Oficina y vivienda en Seúl, los grandes apartamentos se fortalecen, los apartamentos medianos y pequeños continúan en declive

El precio de venta de los apartamentos en oficinas en Seúl continuó en tendencia de alza en abril de 2026, pero la fuerza impulsora del aumento no provino de todo el mercado, sino que se concentró en áreas de gran y mediana superficie con alta demanda residencial.

Según los datos publicados el 26 de abril, basados en una encuesta de KB Inmobiliaria realizada el 13 de abril, la tasa de aumento en los precios de compra y venta de oficinas en Seúl en abril fue del 0.13%. Aunque esto representa una reducción respecto al 0.16% de marzo, Seúl ha mantenido una tendencia de alza durante 15 meses consecutivos desde febrero de 2025 hasta abril de 2026. A simple vista, el mercado parece mantener la tendencia alcista, pero en realidad, la diferenciación entre los diferentes segmentos de superficie se ha vuelto muy evidente.

Especialmente, las oficinas en grandes superficies superiores a 85 metros cuadrados subieron un 0.70%, y las oficinas medianas a grandes con superficies entre 60 y 85 metros cuadrados aumentaron un 0.39%, mostrando un impulso de crecimiento relativamente fuerte. En contraste, las oficinas medianas con superficies entre 40 y 60 metros cuadrados bajaron un 0.07%, las pequeñas con superficies entre 30 y 40 metros cuadrados cayeron un 0.11%, y las oficinas ultrapequeñas con menos de 30 metros cuadrados bajaron un 0.05%. Las oficinas medianas y pequeñas cambiaron a una tendencia de caída este mes, mientras que las oficinas ultrapequeñas llevan cinco meses consecutivos en descenso. Generalmente, las oficinas grandes, con atributos residenciales más fuertes, atraen con mayor facilidad la demanda que las considera como sustituto de apartamentos, mientras que las oficinas pequeñas están más influenciadas por la demanda de inversión en alquiler, reflejando esta tendencia las características mencionadas.

Por regiones, el área metropolitana y el país en general registraron aumentos del 0.04% y 0.03%, respectivamente, pero fuera de Seúl, la dinámica de aumento en el área metropolitana fue más débil. Gyeonggi-do bajó un 0.01%, Incheon un 0.39%, y las cinco grandes ciudades metropolitanas (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju y Ulsan) también cayeron un 0.05%. El precio promedio de compra y venta en todo el país fue de 264.23 millones de wones, en el área metropolitana de 274.43 millones de wones, y en las cinco grandes ciudades de 196 millones de wones. Seúl tuvo el precio más alto con 308.49 millones de wones, seguida por Gyeonggi-do con 265.05 millones de wones y Incheon con 165.39 millones de wones. La diferenciación en la tendencia de precios entre Seúl y otras regiones es una característica destacada de esta estadística.

El mercado de alquiler completo y la rentabilidad del alquiler también muestran diferencias regionales. En abril, el precio promedio de alquiler completo de oficinas en todo el país fue de 205.21 millones de wones, en el área metropolitana de 215.16 millones de wones, y en las cinco grandes ciudades de 137.32 millones de wones. En Seúl, el precio de alquiler completo fue de 236.49 millones de wones, en Gyeonggi-do de 212.05 millones de wones, y en Incheon de 134.93 millones de wones. La rentabilidad del alquiler a nivel nacional fue del 5.49%, en el área metropolitana del 5.33%, y en las cinco grandes ciudades del 6.53%. En Seúl, la rentabilidad fue del 4.90%, en Gyeonggi-do del 5.53%, y en Incheon del 6.41%. En general, las propiedades en Seúl, con precios de compra y venta más altos, tienden a tener una rentabilidad de alquiler menor, mientras que las regiones con menor carga de precios o Incheon muestran rentabilidades más altas, manteniendo esta estructura.

En resumen, el mercado de oficinas reciente puede caracterizarse como un escenario de “fuerte impulso residencial en Seúl centrado en la ciudad” y “de debilidad en regiones fuera de Seúl y en segmentos de superficies pequeñas”. Dependiendo del nivel de tasas de interés, la demanda de sustitución de viviendas y las condiciones del mercado de alquiler en diferentes regiones, incluso en oficinas del mismo tipo, se observan diferenciaciones claras en la tendencia de precios. Es probable que las oficinas residenciales medianas y grandes en Seúl mantengan una tendencia relativamente sólida en el futuro, mientras que la recuperación de productos pequeños de inversión y del mercado en regiones fuera de Seúl podría continuar siendo lenta.