La verdadera jugada de infraestructura detrás del crecimiento explosivo de la IA: por qué los REITs de centros de datos importan más de lo que piensas

El auge de la IA tiene dos ganadores muy diferentes

Todo el mundo habla de Nvidia (NASDAQ: NVDA) cuando se trata de inteligencia artificial. La acción del fabricante de chips ha subido más de un 23.000% en la última década, convirtiéndola en el símbolo de la revolución de la IA. Pero esto es lo que los inversores a menudo pasan por alto: las computadoras que funcionan con los chips de Nvidia necesitan existir físicamente en algún lugar. Necesitan un techo, energía fiable, sistemas de refrigeración y mantenimiento constante. Ese “algún lugar” es donde entra Digital Realty (NYSE: DLR) y por qué los inversores de ingresos con visión de futuro deberían entender qué son los fideicomisos de inversión en bienes raíces digitales y su papel en este ciclo de infraestructura.

Entendiendo qué es el Bien Raíz Digital en la Era de la IA

Cuando la gente pregunta “¿qué es el bien raíz digital?”, en realidad están preguntando por la columna vertebral poco glamorosa pero esencial de la tecnología: los centros de datos. No son edificios de oficinas lujosos. Son instalaciones especializadas diseñadas desde cero para albergar servidores, equipos de red y la infraestructura que impulsa todo, desde la computación en la nube hasta la inteligencia artificial.

Digital Realty opera más de 300 de estos centros de datos distribuidos en ubicaciones estratégicas en todo el mundo—Norteamérica, Sudamérica, Europa, Asia y Oriente Medio. La compañía atiende a más de 5,000 clientes. Pero la verdadera ventaja no es solo el tamaño; es la redundancia y diversificación geográfica. Cuando una región enfrenta fluctuaciones en la demanda, otras toman el relevo.

Actualmente, Digital Realty tiene aproximadamente 2.8 gigavatios de capacidad operativa en su cartera. Pero aquí está lo interesante: la compañía posee suficiente tierra para potencialmente ampliar esa capacidad a 4.3 gigavatios. Eso significa espacio para un crecimiento masivo sin necesidad de adquirir nuevas propiedades ni navegar por complejas negociaciones inmobiliarias.

Por qué la valoración de Nvidia solo cuenta la mitad de la historia

Nvidia tiene un ratio precio-beneficio de 53 veces—lo que significa que los inversores han valorado un crecimiento futuro extraordinario. Hay un margen mínimo para errores. Si la demanda de chips de IA se moderara (lo cual la historia sugiere que eventualmente sucederá), el mercado podría considerar incluso un rendimiento empresarial sólido como decepcionante. Las correcciones bursátiles durante cambios de sentimiento pueden ser brutales, independientemente de los fundamentos subyacentes.

La expansión de la infraestructura de IA no durará para siempre. Cada ciclo tecnológico experimenta sobreconstrucción. El auge de Internet de finales de los 90 es el ejemplo perfecto: una expansión masiva de capacidad llevó a años de exceso de oferta y compresión de márgenes para los fabricantes de equipos. Pero aquí está la ironía: esa infraestructura excesiva, una vez estabilizada, se volvió increíblemente valiosa para las empresas que la necesitaban.

El mismo patrón probablemente se esté desarrollando con la IA. Nvidia se beneficia del aumento inicial en la demanda de chips. Pero una vez que el mercado se sature con infraestructura de IA, la demanda se enfriará. Cuando eso suceda, los accionistas de Nvidia podrían enfrentarse a una decepción significativa.

La ventaja contraintuitiva de ser propietario de centros de datos

Aquí es donde el modelo de negocio de Digital Realty diverge significativamente del de Nvidia. Si la demanda de chips de IA colapsa, los ingresos de Nvidia se verán afectados directamente. Punto. Pero cada centro de datos que Digital Realty ha construido seguirá existiendo. Cada edificio, cada sistema de energía, cada torre de refrigeración seguirá funcionando.

De hecho, la sobreconstrucción de infraestructura—aunque dolorosa para los fabricantes de chips—podría beneficiar a un propietario diversificado de centros de datos. Cuando surge capacidad excedente, las tarifas de alquiler suelen disminuir, pero la utilización y la adquisición de inquilinos a menudo se aceleran. Las empresas que buscan infraestructura de vanguardia a costos razonables acudirán en masa a operadores con capacidad disponible. Digital Realty estaría en una posición perfecta como arrendador que ofrece bienes raíces de primera en tarifas atractivas.

La historia de ingresos y la realidad de la valoración

Actualmente, Digital Realty ofrece un rendimiento por dividendo de alrededor del 2.9%. Eso está notablemente por debajo del promedio del sector de REIT, que es aproximadamente del 3.9%. Wall Street ya ha reconocido la oportunidad que se avecina, por eso el rendimiento se ha comprimido. Los inversores están elevando el precio de la acción en anticipación a continuos vientos de cola en la infraestructura de IA.

Por lo tanto, Digital Realty no es una inversión de valor en precios actuales. Pero para los inversores que buscan exposición a la infraestructura de IA manteniendo un flujo de ingresos significativo, presenta un perfil de riesgo-recompensa razonable. Estás pagando una prima por el potencial de crecimiento, pero también recoges dividendos mientras esperas.

El contexto más amplio: las lecciones del pasado importan

Los datos hablan de predicciones pasadas que han dado frutos de manera generosa. Cuando Netflix figuraba en las listas de recomendaciones de analistas en diciembre de 2004, una inversión de 1.000 dólares habría crecido aproximadamente a 595.194 dólares. Cuando Nvidia apareció en la misma lista en abril de 2005, 1.000 dólares invertidos en ese momento habrían alcanzado aproximadamente 1.153.334 dólares.

El historial general de Stock Advisor muestra un retorno promedio del 1.036%—superando ampliamente el 191% del S&P 500 en períodos comparables. No son selecciones aleatorias; están basadas en análisis sistemáticos de ventajas competitivas y posicionamiento en el mercado.

Digital Realty ofrece algo diferente a la típica apuesta por la IA: no apuesta a la apreciación continua del precio de una sola tecnología, sino a la necesidad estructural de infraestructura sin importar cómo evolucione el mercado de IA. Esa distinción importa al construir una cartera diversificada.

El auge de la IA eventualmente se moderará. Pero los edificios que albergan la inteligencia artificial? No van a ninguna parte.