Propiedad conjunta para parejas casadas: El marco de tenencia en comunidad

Por qué la estructura de propiedad es importante para parejas casadas

Cuando las parejas casadas invierten en bienes raíces juntas, la forma en que mantienen el título determina sus derechos, protecciones y lo que sucede si uno de los cónyuges fallece. La tenencia en comunidad representa una de las estructuras de propiedad más protectoras disponibles para parejas casadas en los Estados Unidos.

Actualmente, 25 estados de EE. UU. más Washington, D.C., reconocen este modelo de propiedad, aunque no todos los estados lo tratan de la misma manera. Entender si tu estado permite este acuerdo y cómo funciona es crucial antes de comprar una propiedad.

Cómo funciona la Tenencia en Comunidad: Lo básico

En un acuerdo de tenencia en comunidad, cada cónyuge posee un 100% del inmueble simultáneamente. Esto difiere fundamentalmente de otros modelos de copropiedad porque:

Ambas partes poseen la propiedad completa, no solo una parte. Ningún cónyuge posee individualmente el 50% de la vivienda. En cambio, cada uno tiene derechos de propiedad completos mientras están casados, lo que crea varias ventajas legales.

Se requiere una decisión unificada. Cualquier acción importante—vender la vivienda, obtener una hipoteca contra ella o transferir la propiedad—requiere el consentimiento de ambos cónyuges. Una sola persona no puede tomar decisiones unilateralmente sobre la propiedad.

Herencia automática en caso de fallecimiento. Cuando uno de los cónyuges fallece, el cónyuge sobreviviente hereda automáticamente la propiedad en pleno mediante el derecho de supervivencia, evitando completamente el proceso de sucesión.

Protecciones principales: Lo que ofrece la Tenencia en Comunidad

Protección contra acreedores

Si uno de los cónyuges enfrenta una demanda o tiene deudas personales, los acreedores generalmente no pueden forzar la venta de la propiedad para saldar esa deuda individual. El acreedor no tiene reclamación contra una propiedad en tenencia en comunidad cuando solo uno de los cónyuges incurre en la obligación. Esta protección asume que la deuda pertenece solo a uno de los cónyuges, no a ambos.

Transferencia de activos simplificada

El derecho de supervivencia transfiere automáticamente la propiedad al cónyuge sobreviviente sin necesidad de procedimientos de sucesión. Esto ahorra tiempo, honorarios legales y mantiene la transferencia de la propiedad en privado. Los herederos del cónyuge fallecido no pueden hacer reclamaciones contra la propiedad.

Acción unilateral prevenida

Un cónyuge no puede transferir en secreto su interés a un tercero, poner un gravamen contra la vivienda o venderla sin el conocimiento y consentimiento del otro cónyuge. Esta protección mutua previene sorpresas y protege los intereses de ambas partes.

Requisitos de elegibilidad y reglas de formación

Para establecer la tenencia en comunidad, las parejas deben cumplir todas las condiciones simultáneamente:

• Ambas partes deben estar legalmente casadas o registradas como parejas de hecho (en estados que reconocen esto para fines de TBE)
• La escritura de título debe listar ambos nombres por igual
• Ambos deben adquirir la propiedad al mismo tiempo mediante la misma transacción
• Ninguna de las partes puede tener derechos superiores o intereses separados en la propiedad
• Ambos cónyuges deben mantener control y derechos iguales para ocupar y usar la propiedad

Si alguna condición no se cumple en el momento de la compra, no se podrá establecer la estructura como tenencia en comunidad.

Cómo termina la Tenencia en Comunidad

Una tenencia en comunidad solo se disuelve en circunstancias específicas:

Acuerdo mutuo: Ambos cónyuges pueden acordar voluntariamente terminar el acuerdo y convertirlo en otra estructura de propiedad.

Venta de la propiedad: Cuando la pareja vende la propiedad, la tenencia en comunidad termina automáticamente.

Divorcio o anulación: La disolución matrimonial anula inmediatamente el acuerdo de tenencia en comunidad. La propiedad generalmente se convierte en una tenencia en común, otorgando a cada ex-cónyuge un interés indiviso.

Fallecimiento de uno de los cónyuges: El cónyuge sobreviviente se convierte en el único propietario automáticamente. Los herederos del cónyuge fallecido no tienen reclamaciones ni intereses en la propiedad.

Fallecimiento de ambos cónyuges: Cuando ambos fallecen, la propiedad pasa por el proceso de sucesión según sus testamentos o leyes de sucesión intestada del estado.

Ventajas y limitaciones de este modelo de propiedad

Fortalezas de la Tenencia en Comunidad

El derecho automático de supervivencia elimina la complejidad y los costos del proceso de sucesión para el cónyuge sobreviviente. Los herederos del fallecido no pueden impugnar la transferencia ni hacer reclamaciones contra la herencia. La protección de activos se aplica siempre que la deuda pertenezca solo a uno de los cónyuges. El requisito de consentimiento mutuo evita que cualquiera de las partes tome decisiones unilaterales que perjudiquen los intereses del otro.

Desventajas y restricciones

Esta estructura de propiedad no está disponible en la mitad de los estados de EE. UU., limitando su aplicabilidad geográfica. Algunos estados restringen la tenencia en comunidad solo a bienes raíces o propiedades en la vivienda principal, excluyendo otros tipos de activos. Si ambos cónyuges tienen deudas conjuntas, los acreedores podrían forzar la venta de la propiedad. El requisito de consentimiento mutuo significa que ambas partes deben estar de acuerdo en cualquier acción, lo que puede generar bloqueos en desacuerdos. Después de que el cónyuge sobreviviente falle, el proceso de sucesión será inevitable.

Además, las leyes estatales más antiguas a veces usan un lenguaje desactualizado de “marido y mujer”. Las parejas del mismo sexo casadas deben consultar a un abogado para asegurar la documentación legal adecuada en su estado específico.

Qué estados reconocen la Tenencia en Comunidad

Hasta 2022, las siguientes jurisdicciones permiten la tenencia en comunidad (aunque las reglas específicas del estado varían):

Alaska, Arkansas, Delaware, Distrito de Columbia, Florida, Hawái, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Ohio, Oklahoma, Oregón, Pensilvania, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginia y Wyoming.

Las parejas en otros estados deben explorar estructuras de propiedad alternativas como la tenencia conjunta o en común para lograr protecciones similares.