De la Precaución a la Velocidad: El Cambio Dramático en el Modelo de iBuying de Opendoor

Opendoor Technologies Inc. (OPEN) está replanteando fundamentalmente su enfoque de iBuying, abandonando años de postura defensiva excesiva para adoptar una estrategia de alto volumen y creación de mercado. Esta recalibración estratégica quedó patente durante la discusión de resultados del Q3 2025, donde la dirección admitió abiertamente que una dependencia excesiva de la aversión al riesgo había paralizado el impulso del negocio en lugar de protegerlo.

El costo de jugar demasiado seguro

Los números cuentan la historia. Opendoor adquirió apenas 1.169 viviendas en el tercer trimestre de 2025, una cifra históricamente baja que dejó a la empresa con una cartera de propiedades envejecida y menos deseable. Aunque los ingresos totales alcanzaron $915 millones (superando las previsiones), la rentabilidad se deterioró porque el inventario antiguo, seleccionado bajo el marco conservador anterior, seguía lastrando los márgenes.

La admisión sincera de la dirección resumió el problema central: cuando los volúmenes de transacción desaparecen, ninguna disciplina de precios puede salvar los retornos. El problema del inventario heredado subrayó lo equivocado que había sido la cautela excesiva. En lugar de proteger el negocio, la aversión al riesgo excesiva lo había privado de escala y eficiencia operativa.

La nueva estrategia: velocidad sobre márgenes

Bajo un liderazgo revisado, Opendoor ha pivotado hacia lo que llama un modelo operativo de “creador de mercado”—comprando y vendiendo viviendas más rápido, operando con márgenes más ajustados y priorizando la velocidad de flujo sobre la posición defensiva.

La mecánica es sencilla:

• Márgenes más ajustados en viviendas de calidad: La empresa está reduciendo agresivamente las diferencias entre compra y venta para propiedades de mayor calidad, acelerando la rotación
• Operaciones impulsadas por IA: La inteligencia artificial mejorada impulsa decisiones de precios, inspecciones de propiedades y flujos operativos
• Ciclos de inventario más rápidos: El objetivo es reducir los días en posesión, disminuyendo así los costos de mantenimiento y mejorando la dinámica de efectivo
• Estándares selectivos de adquisición: A pesar de las ambiciones de mayor volumen, los criterios de compra siguen siendo disciplinados, filtrando viviendas que encajen con la tesis de rotación rápida

Las acciones recientes subrayan el compromiso. Opendoor ya ha duplicado su ritmo semanal de adquisición aprovechando estos palancas, señalando que el cambio es más que retórico.

Ventaja estructural de costos que permite escalar

Un habilitador clave es la posición de costos estructurales de Opendoor. Los gastos operativos son materialmente más bajos que hace un año, proporcionando a la empresa un margen significativo para ampliar los volúmenes de transacción sin que los costos fijos se disparen proporcionalmente. Esta disciplina de costos es el lastre que hace viable el modelo enfocado en la velocidad.

Además, la empresa está incorporando flujos de ingresos auxiliares—productos hipotecarios y de garantía—que pueden mejorar incrementalmente la economía por unidad y diversificar las ganancias.

Cómo se compara la reposición de OPEN

El renovado compromiso de Opendoor con el iBuying contrasta claramente con los caminos divergentes de sus competidores.

Zillow Group (ZG) abandonó completamente el iBuying a través de Zillow Offers, concluyendo que la predicción de precios de viviendas a escala introducía riesgos ingobernables. En su lugar, Zillow se reposicionó como un mercado y plataforma publicitaria con menor carga de capital. En esencia, Zillow optó por evitar la exposición en balance que conlleva la gestión de inventario. OPEN está recorriendo deliberadamente el senda que Zillow abandonó—pero con mayor dependencia de precios impulsados por IA y rotación rápida de inventario para mitigar los riesgos a la baja que asustaron a Zillow.

Offerpad Solutions (OPAD) sigue siendo un iBuyer, pero opera a una fracción de la escala prevista por Opendoor y con menor liquidez. Offerpad ha enfatizado la disciplina de costos y la compra selectiva. Las ambiciones de volumen de Opendoor buscan establecer un ciclo de retroalimentación de creación de mercado que rivales más pequeños y con menos capital tendrán difícil igualar.

Rendimiento bursátil y visión general de valoración

Las acciones de OPEN han subido un 289% en el último año, superando ampliamente la ganancia del 5,1% del sector en general. Este rally refleja el optimismo de los inversores sobre la reestructuración estratégica.

En métricas de valoración, OPEN cotiza a un múltiplo de precio-ventas a futuro (P/S) de 1,06—muy por debajo del promedio del sector de 4,75—lo que sugiere que el mercado ya descuenta el riesgo de ejecución o ve la acción como infravalorada en relación con el potencial alcista.

Las expectativas de beneficios refuerzan la narrativa alcista. Las estimaciones consensuadas de Zacks implican un crecimiento de beneficios interanual del 41,3% para 2026, con revisiones de EPS a corto plazo en tendencia ascendente en los últimos 60 días.

Dicho esto, OPEN tiene un Zacks Rank #4 (Vender), lo que refleja cautela de los analistas respecto a las dificultades a corto plazo.

Valorando la relación riesgo-recompensa

La transición de la aversión al riesgo a operaciones impulsadas por la velocidad no está exenta de peligros. Los mayores volúmenes de transacción exponen a OPEN a la volatilidad del mercado, riesgo de obsolescencia del inventario y desafíos en la escalabilidad operativa. El propio modelo de iBuying sigue siendo controvertido; no todos los participantes del mercado creen que pueda generar retornos sostenibles.

Sin embargo, enmarcar el iBuying como un negocio de liquidez en lugar de una apuesta direccional de precios propios puede resultar más duradero. Si Opendoor puede ejecutar el libro de jugadas de volumen mientras mantiene la disciplina de costos y el rigor operativo impulsado por IA, el cambio de la aversión a la creación de mercado podría, en última instancia, justificar este reinicio estratégico.