Le marché immobilier de 2025 : l'histoire de deux Amériques émergentes à travers les États-Unis

Le paysage immobilier américain est devenu fortement divisé. Alors que certaines régions enregistrent des gains impressionnants, d’autres font face à des vents contraires qui suggèrent la prudence pour les acheteurs potentiels. Comprendre cette divergence—alimentée par les dernières données de Zillow d’octobre 2025—permet de révéler des insights cruciaux sur où se trouvent les opportunités et où la dynamique du marché ralentit.

Dynamique du marché et les gagnants

Les performers les plus solides racontent une histoire convaincante. New Jersey domine avec une appréciation de 11,7 % sur deux ans, tandis que New York suit de près à 11,6 %. Dans le Nord-Est, le Connecticut a augmenté de 11,0 % sur la même période, démontrant une demande robuste sur des marchés établis.

Le marché immobilier californien et les marchés plus larges de l’Ouest peignent un tableau différent. La Californie affiche une valeur moyenne des maisons à 784 364 $, avec une croissance modeste de 1,8 % sur deux ans, tandis que le Texas a reculé de 2,7 % sur deux ans. L’Arizona et le Colorado ont tous deux connu une dynamique négative, en baisse de 2,0 % et 1,3 % respectivement sur deux ans.

Par ailleurs, une force émergente apparaît dans le Midwest et le Sud-Est. L’Illinois a bondi de 4,3 % d’une année sur l’autre—la plus forte hausse annuelle—bénéficiant de sa localisation centrale et de ses fondamentaux économiques. L’Indiana, l’Iowa, le Kansas et le Kentucky ont tous enregistré des gains de plus de 7,4 % sur deux ans, indiquant une appréciation régulière dans ces régions traditionnellement abordables.

Variations géographiques des prix

Hawaï affiche un prix premium à 959 688 $ par maison, une réalité façonnée par son inventaire limité et son attrait touristique. À l’opposé, le Mississippi offre les valeurs moyennes de maison les plus basses à 185 741 $, suivi de la Virginie-Occidentale à 169 206 $—tous deux présentant des opportunités pour les acheteurs soucieux de la valeur.

Les marchés de milieu de gamme montrent des trajectoires diverses. La Colorado à 549 087 $ et l’Utah à 540 574 $ reflètent la désirabilité de l’Ouest mais font face à des vents contraires récents. Le Nord-Est reste plus cher : le Massachusetts affiche une moyenne de 667 117 $ avec une croissance solide de 7,1 % sur deux ans, tandis que le New Jersey à 578 764 $ combine un prix premium avec une appréciation exceptionnelle.

États en stabilisation ou en déclin

Tous les marchés ne prospèrent pas. La Floride, malgré sa popularité, a reculé de 5,0 % d’une année sur l’autre et de 4,4 % sur deux ans—un revers significatif pour une destination de migration traditionnelle. Le Texas a également déçu avec une baisse annuelle de -2,6 %, l’Oregon est resté stable à 0,4 % de croissance sur deux ans, et plusieurs États du Sud-Ouest ont stagné ou décliné.

La Louisiane, bien que abordable à 208 936 $, a montré des pertes marginales de 2,0 % sur deux ans. Le statut de prime de Hawaii n’a pas empêché une baisse annuelle de -2,1 %, suggérant que même les marchés prestigieux font face à des pressions sur l’accessibilité.

Le schéma sous-jacent

L’analyse des données complètes de Zillow (octobre 2023 à octobre 2025) révèle que les États traditionnellement abordables—notamment dans le Sud et le Midwest—émergent comme des actifs en appréciation. À l’inverse, les marchés florissants de l’Ouest et la Floride ont commencé à reculer après des années de croissance explosive. Cette inversion suggère que les acheteurs devraient réajuster leurs hypothèses sur où la valeur apparaît en 2026.

Les données du marché immobilier soulignent un changement fondamental : les tendances migratoires de l’ère pandémique s’inversent, la dynamique offre-demande se rééquilibre, et les facteurs économiques régionaux déterminent de plus en plus les résultats plutôt que les tendances nationales.

Principaux enseignements par région

Performers de tête : New Jersey (11,7 %), New York (11,6 %), Connecticut (11,0 %), Illinois (4,3 % annuellement)

Leaders en accessibilité avec croissance : Indiana, Iowa, Kansas, Kentucky—tous affichant une appréciation de 7 %+ sur deux ans avec des valeurs de maison inférieures à 270 000 $

Zones de prudence : Floride, Texas, Arizona, Colorado—dynamique négative ou minimale récente malgré leur popularité historique

Marchés premium résistant : Massachusetts, Washington et Utah maintiennent leur force, bien que avec des trajectoires variées

Pour les acheteurs en 2026, les données suggèrent de regarder au-delà des hotspots traditionnels vers des marchés secondaires bénéficiant de dynamiques démographiques favorables et de valeurs en appréciation—particulièrement dans le Heartland et le Sud-Est où l’offre et la demande restent mieux équilibrées.

Source des données : Évaluations Zillow des résidences unifamiliales (SFR) collectées le 9 décembre 2025, analysant l’appréciation sur deux ans (octobre 2023 à octobre 2025), les changements sur un an (octobre 2024 à octobre 2025), et les tendances sur six mois (avril 2025 à octobre 2025) dans tous les 50 États.