نظام الضرائب العقارية، احتمال إجراء إصلاح يركز على السكن الفعلي… تنبؤات بتغيرات السوق

مع انتشار سريع لمناقشة إصلاح خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأمد للملاك الذين يمتلكون وحدة سكنية واحدة قبل انتخابات يونيو المحلية، يراقب السوق عن كثب احتمال تحول معيار نظام الضرائب العقارية من “مدة الحيازة” إلى “السكن الفعلي أم لا”.

تم تقديم نظام الخصم الخاص بالحيازة الطويلة الأمد كآلية لتخفيف عبء الضرائب على المستفيدين الحقيقيين. تم الإعلان عن هذا النظام في عام 1988 وبدأ تطبيقه في 1 يناير 1989، بهدف تقليل عبء الضرائب على مالكي الوحدات السكنية الذين يحتفظون بمنازلهم لفترة طويلة عند البيع، من خلال خصم جزء من أرباح البيع. خلفية إدخاله كانت أن فرض ضرائب على الأرباح المتراكمة على مدى طويل دفعة واحدة قد يؤدي إلى عبء ضريبي مفرط، وأنه من الضروري تقليل ظاهرة “احتجاز المعروض” التي تمنع بيع العقارات بسبب الضرائب المفرطة. حاليًا، عند بيع مالك وحدة سكنية واحدة يمتلكها لأكثر من 3 سنوات ويقيم فيها لأكثر من سنتين، يمكنه خصم 40% من مدة الحيازة و40% من مدة الإقامة، ليصل إجمالي الخصم إلى 80%.

خلال حكومة لي ميونغ-باك في 2009، توسع هذا النظام بشكل كبير لمواجهة الأزمة المالية العالمية وتراجع سوق العقارات. حينها، إذا امتلك مالك وحدة سكنية واحدة لمدة 10 سنوات، كان يمكنه الاستفادة من خصم يصل إلى 80%. منذ عام 2020، شددت حكومة مون جيه-إن على متطلبات الإقامة الفعلية، مما أدى إلى تشكيل الهيكل الحالي. على الرغم من أن كلاهما يملك وحدة سكنية واحدة، إلا أن الفرق في الضرائب بين الإقامة الفعلية والملكية البحتة كبير جدًا. على سبيل المثال، منزل تم شراؤه بمبلغ 7 مليارات وون كوري قبل 10 سنوات، وبيعه بعد 10 سنوات من الإقامة الفعلية بمبلغ 15 مليار وون، يكون ضريبة النقل عليه حوالي 3.48 مليون وون. لكن إذا امتلك نفس العقار لمدة مماثلة ولم يقم بالإقامة فيه، فسيتم تطبيق الخصم العادي، وتصل الضريبة إلى 31.33 مليون وون. في حالة شراء منزل بمبلغ 20 مليار وون وبيعه بمبلغ 40 مليار وون، تكون الضرائب عند الإقامة الفعلية حوالي 95.06 مليون وون، وعند عدم الإقامة تصل إلى 480.63 مليون وون، مع فارق كبير.

ومع ذلك، يعتقد بعض السياسيين والجماعات المدنية أن النظام الحالي يمنح مزايا مفرطة لمالكي العقارات ذات الأسعار العالية. خاصة مع ظهور انتقادات، تشير إلى أن النظام الضريبي يعزز ظاهرة “اختيار العقار المثالي” في مناطق جانان في سول وعلى ضفاف نهر هان، حيث لم تعد الأصول موزعة على عدة عقارات، بل تركزت في شقق عالية السعر ذات موقع مميز. وقد ذكر الرئيس يون سوك-يول عدة مرات عبر منصة X أن هناك مشكلة في الامتيازات الضريبية لمالكي الوحدات السكنية غير المقيمين، وأوضح في 18 أبريل أن التخفيف الكبير من الضرائب فقط بسبب الملكية الطويلة الأمد يتعارض مع العدالة والمنطق، مما يعكس رغبة في تعديل النظام. مؤخرًا، قدم 10 نواب من الحزب التقدمي، بمن فيهم النائب يون جون-يوك، مشروع قانون لإلغاء خصم الحيازة الطويلة الأمد لمالكي الوحدات السكنية ذات الوحدة الواحدة، وتنتشر المناقشات الآن حتى مرحلة التشريع الرسمي.

لكن السوق والأوساط الأكاديمية يركزون أكثر على احتمالية “إعادة الهيكلة مع التركيز على السكن” بدلاً من الإلغاء الكامل. لأنه إذا أُلغيت المزايا بشكل كامل، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل حماية المستفيدين الحقيقيين، ويحفز عمليات البيع القصيرة الأجل أو يسبب تجميد المعاملات. لم يُعلن بعد عن خطة الحكومة، لكن يُعتقد أن هناك مناقشات لزيادة الضرائب على مالكي الوحدات غير المقيمين أو الذين يمتلكونها لفترة طويلة، مع استثناءات للحالات التي يكون فيها السكن مؤقتًا بسبب الدراسة أو العمل. قال وزير الأراضي والبنية التحتية كيم يون-د في مقابلة إذاعية في 12 الشهر الماضي إنه سيبدأ في تعديل إصلاحات الضرائب على الممتلكات، بما في ذلك العقارات ذات الأسعار الفائقة والوحدات غير المقيمة، وتحسين نظام الضرائب العقارية بشكل عام. كما أن وزارة التخطيط والمالية تدير منذ أكتوبر من العام الماضي مشروع دراسة وفريق عمل متعدد القطاعات يشمل ضرائب الحيازة وضرائب النقل، ومن المتوقع أن يظهر المقترح التفصيلي في خطة إصلاح الضرائب لعام 2027 التي ستصدر في يوليو المقبل.

المشكلة تكمن في التأثير المحتمل لإصلاح النظام الضريبي على السوق. هناك مخاوف من أن مجرد إشارة إلى زيادة الضرائب قد يؤدي مؤقتًا إلى زيادة المعروض من العقارات المباعة قبل الإصلاح، لكن بعد زيادة الضرائب، قد يتراجع الطلب التحسيني، مما يقلل من المعاملات ويؤدي إلى انخفاض السيولة. خاصة بالنسبة للمالكين الذين يؤجرون منازلهم الخاصة، أو الذين يعيشون في عقارات مؤجرة بالكامل، والذين يسعون لرفع مستوى معيشتهم تدريجيًا تحت عبء ضرائب النقل والشراء والوساطة والنفقات الانتقالية، قد تتفاقم أعباؤهم. وهناك أيضًا رأي يقول إن زيادة الضرائب على العقارات غير المقيمة قد تؤدي إلى تقليل المعروض من العقارات الخاضعة للضرائب وزيادة الإيجارات الشهرية. هذا الاتجاه يشير إلى أن نظام الضرائب العقارية يتجه من مجرد مسألة ضريبية إلى مرحلة تتطلب تنسيقًا مع سوق المعاملات والإيجارات وسياسات العرض. مستقبل رد فعل السوق قد يعتمد على قدرة الحكومة على تنفيذ سياسات توسيع الإسكان بشكل دقيق جنبًا إلى جنب مع تعزيز نظام الضرائب.