Die Zentralbank hält erneut eine selektive Kreditkontrolle aufrecht, Immobilienexperten warnen, dass 2026 in eine Phase des Preisgleichgewichts mit Rückgängen und Kapitalflussunterbrechungen eintreten wird.
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（Hintergrund: Vollständige Erklärung der Bank of Japan: Zinserhöhung um 25 Basispunkte, weitere Anpassungen werden geprüft）

Inhaltsverzeichnis

• Vorübergehende Lockerung? Tatsächlich eine Aufwertung der Regulierung?
• Das Drehbuch für 2026: Kapitalmangel und Preisgleichgewicht mit Rückgängen
• Die Immobilienbranche fürchtet, bei anhaltender Regulierung im nächsten Jahr könnte eine Kapitalunterbrechung zu massiven Kapitalverlusten führen.

Am 18. Dezember fand die letzte Sitzung des Verwaltungsrats der taiwanesischen Zentralbank statt, bei der kein „Weihnachtsgeschenk“ für den Markt präsentiert wurde, sondern die siebte Phase der selektiven Kreditkontrolle vollständig beibehalten wurde.

Zentralbankpräsident Yang Jinlong betonte, dass der taiwanesische Immobilienmarkt noch keine weiche Landung erlebt habe und dass sowohl die Kreditvergabe der Banken als auch die Immobilienpreise noch nicht ausreichend abgekühlt seien.

Branchenanalysen zu den Bedingungen für eine Lockerung der Zentralbank:

Die Lockerung der Zentralbank hängt von zwei Hauptbedingungen ab: Erstens die Reduzierung der Kreditkonzentration, zweitens eine spürbare Abnahme der Immobilienpreise.

Vorübergehende Lockerung? Tatsächlich eine Aufwertung der Regulierung?

Offiziell kündigte die Zentralbank an, dass ab 2026 die „Gesamtmenge der Immobilienkredite“ wieder unter die Kontrolle der Banken fallen wird, wobei die Berichtsfrequenz von Quartals- auf Monatsberichte reduziert wird und die Befugnis zur sofortigen Aktivierung spezieller Prüfverfahren erhalten bleibt.

Im August letzten Jahres forderte die Zentralbank die Banken mit „ethischer Beratung“ auf, die Gesamtkreditmenge für Immobilien im kommenden Jahr (Q4 des Vorjahres bis Q4 dieses Jahres) eigenverantwortlich zu steuern, und im September wurde die siebte Phase der selektiven Kreditkontrolle angepasst. Nach Einführung der Maßnahmen wurden die Kreditquoten gesenkt, die optimistische Erwartungshaltung der Bevölkerung bezüglich der Immobilienpreise nahm ab, die Transaktionszahlen schwächten sich ab, und die Preissteigerungsraten verlangsamten sich. Der Anteil der Immobilienkredite an den Gesamtkrediten (Konzentration) sank von einem Höchststand von 37,61 % Ende Juni letzten Jahres auf 36,7 % Ende November dieses Jahres. Während desselben Zeitraums verzeichneten die Gesamtkredite für Immobilien, Hypotheken für den Eigenheimkauf und Baukredite jeweils einen Rückgang der Jahreswachstumsraten auf 3,79 %, 4,81 % bzw. 0,68 % bis Ende November.

Die Zentralbank erklärte, dass aufgrund der Umsetzung der Eigenkontrolle bei den Banken und der Verbesserung der Indikatoren im vergangenen Jahr die Gesamtkreditmenge für Immobilien ab nächstem Jahr wieder in die internen Kontrollmechanismen der Banken integriert wird. Die Banken müssen weiterhin monatlich Daten an die Zentralbank melden, die diese wird die „Spezialprüfungen“ fortsetzen, um die aktuelle Situation zu überwachen und die Umsetzung der selektiven Kreditkontrolle zu gewährleisten. Das Gesamtziel ist, die Kreditressourcen auf politische Schwerpunkte zu lenken: Nicht-privat genutzte Immobilien, städtische Revitalisierung und Sanierung alter Gebäude, soziale Wohnungsbauprojekte sowie die Unterstützung von Investitionen in produktive Unternehmen.

Yang Jinlong sagte, dies sei eine Flexibilität für die Banken, doch der Markt interpretiert es anders: Die Bremsen bleiben fest auf dem Boden, jederzeit kann wieder getreten werden.

Die Konzentration der Immobilienkredite bei den Banken sank von 37,61 % im Juni 2024 auf 36,7 % im November dieses Jahres, bleibt aber auf einem hohen Niveau. Yang Jinlong verglich den Immobilienmarkt mit einem Elefanten, der sich langsam dreht.

Marktdaten bestätigen die Verzögerung: Das neueste Immobilienindikator zeigt, dass die durchschnittliche Besucherzahl bei neuen Bauprojekten in Nord-Taiwan nur 12,9 Gruppen pro Woche beträgt, weniger als eine Transaktion, die Liquidität ist fast am Tiefpunkt, doch die Verkäufer halten ihre Preise kaum an, was auf eine starre Preisstruktur hindeutet.

Das Drehbuch für 2026: Kapitalmangel und Preisgleichgewicht mit Rückgängen

Die Immobilienbranche fürchtet, bei anhaltender Regulierung im nächsten Jahr könnte eine Kapitalunterbrechung zu massiven Blutungen führen.

Die eigentliche Sorge der Zentralbank gilt der Überschuldungsquote: Sobald dieser Indikator steigt, öffnet sich die Tür für Maßnahmen, selbst wenn die Preise nur um 10 % fallen, was als „spürbarer Rückgang“ gilt.

Xu Jiaxin, Leiterin des Immobilienplanungsteams bei Shangshang Real Estate, warnte in einem Ettoday-Immobilien-Cloud-Programm vor „überhöhten Preissteigerungen und merkwürdigen Produkten“ im Jahr 2026. Erstere stehen unter Druck, korrigiert zu werden, letztere sind schwer zu übertragen.

Sie schätzt, dass das Transaktionsvolumen durch die Bau- und Übergabephase zumindest nicht schlechter sein wird als 2025, aber die Preise könnten nach unten korrigieren. Das bedeutet, dass die „Eierkopf-Zone“ schwer zu überwinden ist, während die „Eigelb-Zone“ stabil bleibt. Markenentwicklerprojekte könnten weiterhin Höchstwerte erreichen, während sich der Gesamtmarkt in Richtung „Preisgleichgewicht mit Rückgängen“ bewegt. Bezüglich des neuen Qing An 2.0 prognostiziert sie:

„Als Qing An 2.0 eingeführt wurde, stiegen die Immobilienpreise statt zu fallen. Daher wird die Regulierung durch die Zentralbank wahrscheinlich bei einem Limit von 10 Millionen NT$ bleiben, eine Erweiterung ist schwierig; eine Überprüfung der fünfjährigen Frist ist geplant, um Investitionen nicht zu fördern; die Zinssätze werden wahrscheinlich stabil bleiben.“