¿Cómo enfrentan los REITs las recesiones económicas? Un análisis del rendimiento durante una recesión

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) han fascinado durante mucho tiempo a los inversores que buscan diversificación en sus carteras. Estos vehículos de inversión requieren que al menos el 75% de los activos permanezcan vinculados a bienes raíces y que el 75% de los ingresos provengan de operaciones inmobiliarias. Es crucial que los REITs distribuyan al menos el 90% de sus beneficios a los accionistas en forma de dividendos. Pero la pregunta central sigue siendo: ¿cómo se desempeñan realmente las inversiones en REITs durante los ciclos de recesión y deberían ocupar una posición defensiva en tu cartera?

Los datos históricos cuentan una historia convincente. Desde 1972 hasta 2024, los REITs estadounidenses entregaron un rendimiento anual promedio del 12,6%, superando ampliamente el 8% del S&P 500 en el mismo período. Sin embargo, los años recientes han cambiado esta narrativa. En los últimos cinco años, los REITs rindieron solo un 5,5% anual, muy por detrás del impresionante 15,3% del S&P 500. Esta divergencia plantea una pregunta importante: ¿son los REITs realmente protectores durante las dificultades económicas?

Comprendiendo el comportamiento de los REITs durante las recesiones

Cuando las economías entran en recesión, los REITs han sufrido históricamente golpes significativos. Investigaciones de Neuberger Berman que analizan los ciclos económicos desde 1991 hasta 2024 revelaron que los REITs promediaron retornos negativos del -17,6% durante los períodos de recesión. En comparación, el S&P 500 tuvo un rendimiento aún peor, con una caída superior al 20% en promedio.

Pero la historia tiene matices. Edward Pierzak, vicepresidente senior de investigación en Nareit, señala un patrón a menudo pasado por alto: los REITs suelen mantener un impulso positivo antes de que lleguen las contracciones económicas. En los 12 meses previos a las últimas seis recesiones, los REITs tuvieron un retorno promedio del 5,7%, lo que sugiere que los inversores con un buen timing podrían captar ganancias antes de que se produzcan las caídas.

La diferencia clave surge en comparación con los bienes raíces privados. “En las últimas seis recesiones, los REITs superaron a los bienes raíces privados durante una recesión, y también lo hicieron en los cuatro trimestres posteriores a una recesión”, señaló Pierzak. Esta ventaja proviene de la liquidez de los REITs—los valores en mercado público ajustan sus precios mucho más rápidamente que las transacciones de propiedades privadas.

Por qué los REITs se recuperan después de las contracciones económicas

Quizá lo más llamativo es el comportamiento de los REITs inmediatamente después de las recesiones. En los 12 meses posteriores a la finalización de las últimas seis recesiones, los REITs generaron un retorno promedio del 22,7%, una recuperación dramática respecto a las pérdidas durante la caída.

Este mecanismo de rápida recuperación se relaciona directamente con la dinámica de las tasas de interés. Las valoraciones inmobiliarias, especialmente para propiedades comerciales como apartamentos y oficinas, reaccionan de forma aguda a los movimientos de las tasas de interés. Las tasas de capitalización—las métricas de rendimiento que determinan los valores de las propiedades—se mueven en sintonía con las tasas de los bancos centrales.

Durante las recesiones, los bancos centrales casi universalmente reducen las tasas de interés para estimular la actividad económica. Las tasas más bajas comprimen las tasas de capitalización, lo que impulsa mecánicamente las valoraciones de las propiedades comerciales. Como los REITs cotizan en mercados públicos, esta revaloración ocurre casi instantáneamente. Los mercados financieros suelen mirar 12-18 meses hacia adelante en lugar de centrarse en las valoraciones actuales, lo que significa que los precios de los REITs comienzan a recuperarse antes de que la recesión termine oficialmente.

El tipo de activo importa: qué REITs son más resistentes a las recesiones

Los inversores en REITs pueden acceder a diversas especializaciones: propiedades residenciales multifamiliares, oficinas, hoteles, instalaciones industriales o centros de datos. Estos segmentos muestran perfiles de resistencia a las recesiones notablemente diferentes.

“Durante una recesión, sectores como oficinas y hoteles tenderán a tener un rendimiento inferior”, explicó Peter Zabierek, CEO y gestor de cartera de REITs en Sugi Capital Management. “Pero otros, como centros de datos y torres de telefonía, superarán.”

Un análisis de Wide Moat Research en 2025 identificó ganadores y perdedores específicos. Los centros de datos, instalaciones de salud y propiedades con arrendamientos netos triples emergieron como las categorías más defensivas en recesiones. Estos segmentos mantienen una demanda estable incluso durante contracciones económicas. Por el contrario, los REITs hoteleros, las empresas de carteles publicitarios y aquellos que poseen préstamos hipotecarios enfrentan caídas más pronunciadas durante las recesiones, ya que el gasto discrecional y la actividad de viajes se contraen bruscamente.

Esta diferenciación es enormemente importante para la estrategia de inversión. Un inversor preparado para una recesión debería considerar rotar su exposición hacia REITs de salud y centros de datos, mientras reduce su exposición a trusts enfocados en hospitalidad y oficinas.

Conclusiones clave para los inversores en REITs

¿Qué se desprende de este análisis? Varias ideas fundamentales para quienes consideran asignar recursos a los REITs:

Primero, los REITs muestran una mayor protección contra las caídas que el mercado accionario en general durante las recesiones. Una caída del -17,6%, aunque dolorosa, supera sustancialmente el rendimiento típico del -20% del S&P 500.

Segundo, la selección del tipo de REIT resulta decisiva. Los REITs de salud y centros de datos ofrecen una protección superior en caso de deterioro económico. Estos sectores se benefician de tendencias estructurales—el envejecimiento de la población que impulsa la demanda de salud, la transformación digital que acelera las necesidades de centros de datos—que operan independientemente de los ciclos recesivos.

Tercero, el potencial de recuperación tras las recesiones posiciona a los REITs como oportunidades tácticas durante los momentos más oscuros de la contracción económica. La ganancia promedio del 22,7% después de una recesión recompensa a los inversores con la convicción de mantener durante las caídas o con la capacidad de timing para desplegar capital en el fondo del ciclo.

En definitiva, el rendimiento de los REITs durante las recesiones refleja una realidad matizada: los mercados de acciones en general suelen caer más, pero la composición del portafolio y la selección de segmentos son fundamentales. Los inversores estratégicos que reconozcan estas dinámicas pueden construir carteras de REITs diseñadas para navegar mejor las tensiones económicas que una exposición indiscriminada al mercado accionario.