Cuánto de tus ingresos brutos debería destinarse a la hipoteca: un desglose real

Cuando estás mirando la casa de tus sueños, una pregunta no te deja dormir: ¿cuánto de tus ingresos brutos deberías destinar a los pagos hipotecarios? La respuesta no es tan simple como un solo número—los prestamistas, asesores financieros y tu propia situación juegan un papel. Pero aquí está lo importante: conocer los diferentes modelos puede ayudarte a averiguar qué realmente funciona para tu bolsillo.

El problema: por qué esto importa más de lo que piensas

La mayoría de los compradores primerizos se sobreextienden o juegan demasiado seguro. O bien obtienen la aprobación para una cantidad hipotecaria y compran una casa a ese precio, o dudan y pierden oportunidades. La realidad es que el límite de aprobación de tu prestamista y lo que deberías gastar en realidad son dos cosas diferentes. Ahí es donde entender las ratios ingreso-hipoteca entra en juego.

Los principales modelos que usan los prestamistas

Tus ingresos no solo sirven para obtener la aprobación—sino para mantenerte financieramente saludable. Aquí están los marcos en los que confían los prestamistas y profesionales financieros:

La regla del 28%: el enfoque conservador

Este es el método más directo: no dejes que tu pago mensual de la hipoteca supere el 28% de tus ingresos brutos mensuales. Esto incluye principal, interés, impuestos de propiedad y seguro del hogar.

Piensa de esta manera—si ingresas $7,000 brutos mensuales, el máximo para tus costos relacionados con la hipoteca sería aproximadamente $1,960. Es claro, simple y te deja bastante margen.

El marco 28/36: equilibrando todas tus deudas

Este modelo se basa en la regla del 28% pero añade otra capa. Mientras tu hipoteca ocupa el 28% de tus ingresos brutos, tu deuda total—incluyendo tarjetas de crédito, préstamos de coche, servicios públicos y otras obligaciones—no debería exceder el 36%.

Usando los mismos $7,000 de ingreso mensual: estás limitado a $1,960 para la casa y $2,520 en total para todo. Eso te deja aproximadamente $560 para cubrir otras deudas mensuales además de la hipoteca. Te obliga a pensar en el panorama completo de lo que debes.

El modelo 35/45: flexibilidad para diferentes situaciones

Algunas personas prefieren trabajar con números distintos. Este enfoque dice que tu deuda total (incluyendo la hipoteca) no debería superar el 35% de tus ingresos brutos. O, alternativamente, no más del 45% de tu salario neto debería destinarse a la deuda mensual total.

Con $7,000 brutos, eso es un máximo de $2,450 para toda la deuda. Pero si tu salario neto después de impuestos es $6,000, entonces el 45% de eso te da $2,700. Trabajas con un rango aquí—$2,450 a $2,700—que puede parecer menos restrictivo.

El modelo del 25% después de impuestos: la restricción más estricta

Este usa tu ingreso neto (salario neto después de impuestos) en lugar del bruto. La regla: mantener tu pago hipotecario en el 25% de esa cifra.

Es el enfoque más conservador. Si llevas a casa $6,000 mensuales, tu hipoteca no debería superar los $1,500. ¿Por qué elegir esto? Si ya estás manejando deudas importantes como préstamos estudiantiles o pagos de coche, este método evita que te sobrecomprometas.

Lo que realmente necesitas para calcular tu propio número

La situación de cada persona es diferente, así que hablemos de lo que realmente importa:

Tus cifras de ingresos reales provienen de tus recibos de sueldo—tanto bruto como neto. Si tus ingresos no son estables, revisa tus últimas declaraciones de impuestos para tener una idea realista.

Tu deuda existente es todo lo que debes: tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, pagos de coche, préstamos personales. Esto no es lo mismo que los gastos diarios como comida o servicios. La deuda es lo que has comprometido a pagar mensualmente.

Tu pago inicial afecta directamente tu pago mensual. Un pago inicial del 20% puede eliminar el seguro hipotecario privado (PMI), aunque no es obligatorio. Cuanto mayor sea tu pago inicial, menor será tu obligación mensual.

Tu puntaje de crédito determina tu tasa de interés. Mejor crédito generalmente significa tasas más bajas, lo que implica pagos mensuales menores. Vale la pena prestarle atención antes de aplicar.

Cómo deciden los prestamistas cuánto puedes pagar en realidad

Aquí está lo que pasa tras bambalinas: los prestamistas calculan tu ratio deuda-ingreso (DTI). Sumando todos tus pagos mensuales de deuda y dividiéndolos por tus ingresos brutos mensuales.

Supón que tus ingresos mensuales son $7,000, tu pago de coche es $400, préstamos estudiantiles $200, mínimo de tarjeta de crédito $500, y estás considerando una hipoteca potencial de $1,700. Eso suma $2,800 en total. ¿Tu DTI? 40% ($2,800 ÷ $7,000).

Por lo general, a los prestamistas les gusta ver un DTI entre 36% y 43%. Cuanto más bajo, más fuerte parece tu perfil. Diferentes prestamistas tienen diferentes niveles de comodidad, así que comparar opciones para encontrar el mejor prestamista hace una gran diferencia.

Maneras prácticas de reducir tu pago mensual

Si los números no cuadran como quieres, tienes opciones:

Busca una casa de menor precio. Solo porque te aprueben para $500,000 no significa que tengas que gastar esa cantidad. Una casa a $450,000 reduce la presión en tu presupuesto mensual.

Ahorra más para el pago inicial. Cada punto porcentual adicional reduce lo que financias. Pasar del 10% al 20% en pago inicial podría ahorrarte cientos mensuales.

Mejora tu tasa de interés. Esto depende de tu puntaje de crédito y DTI. Paga tus deudas existentes—especialmente las tarjetas—y observa cómo mejoran ambos aspectos. Un mejor perfil crediticio = mejores tasas = pagos menores.

Los costos ocultos de los que nadie habla hasta que es demasiado tarde

El pago de la hipoteca es solo una parte. Presupuesta para:

• Mantenimiento y reparaciones: techos que fallan, tuberías que gotean, sistemas que se averían. Reserva dinero regularmente.
• Jardinería y paisajismo: ya sea que contrates a alguien o lo hagas tú, esto cuesta dinero.
• Mejoras en el hogar: sistemas anticuados, accesorios desgastados, mejoras cosméticas—la inspección te dirá qué necesita atención.

Estos no son opcionales. Son parte de ser propietario y a menudo son la fuente de estrés financiero después de la compra.

La conclusión

Tus ingresos brutos definitivamente determinan cuánto puedes pagar por una casa, pero también influyen tu deuda, puntaje de crédito y pago inicial. La regla del 28% te da un punto de partida sólido, el marco 28/36 te mantiene equilibrado, el enfoque 35/45 ofrece flexibilidad, y el método del 25% después de impuestos te mantiene más seguro si ya tienes muchas deudas. Elige el marco que se ajuste a tu situación financiera real—no solo lo que te aprueben, sino lo que te permita estar cómodo durante los próximos 15 a 30 años de pagos.