Le piège du prêt hypothécaire sur 50 ans : pourquoi les banques et les investisseurs en mREIT sourient pendant que les acheteurs paient le double

Lorsque le président Trump a proposé de prolonger la durée des prêts hypothécaires à 50 ans, les gros titres se concentraient sur la baisse des mensualités. Mais le bénéfice tangible net pour les emprunteurs raconte une histoire complètement différente — et c’est une histoire qui expose un transfert massif de richesse des propriétaires vers les institutions financières.

Les chiffres qui devraient faire peur aux acheteurs

Commençons par ce qui semble attrayant : acheter une maison à 450 000 $ avec un prêt hypothécaire standard sur 30 ans à 6,25 % d’intérêt implique une mensualité de 2 771 $. Étendre ce même prêt sur 50 ans, et la mensualité tombe à 2 452 $. Cette $319 économie mensuelle( paraît attractive jusqu’à ce que vous fassiez le calcul complet.

Sur trois décennies, vous paieriez environ 547 000 $ d’intérêts à votre prêteur. Passer à une durée de 50 ans ? Les intérêts totaux explosent à environ 1,02 million de dollars — presque le double. Le vrai coût de cette mensualité « abordable » est près d’un demi-million de dollars en intérêts supplémentaires qui vont directement dans le système financier.

C’est ici qu’il devient crucial de comprendre les prêts hypothécaires à amortissement automatique. Au début de tout prêt, la majorité de votre paiement va vers les intérêts plutôt que vers la constitution de capital dans votre maison. Avec une structure sur 50 ans, ce déséquilibre s’amplifie considérablement, ce qui signifie que les acheteurs de maison passeraient des décennies à accumuler de la richesse à un rythme glacial, tandis que les banques récoltent des revenus d’intérêts à un rythme accéléré.

Les véritables gagnants : banques et mREITs hypothécaires

Les grandes banques commerciales comme Bank of America et Citigroup seraient immédiatement en position de capitaliser sur ce changement. Leur envergure leur permet de répartir le risque sur des milliers de prêts hypothécaires à l’échelle nationale, tandis que leur puissance de marque garantit qu’elles attireraient suffisamment de clients pour générer d’énormes volumes de ces prêts à plus long terme.

Mais il existe un bénéficiaire plus sophistiqué : les fonds d’investissement immobilier spécialisés dans les hypothèques )mREITs tels que Annaly Capital et AGNC Investment Corp.. Ces fonds achètent des titres hypothécaires regroupés et tirent profit de l’écart entre leurs coûts d’emprunt et les intérêts qu’ils perçoivent. Les investisseurs y affluent pour leurs rendements exceptionnels — actuellement autour de 12,7 % pour Annaly et près de 14 % pour AGNC.

C’est ici que les hypothèques sur 50 ans transforment le paysage des mREITs. La nature à amortissement automatique des hypothèques signifie qu’une partie de chaque paiement d’intérêt représente en réalité un remboursement du principal. Cela crée une pression à la baisse sur la valorisation des mREITs au fil du temps, car ils retournent essentiellement du capital aux actionnaires pendant que leurs portefeuilles se déprécient. La valeur nette tangible d’AGNC illustre parfaitement cela : elle a débuté 2020 à 17,66 $ par action, mais s’est érodée à 8,28 $ au troisième trimestre 2025.

Des durées de prêt plus longues changeraient radicalement cette équation. Avec des hypothèques sur 50 ans, les intérêts représenteraient une part beaucoup plus importante des flux de trésorerie totaux pendant des décennies, ce qui signifie moins de capital retourné via les dividendes. Le bénéfice tangible net pour les actionnaires de mREITs ? La valeur de leur portefeuille diminuerait plus lentement, rendant ces investissements déjà à haut rendement encore plus attractifs pour les investisseurs axés sur le revenu.

Un changement de régime pour les marchés financiers

Bien qu’il reste incertain que les hypothèques sur 50 ans passent du stade de proposition à celui de politique, les incitations financières sont parfaitement claires. Les prêteurs — qu’il s’agisse des banques traditionnelles ou des investisseurs sophistiqués en mREITs — captureraient un transfert de richesse énorme des emprunteurs. Pour les traders d’actions financières, un régime de prêt hypothécaire sur 50 ans pourrait fondamentalement réévaluer l’attractivité des titres adossés à des hypothèques et des institutions qui les détiennent.

La question n’est pas de savoir si cela profite au secteur financier. C’est absolument le cas. La vraie question est de savoir si les décideurs politiques réalisent qu’ils subventionnent essentiellement les profits bancaires au détriment de l’accumulation de capitaux par les acheteurs de maison au cours des cinquante prochaines années.