Impuesto a la propiedad inmobiliaria, posibilidad de reformar centrada en la residencia real… Aviso de cambios en el mercado

Con la rápida difusión antes de las elecciones locales de junio del debate sobre la reforma de la deducción especial por tenencia a largo plazo para los propietarios de viviendas individuales, el mercado está atento a la posible transición del estándar del sistema fiscal inmobiliario de “período de tenencia” a “residencia real o no”.

El sistema de deducción especial por tenencia a largo plazo fue inicialmente introducido para aliviar la carga fiscal de los demandantes reales. Este sistema fue anunciado en 1988 y entró en vigor desde el 1 de enero de 1989, con el objetivo de reducir la carga fiscal de los propietarios de viviendas que las poseían durante un período prolongado, permitiéndoles deducir parte de las ganancias de la transferencia al vender. El contexto de su introducción fue que: gravar de una sola vez las ganancias acumuladas a largo plazo podría resultar en una carga fiscal excesiva, y que era necesario reducir la llamada “congelación de inventario” de propiedades, causada por cargas fiscales demasiado altas que impedían su venta. Actualmente, cuando un propietario de vivienda individual la vende después de poseerla más de 3 años y residir en ella más de 2 años, puede deducir hasta un 40% según el período de tenencia y otro 40% por el período de residencia, con un máximo total de deducción del 80%.

Este sistema se amplió significativamente durante la administración de Lee Myung-bak en 2009, para hacer frente a la crisis financiera global y la recesión en el mercado inmobiliario. En ese momento, si un propietario de vivienda individual la poseía durante 10 años, podía disfrutar de una deducción máxima del 80%, y posteriormente, en la administración de Moon Jae-in desde 2020, se reforzaron los requisitos de residencia real, formando la estructura actual. Aunque en apariencia ambos son propietarios de una vivienda individual, la diferencia en la carga fiscal entre residir realmente y solo poseer es enorme. Por ejemplo, una vivienda comprada hace 10 años por 7 mil millones de wones, vendida después de residir en ella 10 años por 15 mil millones de wones, genera un impuesto de transferencia de aproximadamente 3.48 millones de wones; pero si solo se ha poseído durante el mismo período sin residir, solo se aplica la deducción general, y el impuesto aumenta a 31.33 millones de wones. En el caso de una vivienda comprada por 20 mil millones de wones y vendida por 40 mil millones, el impuesto en residencia real sería de 95.06 millones de wones, mientras que sin residir sería de 480.63 millones de wones, una diferencia aún mayor.

A pesar de ello, los políticos y algunos grupos ciudadanos consideran que el sistema actual de deducción otorga ventajas excesivas a los propietarios de viviendas de alto valor. En particular, han surgido críticas señalando que el sistema fomenta la aparición de fenómenos como “selección exclusiva” en las principales áreas de Gangnam y a lo largo del río Han en Seúl, donde los activos ya no se dispersan en varias propiedades, sino que se concentran en apartamentos de alto precio en ubicaciones privilegiadas. El presidente Yoon Suk-yeol también ha mencionado varias veces en la plataforma X (antes Twitter) el problema de los beneficios fiscales para los propietarios de viviendas individuales no residenciales, y el 18 de abril expresó claramente que una reducción significativa del impuesto por solo tener la propiedad durante mucho tiempo viola la justicia y el sentido común, mostrando su voluntad de ajustar el sistema. Recientemente, incluso 10 legisladores del Partido Progresista, incluido el legislador Yoon Jong-yoo, presentaron un proyecto de ley para abolir la deducción especial por tenencia a largo plazo para los propietarios de viviendas individuales, y el debate se está expandiendo hacia la fase de legislación formal.

Pero el mercado y la academia prefieren centrarse en la posibilidad de “reestructuración centrada en la residencia” en lugar de la eliminación total. Porque si se eliminan por completo los beneficios por tenencia a largo plazo, esto podría debilitar el principio de protección a los demandantes reales y, en cambio, estimular compras y ventas a corto plazo o provocar congelamiento de transacciones. El gobierno aún no ha hecho públicos los detalles, pero se discute que podría aumentar la carga fiscal por tenencia o transferencia para los propietarios de viviendas no residenciales, y que las situaciones en las que la residencia se suspende por motivos inevitables como estudios o trabajo podrían considerarse excepciones. El ministro de Tierra, Infraestructura y Transporte, Kim Yun-deok, también afirmó en una entrevista en la radio el mes pasado 12 que comenzará a ajustar las reformas fiscales relacionadas con las propiedades de valor extremadamente alto y no residenciales, y perfeccionará el sistema fiscal inmobiliario en su conjunto. El Ministerio de Planificación y Finanzas, tras la política de 15 de octubre del año pasado, está gestionando proyectos de investigación y grupos de trabajo interministeriales que cubren tanto los impuestos de tenencia como los de transferencia, y algunos observadores creen que las propuestas concretas podrían reflejarse en el proyecto de reforma fiscal de 2027 que se publicará a principios de julio de este año.

El problema radica en el posible impacto de la reforma fiscal en el mercado. Algunos temen que solo la señal de aumento de impuestos pueda provocar un aumento temporal en la venta de propiedades antes de la reforma, pero que tras el aumento real de impuestos, la demanda de mejora podría disminuir, reduciendo las transacciones y la liquidez. Especialmente para los propietarios que alquilan sus viviendas, que viven en propiedades con impuestos completos, o para los demandantes que buscan mejorar su nivel de vida mediante el aumento progresivo de sus residencias bajo cargas de impuestos elevados, la carga podría incrementarse. También hay opiniones que señalan que fortalecer la tributación sobre viviendas no residenciales podría reducir la oferta total de propiedades y aumentar los alquileres mensuales. Esta tendencia indica que el sistema fiscal inmobiliario está pasando de ser un problema meramente fiscal a una etapa en la que debe considerarse en conjunto con las políticas de mercado de transacciones, alquileres y oferta. Cómo reaccionará el mercado en el futuro dependerá de si el gobierno puede implementar políticas de expansión de la oferta de viviendas de manera precisa, mientras refuerza el sistema fiscal.