choisissez le cadre qui correspond à votre situation financière réelle—pas seulement ce qui vous fait approuver, mais ce qui vous permet de rester à l’aise pour les 15 à 30 prochaines années de paiements.